TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 25/06151

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY ; Monsieur [N] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06151 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPG7

N° MINUTE : 9-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 2], REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC SOCIÉTÉ FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE , dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR
Monsieur [N] [F], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 07 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/06151 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBPG7

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [N] [F] est propriétaire des lots n 6 et 8 (respectivement 27 et 1/1000 tantièmes) dans l’immeuble situé [Adresse 4], cadastré en section AK [Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE située [Adresse 5], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) M. [N] [F] par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, en paiement des sommes suivantes, au visa notamment des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :
- 7 734,36 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 9 octobre 2025 (appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts,
- 1 000 euros de dommages et intérêts,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et que la défenderesse a déjà fait l'objet d'une procédure judiciaire.

A l'audience du 7 mai 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et précisé à titre d’information que la dette avait augmenté depuis l’assignation.

M. [N] [F] ne comparait pas, ni personne pour lui.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’=article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n 67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble et établissant la propriété de M. [N] [F] sur les lots n 6 et 8 indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,
- l'historique du compte pour la période du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 7 734, 36 euros (dont 1 335,27 euros relevant des frais de recouvrement et intérêts de retard),
- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2023, 25 septembre 2024 et 18 juin 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 et votant le budget prévisionnel 2025 outre le fonds de travaux ainsi que les travaux appelés sur la période,
- une mise en demeure et une relance du mois de mai 2025 ainsi qu’une sommation de payer délivrée par commissaire de justice à tiers présent, le 22 juillet 2025, pour un montant de 8 594,91 euros,
- le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6 399,09 euros après déduction de la somme de 1 335,27 euros relevant des frais de recouvrement et intérêts de retard et pour lesquels il n’est pas fait de demande en paiement en tant que tels.

M. [N] [F] sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 1] RIVE GAUCHE située [Adresse 5], la somme de 6 399,09 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 22 juillet 2025, à défaut de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 5 mai 2025.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 3 novembre 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [N] [F] paye très irrégulièrement ses charges de copropriété depuis janvier 2023. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,