TJ 75056, 25 mars 2026, RG 25/08182

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yasmina ZOUAOUI ; Monsieur [D] [C]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/08182 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZSJ

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le mercredi 25 mars 2026

DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 janvier 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 25 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08182 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAZSJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 13 juin 2022, la S.A.S. HÉNÉO a donné en location à M. [D] [C], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement situé dans la résidence sociale du [Adresse 3] à [Localité 2].

Un congé à effet du 30 septembre 2025 a été signifié par commissaire de justice à M. [D] [C] le 3 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025 remis au greffe le 14 août suivant, la S.A.S. HÉNÉO a fait assigner M. [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater que le contrat de location de M. [D] [C] est résilié depuis le 12 juin 2024,
- constater que M. [D] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,
- ordonner en tant que de besoin la résiliation judiciaire du contrat,
- ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
- dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner M. [D] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération des lieux,
- condamner M. [D] [C] à lui payer la somme de 6 222,08 euros,
- condamner M. [D] [C] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, qui comprendront notamment les frais de l’assignation.

A l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la S.A.S. HÉNÉO, représentée par son conseil, se référe à son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.S. HÉNÉO fait valoir que la durée de séjour maximale au sein de son foyer-résidence est limitée à vingt-quatre mois, comme cela est prévu à l’article 7 du contrat. Elle ajoute que le titre d’occupation de M. [D] [C] est venu à son terme le 12 juin 2024 et qu’il se maintient dans les lieux en dépit d’un congé signifié le 3 juin 2025.

La S.A.S. HÉNÉO fait également valoir que M. [D] [C] est redevable de la somme de 6 222,08 euros au titre des redevances impayées, selon décompte arrêté au 4 juin 2025, et qu’un commandement de payer la somme de 3 371,24 euros lui avait été précédemment signifié le 20 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [D] [C] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

À titre liminaire, sur le régime juridique applicable, il convient de constater que, selon le contrat produit et le réglement intérieur de la résidence sociale signés par M. [D] [C], le logement qu’il occupe est un logement-foyer soumis à une réglementation spécifique résultant des articles L633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Celle-ci exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et le logement échappe aux dispositions protectrices de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L632-3 du même code ainsi qu’aux titres Ier (à l’exception des dispositions du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1), Ier bis et Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 en vertu des articles 2, 25-3 et 25-12 de cette loi.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties prévoit en son article 7 que “Le titre d’occupation pourra être résilié par la SAS Hénéo pour l’un des motifs suivants:
- Inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou manquement grave et répété au règlement intérieur et notamment non paiement de la redevance dans les délais prévus, la résiliation portera effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant à la redevance totale à acquitter pour le logement, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste dû à la SAS Hénéo.
- Fait pour le résident de ne plus remplir les conditions d’admission dans la résidence sociale (...) et notamment : dépassement du délai maximum de séjour soit 24 mois.
La SAS Hénéo en informera individuellement le résident en respectant un préavis de trois mois.”

La SAS HENEO verse aux débats une signification en date du 3 juin 2025 à M. [D] [C] d’un congé avec effet au 30 septembre 2025 et ce, pour deux motifs : le dépassement du délai de séjour et le non-paiement des redevances.

S’agissant du motif tiré du dépassement du délai de séjour de vingt-quatre mois, le titre d’occupation de M. [D] [C] ayant pris effet le 13 juin 2022, le délai de vingt-quatre mois prévu à l’article 7 du contrat a en conséquence expiré le 13 juin 2024. Ainsi, à la date d’effet du congé, le 30 septembre 2025, le défendeur a en effet dépassé la durée contractuelle de séjour à l’issue de laquelle la SAS HENEO recouvrait la faculté de résilier le contrat. Le délai contractuel de préavis de trois mois a par ailleurs été respecté.

Les formalités ayant été observées, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 1er octobre 2025, sans qu’il soit nécessaire d’évoquer l’autre cause de résiliation invoquée.

M. [D] [C] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner, selon les modalités définies au dispositif de la présente décision, son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [D] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige l’occupant à réparation par l’octroi d’une indemnité en application des articles 544 et 1240 du code civil.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts de la S.A.S. HÉNÉO, il convient de dire que M. [D] [C] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, charges comprises, due par celui-ci en application du contrat du 13 juin 2022 et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

M. [D] [C] sera en conséquence condamné en ce sens au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre des redevances impayées

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la S.A.S. HÉNÉO produit un décompte aux termes duquel il ressort qu’à la date du 3 juin 2025, M. [D] [C] est redevable de la somme de 6 222,08 euros au titre des redevances impayées, charges comprises (mois de mai 2025 inclus). Faute de comparaître, celui-ci ne démontre pas s’en être acquitté alors que la charge de la preuve lui incombe en application du second alinéa de l’article 1353 du même code.

Il sera en conséquence condamné à payer cette somme.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de préciser que ceux-ci incluent les frais de l’assignation, les dépens étant limitativement énumérés à l’article 695 du même code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS