TJ 75056, 7 juill. 2026, RG 24/09192

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jean-marc DESCOUBES ; Me Tifaine ANNEQUIN ; Me Stéphanie GIOVANNETTI ;
Maître [S] [U] ; Me Michèle BECIRSPAHIC

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/09192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57HW

N° MINUTE : 1-2026

JUGEMENT
rendu le mardi 07 juillet 2026

DEMANDERESSE
Madame [Q] [I], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Jean-marc DESCOUBES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0969

DÉFENDEURS
Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Tifaine ANNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1956

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC LA SOCIÉTÉ HL GESTION, assigné en intervention forcée, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1982

Société CRAMA MEDITERRANEE “GROUPAMA MEDITERRANEE”, assignée en intervention forcée à l’instance, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Na-ima OUGOUAG de la SCP BENICHOU OUGOUAG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0203

S.A.S. CABINET HL GESTION, assigné en intervention forcée dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1377

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Antonio FILARETO, Greffier,
Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/09192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57HW

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juillet 2026 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/09192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57HW

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat signé le 21 avril 2016 à effet du 15 mai 2016, M. [F] [V] a loué à Mme [Q] [I] et M. [W] [N] un appartement de 3 pièces situé [Adresse 6] (Bâtiment A - 2ème étage - porte gauche) [Localité 2]. Par avenant en date du 2 novembre 2017, Mme [Q] [I] est devenue seule titulaire du bail. Le montant du loyer mensuel initial est fixé à 2 020 euros (1995 + 25 euros de complément de loyer) avec 140 euros de provision de charges par mois.

A la suite de cinq dégâts des eaux survenus le 18 octobre 2016, le 28 février 2019, le 23 décembre 2019, le 23 février 2022 et le 19 novembre 2023, Mme [Q] [I] assignait M. [F] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, aux fins de condamnation de ce dernier, pour manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent sur le fondement des dispositions du code civil et de la loi de n°89-462 du 6 juillet 1989, à lui payer les sommes de :
- 60 600 euros au titre du trouble de jouissance subi pendant les cinq dernières années d’occupation,
- 40 000 euros au titre du préjudice moral et de santé,
- 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des dépens.

A l’audience du 18 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure signé des deux conseils les représentant.

A l’audience du 27 janvier 2025, un second renvoi a été accordé à la demande du défendeur.

Ce dernier a fait assigner en intervention forcée en date du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet HL GESTION et la SAS Cabinet HL GESTION pour l’audience de renvoi du 14 mai 2025 où les dossiers 25/1818 et 25/3880 ont été joints au dossier initial RG 24/9192, par décision du président.

Pour cette audience du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet HL GESTION a également fait assigner en intervention forcée et en garantie, la société CRAMA MEDITERRANEE (Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE dont le siège social est fixé [Adresse 7]) en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]. Le dossier 25/4332 a alors été joint par décision du président au dossier initial RG 24/9192.

L’affaire a alors été renvoyée à la demande de Mme [Q] [I] à l’audience du 20 octobre 2025, puis une nouvelle fois à l’audience du 4 février 2026.

A cette audience, le Cabinet HL GESTION a sollicité un renvoi qui a été accordé pour l’audience du 7 mai 2026.
Décision du 07 juillet 2026
PCP JCP fond - N° RG 24/09192 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57HW

Le 7 mai 2026 en présence de toutes les parties, l’affaire a été retenue et plaidée.

Mme [Q] [I] assistée de son conseil qui a développé les conclusions visées par le greffier aux termes desquelles elle maintient le montant de ses demandes initiales sauf à porter à la somme de 6 000 euros l’indemnité revendiquée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et solliciter la condamnation solidaire de tous les défendeurs au paiement de toutes les sommes demandées, outre la demande verbale de remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 2 000 euros faute de preuve de la restitution de la somme.

A l’appui de ses prétentions, elle explique avoir occupé un logement indécent caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et la responsabilité du syndicat des copropriétaires en ce qu’il n’a pas respecté son obligation d’entretien des parties communes.

M. [F] [V], comparait représentée par son conseil qui par voie de conclusions exposées et visées par le greffier conclut à la recevabilité de son intervention forcée délivrée au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet HL GESTION et à sa condamnation à le garantir, au débouté de Mme [Q] [I] en ses demandes ainsi que le Cabinet HL GESTION en sa demande à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner à lui verser solidairement avec Mme [Q] [I] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre le paiement in solidum des dépens avec distraction au profit de Maître Tifaine ANNEQUIN en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes il soulève la prescription triennale des demandes en ce que les dégâts des eaux d’origine privative sont tous antérieurs au 30 septembre 2021 et considère que sa responsabilité n’est pas engagée puisqu’il a été diligent et réactif contrairement au syndic de copropriété s’agissant des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] comparait également représenté par son conseil qui a développé les conclusions déposées et visées par le greffier aux termes desquelles il soulève l’irrecevabilité de l’action en garantie de M. [F] [V] et des demandes de Mme [Q] [I] à son encontre du fait de la prescription triennale, la cause de l’indécence étant connue dès 2019, soit plus de trois ans avant son assignation du 6 janvier 2025 et des conclusions de Mme [Q] [I] en date du 4 février 2026. Au fond, il conclut à l’absence de toute responsabilité faute d’établir un lien de causalité entre le défaut d’entretien des façades de l’immeuble et l’état du logement et à défaut à la réduction des demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance (5% du loyer sur trois ans soit la somme de 3 636 euros). Il conclut enfin à la garantie de l’assureur de la copropriété qui a été destinataire des déclarations de sinistre du syndicat de copropriété et sollicite la condamnation de Mme [Q] [I] et M. [F] [V] à lui verser la somme de 3 000 euros chacun au titre des frais de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement in solidum des dépens.

La SAS CABINET HL GESTION représentée par son conseil soutient à l’audience aux termes de conclusions visées par le greffier qu’en sa qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires et syndic de l’immeuble, elle est tenue d’une obligation de moyen et qu’en l’espèce elle a accompli toutes diligences dans le traitement des dégâts des eaux survenus. Elle conclut donc au débouté de Mme [Q] [I] et M. [F] [V] dans leurs demandes à son encontre et la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE soulève la prescription de l’action de Mme [Q] [I] en ce que les sinistres survenus les 28 février 2019 et 23 décembre 2019 qui seuls concernent les parties communes et donc le syndicat des copropriétaires sont prescrites puisque l’assignation du propriétaire date du 30 septembre 2024, soit plus de trois ans après et s’en rapporte aux conclusions du syndicat des copropriétaires sur la prescription de l’action de M. [F] [V] à son encontre. A titre subsidiaire elle considère avoir rempli ses obligations légales et contractuelles et plus subsidiairement que les demandes indemnitaires sont mal fondées tant dans leur principe que dans leur quantum et à tout le moins que l’indemnité pour trouble de jouissance ne saurait couvrir une période supérieure à trois ans.
Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que la police d’assurance limite la garantie au titre de la privation de jouissance et pour le préjudice de perte de loyers à une durée de trois ans (chapitre 7).
Elle demande enfin, la condamnation du syndicat des copropriétaires ou tout succombant à lui verser une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande nouvelle concernant le dépôt de garantie, le bailleur ne fait pas d’observation.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés.

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’abandon de la demande en restitution du dépôt de garantie

Par courriel du 13 mai 2026 communiqué à l’ensemble des défendeurs et suite à des échanges entre les parties après la clôture des débats, Mme [Q] [I] renonce à sa demande en restitution de dépôt de garantie mais conteste le reliquat de 278,48 euros qu’elle resterait à devoir à son bailleur.

Il sera rappelé que selon les articles 442 et 444 du code de procédure civile les notes en délibéré sont autorisées et la réouverture des débats ordonnée par le président lorsqu’il estime nécessaire des explications supplémentaires ou des précisions sur ce qui parait obscur.

En l’espèce, tel n’est pas le cas, si Mme [Q] [I] renonce à sa demande en restitution du dépôt de garantie ajoutée oralement à l’audience du 7 mai 2026, la contestation du reliquat de 278,48 euros n’étant pas dans le débat clos à cette audience, il n’y a lieu d’en tenir compte dans l’instance présente.

Il sera donc donné acte à Mme [Q] [I] de l’abandon de sa demande en restitution du dépôt de garantie, mesure qui à la différence d’un désistement n’a pas à être acceptée des parties défenderesses.

In limine litis sur la prescription de l’action de Mme [Q] [I]

Cette fin de non-recevoir est expressément soulevée par le syndicat des copropriétaires et la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE concernant les deux dégâts des eaux nés dans les parties communes et par M. [F] [V] concernant les trois dégâts des eaux d’origine privative.

En l’espèce, Mme [Q] [I] fait état de cinq dégâts des eaux dont la réalité n’est pas contestée des défendeurs :
- dégât 1 du 18 octobre 2016, dans la salle de bain de la demanderesse et l’appartement du dessous suite à une canalisation fuyarde entre les deux étages. Fuite réparée entre le 15 février 2017, puis le 19 juin 2017 après reprise,
- dégât 2 du 28 février 2019, dans la cuisine (mur et plafond) suite à la dégradation d’une descente d’eaux pluviales en façade, remplacée le 27 août 2019 (pièce 4 de la demanderesse). Les réparations dans le logement ont été facturées le 13 septembre 2021.
- dégât 3 du 23 décembre 2019, affectant le plafond de la salle de bain et d’un placard ainsi que les plafonds et murs de l’alcôve et des deux chambres dont celle de sa fille à la suite d’une rupture de canalisation collective accessible (rapport d’expertise pièce 7 de la demanderesse). Après constat du 12 janvier 2020, les travaux de réparation dans le logement ont été effectués en janvier 2024 pour la chambre de la fille et avril 2024 pour la chambre de la demanderesse.
- dégât 4 du 23 janvier 2022 qui touche le plafond de la chambre de la fille suite à débordement des canalisations d’évacuation de l’appartement du dessus.
- dégât 5 du 19 novembre 2023, nouvelle inondation dans la chambre de Mme [Q] [I] (plafond), l’alcôve et le placard (murs) qui atteignait également les appartements de dessus (3ème et 4ème étages).

Mme [Q] [I] a quitté les lieux le 29 avril 2024 suite à congé donné le 8 avril 2024.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par M. [F] [V], Mme [Q] [I] ne fait valoir aucune contestation quant à la prescription de sa demande en réparation du trouble de jouissance formée à l’encontre de M. [F] [V] en ce qui concerne le dégât 1 du 18 octobre 2016.

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation du bailleur étant en date du 20 septembre 2024, les demandes en réparation d’un trouble de jouissance fondées sur des faits antérieurs au 20 septembre 2021 sont prescrites ce qui exclut la prise en compte du dégât 1 du 18 octobre 2016, du dégât 2 du 28 février 2019 et du dégât 3 du 23 décembre 2019.

S’agissant de l’action dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, du syndic de copropriété et de l’assureur du syndicat des copropriétaires, engagée par voie de conclusions développées et déposées à l’audience du 7 mai 2026, il convient a fortiori de déclarer les demandes de Mme [Q] [I] relative à ces 3 dégâts des eaux également prescrite ainsi que pour le dégât 4 du 23 janvier 2022.

Il en résulte que seuls le dégât 4 du 23 janvier 2022 et le dégât 5 du 19 novembre 2023 sont susceptibles de donner lieu à réparation du trouble de jouissance.

Sur la prescription de l’action en garantie menée par M. [F] [V] à l’encontre du syndicat des copropriétaires, représentée par la SAS CABINET LH GESTION

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de l’action en intervention forcée formée par M. [F] [V] en ce que la demande principale est prescrite pour le dégât 2 du 28 février 2019 et le dégât 3 du 23 décembre 2019 qui seuls trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

Selon l’article 335 du code de procédure civile le demandeur en garantie simple demeure partie principale. L'intervention du garant n'a d'effet juridique qu'entre l'appelant en garantie et le garant appelé et le demandeur en garantie ne peut donc pas demander sa mise hors de cause.

Par voie de conséquence, lorsque l'appel en garantie est formé par le défendeur, aucun lien juridique ne se crée entre le demandeur à l'action principale et le garant, de sorte que la prescription de l’action principale ne saurait rendre irrecevable l’intervention forcée.

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en irrecevabilité de l’action en garantie.

Sur le manquement de M. [F] [V] à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués au titre des dégâts 4 et 5

Concernant le dégât 5 du 19 novembre 2023, aucune pièce du dossier de Mme [Q] [I] ne permet d’identifier l’origine de cet évènement en ce que la pièce 36 de la demanderesse présentée en ses conclusions comme décrivant le sinistre est l’état des lieux de sortie de la locataire dressée le 29 avril 2024 sans qu’il ne soit toutefois possible de déterminer ni la réalité, ni les circonstances de ce 5ème dégât.

A défaut de justifier de la réalité et de l’origine du dégât 5 du 19 novembre 2023, la demande en indemnisation du trouble de jouissance subi formé par Mme [Q] [I] à l’encontre de son bailleur ne saurait prospérer et il convient par conséquent de débouter cette dernière de ce chef de demande.

S’agissant de la demande en indemnisation formée au titre du dégât 4 du 23 janvier 2022, il est établi au dossier que le dégât des eaux est le résultat d’un débordement de la machine à laver de l’appartement du dessus (constat amiable produit en pièce 12 par Mme [Q] [I]).

Si le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, il n’est pas tenu de protéger son locataire des troubles émanant de tiers comme en l’espèce où le dommage trouve son origine dans l’utilisation d’un appareil dans l’appartement de dessus donné en location par une autre personne que M. [F] [V].

Dès lors à défaut de démontrer un manquement de M. [F] [V], Mme [Q] [I] sera déboutée de sa demande en réparation du trouble de jouissance.

Sur l’indemnisation au titre du préjudice moral et de santé

A défaut non seulement d’établir la réalité des préjudices évoqués mais également de prouver un lien de causalité avec un fait dommageable caractérisé imputable aux défendeurs à la cause, il convient de débouter Mme [Q] [I] de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [Q] [I] partie perdante au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile concernant les procédures avec représentation obligatoire, la demande de distraction des dépens au profit de Maître Tifaine ANNEQUIN, avocat de M. [F] [V] doit être rejetée.

Mme [Q] [I] sera également déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile mais condamnée à verser à M. [F] [V] la somme de
1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande toutefois pas de faire droit aux autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], le syndic de copropriété, la SAS CABINET HL GESTION, et la Compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire est de droit en la matière.

PAR CES MOTIFS,