TJ 78646, 15 juill. 2026, RG 25/04579

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026

N° RG 25/04579 - N° Portalis DB22-W-B7J-THXC
Code NAC : 71F

DEMANDEUR :

La société SCI DU ROCHER, société civile immobilière immatriculée
au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro
490 876 778 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Carole VILLATA DUPRE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dénommé «[Adresse 3]» représenté par son syndic en exercice, L2CA enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 530 035 070 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 29 Juillet 2025 reçu au greffe le 05 Août 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DU ROCHER est propriétaire des lots n°170 et 171 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Une assemblée générale s’est tenue le 22 mai 2025 au cours de laquelle a été adoptée une résolution n°9 portant modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Par acte du 29 juillet 2025, la SCI DU ROCHER a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] dénommé « [Adresse 3] », ci-après le syndicat, devant la présente juridiction aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution 9 de l’assemblée générale du 22 mai 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2026.

Aux termes de son assignation, la SCI DU ROCHER demande au tribunal de:

Vu les dispositions du Code civil et particulièrement des articles 544 et 545,
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application en date du 17 mars 1967,
Vu les pièces communiquées,

- juger la SCI DU ROCHER recevable et bien fondée en ses demandes et y faire droit,

- juger que la résolution 9 de l’assemblée générale en date du 22 mai 2025, de l’immeuble sis [Adresse 2], doit être réputée non écrite, en ce qu’elle porte atteinte au droit absolu de propriété de la SCI DU ROCHER sur le lot 170,

À tout le moins,

- annuler la résolution 9 de l’assemblée générale en date du 22 mai 2025 de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 7], en ce que modifiant le RCP et annulant une partie privative, elle aurait dû être adoptée à l’unanimité,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] MANTES LA [Adresse 7] dénommé « [Adresse 3] », à verser à la SCI DU ROCHER la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique d’atteinte à son droit propriété et de jouissance de son lot 170,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] dénommé « [Adresse 3] », à verser à la SCI DU ROCHER la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- juger, en application de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI DU ROCHER sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance, leurs charges devant être réparti entre les autres copropriétaires,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], dénommé « [Adresse 3] », à verser à la SCI DU ROCHER la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Isabelle DELORME-MUNIGLIA, SCP COURTAIGNE AVOCATS.

Le syndicat, régulièrement constitué, n’a pas conclu.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments de la demanderesse, il est fait expressément référence à son assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat, régulièrement constitué, n’a pas conclu.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9

La résolution querellée est ainsi rédigée :
« 9. Mise à jour du règlement de copropriété du 10 Août 1984 et ses modificatifs – Mise en conformité avec les évolutions législatives, notamment la loi SRU - Majorité absolue (art. 25)

Clé répartition : CHARGES COMMUNES GENERALES (001) Majorité absolue (art. 25)
Exposé des motifs :
Le règlement de copropriété de l’immeuble a été établi en 1984, sur la base des dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, depuis cette date, plusieurs lois sont venues modifier le régime juridique applicable à la copropriété, notamment :
La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi SRU),
La loi ALUR du 24 mars 2014,
La loi [Localité 2] de 2018,
Et les ordonnances récentes de réforme de la copropriété (2019-2021).
Certaines dispositions du règlement de 1984 peuvent ainsi être devenues obsolètes, imprécises, voire contraires au droit en vigueur. Il est donc proposé d’en réaliser une mise à jour totale, afin :
de mettre en conformité le règlement avec les textes actuels,
de clarifier la répartition des parties communes et privatives,
d’actualiser les règles de jouissance, charges, et fonctionnement de la
copropriété.

Le projet de modificatif a été rédigé par le cabinet EGETO géomètre expert et a été annexé à la convocation.

L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du projet de modificatif du règlement de copropriété, visant à intégrer les évolutions législatives depuis 1984, notamment celles introduites par la loi SRU :
- Décide d’adopter le projet de modificatif du règlement de copropriété tel que présenté,
- Donne mandat au syndic pour signer l’acte modificatif et à procéder à sa publication auprès du service de la publicité foncière,
- Charge le syndic d’en transmettre une copie à l’ensemble des copropriétaires et de l’insérer dans le registre de la copropriété ».

Aux termes de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, il ressort de la combinaison du règlement de copropriété, du titre du propriété et de l’attestation notariale fournie par la SCI DU ROCHER qu’elle est propriétaire du lot n°170 qui constitue un lot privatif.

Or, il résulte du projet de modificatif de copropriété visé par la résolution querellée que le lot n° 170 est annulé et intégré aux parties communes spéciales.

Il convient dès lors de considérer que la résolution est irrégulière au regard des dispositions de l’article 26 précité dès lors qu’elle porte atteinte à la jouissance privative du lot n°170 dont la SCI DU ROCHER est privée.

Il y a donc lieu de prononcer son annulation et non de la déclarer réputée non écrite, sanction applicable aux clauses du règlement de copropriété.

Sur les demandes de condamnation du syndicat au paiement de dommages-intérêts

La SCI DU ROCHER ne produit aucun élément pour justifier des préjudices qu’elle invoque. Il convient dès lors de la débouter de ses prétentions à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat succombant, il devra supporter la charge des dépens avec droit de recouvrement au profit de Me DELORME-MUNIGLIA.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes exposées dans la présente instance. Il convient donc de condamner le syndicat à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation aux frais

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser la SCI DU ROCHER dont la prétention est déclarée fondée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS