TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 26/01682

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Xavier GUITTON, Madame [U] [V]

Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01682 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPK

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le vendredi 17 juillet 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par le CABINET DEL SARTE PATRIMOINE
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représenté par Me Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D502

DÉFENDERESSE
Madame [U] [V]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01682 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPK

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [V] est propriétaire du lot n°33 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet [Adresse 4] SARTE PATRIMOINE [Adresse 5], a assigné Mme [U] [V] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2026, aux fins de et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
Condamner Mme [U] [V] à payer la somme de 3 347,19 euros au titre des charges impayées à compter du 1er avril 2023 et arrêtée au 3 décembre 2025 et représentant 2 927,19 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles et 420,00 euros au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Assortir la condamnation prononcée à l'encontre de Mme [U] [V] d'une condamnation au paiement de l'intérêt au taux légal à compter : de la mise en demeure en date du 9 novembre 2023 d'avoir à payer la somme de 3 363,33 euros ; de la mise en demeure en date du 22 octobre 2024 d'avoir à payer la somme de 3 576,31 euros ; de la présente assignation pour le surplus ; Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l'assignation ; Condamner Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 700,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner Mme [U] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui est constitutif d'une faute qui entraine pour lui des difficultés de gestion et cause à la collectivité des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l'audience du 13 mai 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet DEL SARTE PATRIMOINE [Adresse 6] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, Mme [U] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Décision du 17 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/01682 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCOPK

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes de l'article 1315 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de propriété,les appels correspondant à l'arriéré,l'historique du compte du 1er avril 2023 au 3 décembre 2025 faisant état d'un solde débiteur de 3 347,19 euros (en ce inclus 420 euros de frais),les procès-verbaux des assemblées générales des années 2024 et 2025, une mise en demeure de payer la somme de 3 363,33 euros adressée le 9 novembre 2023 par le syndic (revenue avec la mention pli avisé non réclamé),une mise en demeure de payer la somme de 3 576,31 euros adressée le 22 octobre 2024 (revenue avec la mention pli avisé non réclamé),le contrat de syndic,deux précédentes assignations en date du 13 juillet 2018 et du 17 décembre 2019 ainsi qu'une décision de désistement d'instance en date du 5 février 2021 rendue par le tribunal judiciaire de Paris.
L'historique de compte sur lequel le syndicat des copropriétaires se fonde pour obtenir la condamnation de Mme [U] [V] à la somme de 3 347,19 euros en ce inclus 420 euros de frais ne contient pas les règlements effectués par cette dernière d'un montant de 2 000 euros le 12 avril 2023 et de 1 500 euros le 17 janvier 2024 et figurant sur les relevés de compte individuel de copropriété produits par le syndicat des copropriétaires en pièce n°9 et pièce n°13.

Par ailleurs, si le règlement en date du 12 avril 2023 d'un montant de 2 000 euros figure dans la mise en demeure du 9 novembre 2023 et celui du 17 janvier 2024 d'un montant de 1 500 euros apparaît dans la mise en demeure du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires n'explique pas la raison pour laquelle ces sommes n'ont pas été reportées sur l'historique de compte.

En outre, le demandeur ne justifie pas que les chèques du 12 avril 2023 et du 17 janvier 2024 sont revenus impayés.

Ainsi, après déduction des sommes versées par Mme [U] [V] (3 347,19 - 2 000 - 1 500), il apparaît que cette dernière n'est pas débitrice mais en réalité créditrice.

Il ressort de ces éléments que la créance n'est ni certaine dans son montant, ni liquide dans sa justification.

En conséquence, le syndicat de copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au titre des impayés de charges de copropriété.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires étant débouté de sa demande en condamnation au paiement des charges de copropriété impayées, les autres demandes au titre des frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de la capitalisation des intérêts et des dommages et intérêts pour résistance abusive seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Les dépens engagés par le syndicat des copropriétaires resteront à sa charge.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS