TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 26/01144

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Z] [C] [N]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01144 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAEL

N° MINUTE : 15/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 juillet 2026

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE
Madame [Z] [C] [N], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP ACR référé - N° RG 26/01144 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAEL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2021, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [Z] [C] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par ailleurs, par acte sous seing privé du 6 février 2009, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail à Mme [Z] [C] [N] sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 4] à [Localité 2], bail aujourd'hui résilié.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 36847,79 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [C] [N] le 11 septembre 2025.

Par assignation du 6 janvier 2026, l'établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [Z] [C] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,52708,03 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif dont 725,20 euros au titre de l'emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 12 mai 2026, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et demande au bénéfice de la défenderesse des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [Z] [C] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 10 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 36847,79 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2025.

Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [Z] [C] [N] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et les paiements récemment effectués figurant au décompte locatif confirment que ses revenus lui permettent d'assumer le paiement d'une mensualité d'apurement en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, Mme [Z] [C] [N] lui devait la somme de 5217,59 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l'arriéré locatif portant sur le logement.

Mme [Z] [C] [N] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [C] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d'allouer au bailleur, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

4. Sur la dette locative relative à l'emplacement de stationnement

L'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2026, Mme [Z] [C] [N] lui devait la somme de 725,20 euros, au titre de l'arriéré locatif portant sur l'emplacement de stationnement.

Mme [Z] [C] [N] sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

Il sera fait droit à la demande de délais de paiement du bailleur au bénéfice de la défenderesse, dans les conditions prévues au dispositif, sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [C] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'établissement public [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,