TJ 78646, 15 juill. 2026, RG 24/05290

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026

N° RG 24/05290 - N° Portalis DB22-W-B7I-R6JI
Code NAC : 30Z

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [O]
né le 14 Juillet 1939 à [Localité 1] (MAROC),
demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Colette HENRY-LARMOYER, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La COMMUNE DE [Localité 2] représentée par son Maire en exercice dûment habilité à cet effet et située [Adresse 2],

représentée par Maître Marc RICHER de l’AARPI RICHER & ASSOCIES, avocat plaidant/postulant au barreau des HAUTS-DE-SEINE.

ACTE INITIAL du 05 Avril 2024 reçu au greffe le 20 Septembre 2024.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2002, Monsieur [Z] [O] a consenti un bail commercial à Monsieur [N] [V] sur des locaux situés [Adresse 3].

Ce bail a fait l’objet d’un renouvellement amiable le 27 mai 2013 avec effet rétroactif au 28 novembre 2012.

Par courrier du 13 mars 2019, la commune de [Localité 2] a notifié au bailleur sa volonté d’exercer son droit de préemption pour acquérir le fonds de commerce exploité par Monsieur [N] [V].

Par acte authentique du 11 mars 2020, la commune de [Localité 2] a préempté le fonds de commerce de Monsieur [N] [V].

Par lettre recommandée du 23 décembre 2022, Monsieur [Z] [O] a notifié à la commune de [Localité 2] une demande de restitution des locaux au regard de l’absence d’exploitation.

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2023, Monsieur [Z] [O] a notifié à la commune de [Localité 2] un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour le 30 septembre 2023.

Monsieur [Z] [O] a, par acte du 5 avril 2024, assigné la commune de SARTROUVILLE devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir son expulsion des locaux objets du bail.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2025, Monsieur [Z] [O] demande au tribunal de :

Vu la cession de fonds de commerce en date du 11 mars 2020 emportant préemption de la Commune de [Localité 2] du fonds de commerce,

Vu le congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction suivant exploit de la SELARL GRAND OUEST 78 Commissaire de Justice à [Localité 3] le 31 mars 2023 à la Commune de [Localité 2].

- débouter la Ville de [Localité 2] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

- déclarer valable au fond et en la forme le congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction signifié à la Commune de [Localité 2], le 31 mars 2023 suivant exploit la SELARL GRAND OUEST 78 Commissaire de Justice à [Localité 3] pour le 30 septembre 2023,

- déclarer la Commune de [Localité 2] occupant sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe sis à [Localité 2] (Yvelines), [Adresse 4] à compter du 30 septembre 2023, et ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef en ce compris avec le concours de la force publique,

- condamner la Commune de [Localité 2] au paiement jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, majorée de 10%,

- condamner la Commune de [Localité 2] au paiement d’une indemnité de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêt à Monsieur [Z] [O] en réparation du préjudice subi du fait de sa carence à l’entretien des lieux loués,

- condamner la Commune de [Localité 2] au paiement à Monsieur [Z] [O] de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner la Commune de [Localité 2] aux entiers dépens, y compris le coût du congé et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sur le fondement de l’article 515 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2025, la commune de SARTROUVILLE demande au tribunal de :

Vu le code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile ;
Vu les pièces adverses n°1, 2, 3, 8, 9 ;
Vu les pièces annexées,

- rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de Monsieur [O] ;
- déclarer l’invalidité du congé comportant refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction en date du 31 mars 2023 ;
- rejeter la demande de dommages et intérêts ;
- condamner Monsieur [O] à verser à la Ville de [Localité 2] la somme de 2 000 € (DEUX MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Monsieur [O] aux entiers dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions ci-dessus visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la validité du congé comportant refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

L’article L. 145-17 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Conformément au texte ci-dessus rappelé, la mise en demeure doit rappeler le motif invoqué et reproduire les dispositions précitées de l’article L. 145-17 précité.

En l’espèce, Monsieur [Z] [O] ne soutient pas qu’il pourrait avoir été dispensé de délivrance d’une mise en demeure mais fait valoir que les courriers des 23 décembre 2022 et 24 janvier constituent des mises en demeure régulières.

Or, ces courriers se contentent de rappeler l’état d’absence d’exploitation et de solliciter la restitution des locaux.

Ces courriers ne portent aucune injonction d’avoir exploiter les locaux sous peine de s’exposer à la délivrance d’un congé sans offre d’indemnité d’éviction. Il n’est pas non plus reproduit les dispositions de l’article L. 145-17 précité contrairement aux exigences de ce texte.

Il en résulte que le congé délivré le 31 mars 2023 par Monsieur [Z] [O] n’a pas été précédé de la délivrance d’une mise en demeure conforme aux exigences du texte précité.

Toutefois, il convient de rappeler que l'absence de mise en demeure régulière, si elle est établie, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. 3e civ., 19 déc. 2012, n° 11-24.251).

Il en résulte que la locataire doit être déboutée de sa demande aux fins que soit déclarée invalide le congé dès lors que celui-ci continue à produire ses effets.

Réciproquement, il sera dit en réponse à la demande de la bailleresse sur la validité du congé que celui-ci porte droit pour la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction.

De ce fait, en application du droit au maintien dans les lieux prévue à l’article L. 145-28 du code de commerce, la locataire ne saurait être déclarée occupante sans droit ni titre à compter du 30 septembre 2023. La bailleresse sera donc déboutée de sa demande à ce titre ainsi que des demandes subséquentes au titre de l’expulsion de la commune de [Localité 2] et du paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun, aucune partie n’ayant sollicité par ailleurs la fixation d’une indemnité d’occupation statutaire.

Sur la demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur [Z] [O]

Monsieur [Z] [O] sollicite la condamnation de la commune de [Localité 2] à lui payer une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts pour avoir contrevenu à ses obligations d’entretien des locaux commerciaux.
Toutefois, il ne précise pas à quel manquement en particulier il se réfère, un tel manquement dans le cadre d’un bail commercial ne pouvant se rapporter à une impression générale subjective mais uniquement à la mise en évidence objective de désordres précisément identifiés.
Au surplus, il ne précise pas à quel préjudice se rapporterait la somme réclamée.
Au regard de ces constatations, il ne pourra qu’être débouté de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [O] succombant, il sera condamné à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, il sera condamné à payer à la commune de [Localité 2] une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS