TJ 75056, 17 juill. 2026, RG 25/09230

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karelle DIOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09230 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBA65

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le 17 juillet 2026

DEMANDEUR
Monsieur [A] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Karelle DIOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1854

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [B], demeurant chez M. [D] [S]
[Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 17 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/09230 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBA65

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 1er août 2018, M. [A] [H] a consenti un bail d'habitation meublé à M. [L] [B] sur des locaux de 15m2 situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 560 euros et d'une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8027 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [B] le 9 mai 2025.

M. [L] [B] a quitté les lieux le 15 mars 2026.

Par assignation du 23 septembre 2025, M. [A] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,12714,50 euros au titre de l'arriéré locatif,1120 euros versé pour le dépôt de garantie à titre de clause pénale,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 12 mai 2026, M. [A] [H] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en se désistant de sa demande d'expulsion, actualisé pour la dette au 15 mars 2026 à la somme de 15957,80 euros.

M. [L] [B] s'oppose aux demandes, reconnaît un arriéré locatif d'environ une année et demande des dommages et intérêts pour trouble de jouissance à hauteur de l'arriéré locatif.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [A] [H] ne justifie pas avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, la fin de non recevoir correspondante n'étant pas régularisable par la notification effectuée e après l'assignation.

Cette fin de non recevoir, compte-tenu du départ des lieux du locataire, n'est pas soulevée d'office en l'espèce.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 218 juin 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 mai 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 8027 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2025.

2. Sur la dette locative et d'indemnités d'occupation

Le locataire est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause : (...) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ".

Ainsi, la demande au titre des clauses pénales prévues au contrat (conservation du dépôt de garantie et fixation de l'indemnité d'occupation au double du montant du loyer - et non du loyer et des charges) est rejetée.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée en tout état de cause un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien. Il lui sera alloué en réparation de ce préjudice une indemnité d'occupation mensuelle qu'il y a lieu de fixer en l'espèce au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi.

Au terme du décompte produit et compte-tenu des paiements justifiés par M. [L] [B] pour les années 2023 (6100 euros), 2024 (5300 euros) et 2025 (1200 euros auxquels s'ajoutent les versements de la CAF pour 159,19 euros), l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, déduction faite de la majoration de loyer figurant au décompte, s'élève au 15 mars 2026 à la somme de 10244,13 euros (le terme de mars 2026 s'élevant à 290,32 euros prorata temporis : 600/31x15).
La demande relative à la taxe d'ordures ménagères est rejetée, aucune régularisation annuelle des charges n'étant intervenue de sorte qu'il n'est pas établi que les charges locatives réelles annuelles incluant la taxe d'ordures ménagères excèdent le montant des provisions sur charges appelées au décompte locatif.

Le dépôt de garantie ne peut par ailleurs être conservé à titre de clause pénale, en application de l'article 4 susvisé, et le bailleur qui souligne le mauvais état du logement ne forme pas pour autant de demande déterminée au titre des réparations locatives qu'il lui appartient d'établir précisément (nature de la réparation demandée poste par poste et imputabilité au locataire).

Il est relevé en tout état de cause s'agissant des quelques dégradations évoquées dans les conclusions en page 2 qu'il n'est pas établi que les meubles dont il est indiqué qu'ils auraient disparu étaient présents à l'entrée dans les lieux (le plan de travail étant de plus toujours présent selon l'état des lieux de sortie), et que la panne du ballon d'eau chaude ne relève pas des réparations locatives.
En outre, les désordres subis dans le logement et examinés ci-après ont nécessairement eu des conséquences sur son état.

En conséquence, M. [L] [B] sera condamné à payer à M. [A] [H] au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation la somme de 9124,13 euros déduction faite du dépôt de garantie.

3. Sur la demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau.
Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

S'agissant d'une obligation de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité au motif qu'il n'aurait pas commis de faute ou de la faute d'un tiers.

Il est rappelé toutefois qu'à compter de la date de la résiliation du bail, M. [L] [B], devenu occupant sans droit ni titre, n'est plus créancier de cette obligation du bailleur.

En l'espèce, M. [L] [B] indique subir des désordres depuis 2022 en l'occurrence des infiltrations dans le logement, de l'humidité et la panne du ballon d'eau chaude.
Il justifie avoir effectué un signalement auprès de la mairie de [Localité 1] le 21 novembre 2022 et a, selon le rapport d'expertise amiable d'assurance établi le 1er décembre 2025, prévenu son bailleur à la même date, en 2022, d'un dégât des eaux.
Le rapport d'expertise amiable établi le 1er décembre 2025 confirme que des infiltrations se sont produites en 2022 dans le logement par le solin de la cheminée de l'immeuble, lesquelles ont occasionné des dommages sur la faïence, les plaques de plâtre et les peintures de la cuisine. Selon ce rapport, deux autres sinistres sont constatés : des infiltrations par la toiture avec des dommages dans la salle d'eau, et des infiltrations par la porte fenêtre qui ont endommagé le parquet de la pièce principale.
Ces infiltrations dans le logement, pour lesquelles M. [L] [B] justifie avoir adressé une mise en demeure à son bailleur en juillet 2024, et les dégradations non réparées occasionnées dans les lieux, constituent un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation.
Par ailleurs, le rapport du service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 1] du 25 août 2025 a constaté à cette date, une insuffisance du système d'aération permanente engendrant une forte humidité et la fuite du ballon d'eau chaude. Ce défaut d'aération caractérise également un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.
La date de la panne du ballon d'eau chaude et sa préexistence à la résiliation du bail n'est en revanche pas établie. En outre, les autre désordres mentionnés au constat du service technique de l’habitat ne sont pas invoqués par M. [L] [B] au soutien de sa demande d'indemnisation. En tout état de cause, le constat du 25 août 2025 est insuffisant pour établir la dangerosité et le dysfonctionnement de l'installation électrique durant le cours du bail et son imputabilité au bailleur de même qu'un désordre relatif au chauffage et à l'étanchéité de la douche imputable au bailleur.

Les désordres d'infiltrations dans le logement et son aération insuffisante qui ont généré de l'humidité et des dégradations des revêtements ont nécessairement entraîné pour M. [L] [B] un trouble de jouissance qu'il y a lieu d'évaluer au regard de la durée des différents désordres jusqu'à la résiliation du bail, de la nature des désordres et du montant du loyer, à la somme totale de 4600 euros.

En conséquence, M. [A] [H] sera condamné à payer à M. [L] [B] la somme de 4600 euros à titre de dommages et intérêts.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [B], qui succombe à titre principal à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l'équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,