TJ 78646, 15 juill. 2026, RG 23/05020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026

N° RG 23/05020 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRP2
Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Monsieur [Y], [U] [D]
né le 10 Mars 1949 à [Localité 1] (13),
demeurant [Adresse 1],

2/ Madame [J], [N], [X] [I] épouse [D]
née le 18 Août 1954 à [Localité 2] (38),
demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Virginie JANSSEN de la SELARL CABINET BOURSIN-JANSSEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Thomas ANDRE, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice, LA SOCIETE DE GESTION, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 785 147 000 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Nadia CHEHAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [W] [T] [G]
né le 15 Août 1967 à [Localité 3] (IRAN),
demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 06 Septembre 2023 reçu au greffe le 07 Septembre 2023.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] sont propriétaires des lots n°119, 51 et 99 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 4] (78).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 4] [Adresse 2] et [Adresse 6], ci-après le syndicat, est représenté par son syndic, la SOCIETE DE GESTION.

Le 26 juin 2023, s’est tenue une assemblée générale au cours de laquelle a été adoptée la résolution n°19 suivante :
« Point 19 : A la demande de monsieur [G] : Autorisation de substituer la porte d’accès à son appartement se trouvant sur l’escalier D par une porte d’accès à son appartement sur l’escalier C. (Article 25) [ ...]

Monsieur [G], après avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, demande l’accord de la copropriété pour substituer la porte d’accès à son appartement se trouvant sur l’escalier D par une porte d’accès à son appartement sur l’escalier C. Il joint à ce titre, les courriers administratifs qui autoriseront les travaux objet de la résolution si les copropriétaires consentent à lui donner leur accord.

Projet de résolution :
L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance du projet de Monsieur [G] et les documents administratifs joints, et après avoir délibéré, décide d’autoriser le demandeur à substituer la porte d’accès à son appartement se trouvant sur l’escalier D par une porte d’accès à son appartement sur l’escalier C ».

Par acte du 6 septembre 2023, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] ont fait assigner le syndicat devant la présente juridiction aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 26 juin 2023.

Par conclusions notifiées le 29 février 2024, Monsieur [W] [T] [G] est intervenu volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] demandent au tribunal de :

Vu le décret du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile

- recevoir Madame et Monsieur [D] en leurs demandes et les déclarer bien fondées.
- annuler la résolution n° 19 de l’Assemblée Générale de la copropriété de l’immeuble sis à [Localité 4] ([Localité 5][Adresse 7] – [Adresse 8] en date du 26 juin 2023.
- débouter le Syndicat des Copropriétaires et Monsieur [G] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 9] – [Adresse 8] à verser aux demandeurs la somme de 3.600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 9] – [Adresse 8] aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Thomas ANDRÉ, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- dire que les demandeurs seront exonérés, en leur qualité de copropriétaires, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le Syndicat des Copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.

Ils font valoir que :
- la résolution aurait dû être soumise aux règles de l’article 26 et non celles de l’article 25,
- le syndicat lui-même avait déjà soumis en 2019 et 2022, deux résolutions identiques rejetées à l’article 26,
- les dispositions du règlement de copropriété visent que l’escalier C ne dessert que les étages 1 et 2,
- la destination de l’escalier C n’est en conséquence pas de desservir le bien de Monsieur [G] situé au 3ème étage qui est desservi par l’escalier D,
- la résolution n°19 proposée par Monsieur [G] entraînait à l’évidence une nécessaire modification du règlement de copropriété, dans la mesure où elle modifiait la jouissance et l’usage de l’escalier C,
- Monsieur [G] n’assume aucune charge de l’escalier C puisque son appartement n’est pas desservi par cet escalier mais par l’escalier D,
- le projet de résolution porte manifestement atteinte aux droits acquis par les copropriétaires de l’escalier C depuis 1992,
- la résolution n° 19 remet en cause les droits qu’ils ont acquis au moment de leur achat en modifiant la division de l’immeuble et l’usage de l’escalier C, ce qui justifie de nouveau l’annulation de cette résolution,
- il est étonnant que le SDC affirme qu’il ne s’agirait là que d’une « simple décision de principe », alors que le maintien de cette délibération conférerait inévitablement des droits à Monsieur [G], et notamment une modification des dispositions du règlement de copropriété, qui ne saurait constituer un simple principe,
- cette résolution vise à autoriser la réalisation de l’opération et non seulement son principe,
- il n’a jamais été présenté aux copropriétaires les prétendues autorisations dont il est question. Aucun document n’était à ce titre joint à la convocation,
-les termes de la résolution n° 19 ont pu laisser croire aux copropriétaires votant que Monsieur [G] avait effectivement obtenu les autorisations nécessaires puisque la résolution le mentionne expressément,
- la convocation à l’assemblée générale aurait dû transmettre aux propriétaires concernés les documents afférents à la résolution n ° 19, soumise au vote et, notamment, les documents annoncés au texte de la résolution (à savoir les autorisations administratives). En réalité, cela n’a pas été le cas puis qu’aucun document n’était transmis aux propriétaires,
- les copropriétaires n’ont pas été informés ni ne se sont vus soumettre une résolution tendant à la modification des charges de copropriété qu’entraînerait nécessairement l’adoption de la résolution n° 19,
- la demande de condamnation de M. [G] est irrecevable.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 février 2026, le syndicat demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret du 17 mars 1967,

- recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 4] [Adresse 2] et [Adresse 6] en ses demandes, fins et conclusions,

- déclarer irrecevables toutes les demandes de M. et Mme [D]

Subsidiairement, rejeter toutes les demandes de M. et Mme [D]

En toute hypothèse
- condamner solidairement M. et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 CPC ;
- condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de Me CHEHAT en application de l’article 699 CPC.

Il fait valoir que :
- il n’y a aucun argument pertinent à tirer du fait que des résolutions similaires rejetées avaient été soumises à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- la résolution constitue une simple décision de principe,
- Monsieur [G] a en effet indiqué, dans le cadre même de la résolution litigieuse, qu’il obtiendrait ensuite des autorisations administratives à jour et qu’il soumettrait à l’approbation des copropriétaires d’une assemblée générale suivante les modalités de réalisation des travaux pour l’ouverture de la porte par transmission d’un descriptif technique à joindre à la convocation,
- la résolution devait être soumise à la majorité de l’article 25,
- l’article 26 n’était pas applicable puisque l’usage et la jouissance de l’escalier C ne sont pas modifiés,
- c’est uniquement au titre de l’état descriptif de division qu’il est prévu que l’escalier C ne dessert que les étages 1 et 2,
- l’état descriptif de division n’a qu’une valeur indicative,
- aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit à un copropriétaire du Groupe 2 d’utiliser l’un ou l’autre de ces escaliers,
- la résolution n°19 n’entraîne ainsi aucune modification du règlement de copropriété et n’avait pas à être votée à l’article 26 de la loi de 1965,
- il n’y a pas de nécessité de modifier la répartition des charges puisque Monsieur [G] fait partie des propriétaires du groupe 2 participant aux frais et dépenses liés aux escaliers.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2025, Monsieur [W] [T] [G] demande au tribunal de :

Vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les pièces versées aux débats,

- débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner les époux [D] à verser à Monsieur [G] les sommes suivantes :
o 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
o 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Les condamner aux entiers dépens.

Il fait valoir que :
- seul l’article 25 est applicable,
-la résolution précitée du 25 mai 1992 n’a apporté aucune restriction d’usage aux parties communes que constituent les escaliers C et D,
- les époux [D] ne démontrent pas en quoi le fait, pour Monsieur [G], de disposer d’une porte sur l’escalier C causerait un trouble de jouissance pour les copropriétaires,
- l’absence de moyen juridique et de preuve produite au soutien de leur demande d’annulation de la résolution votée en faveur de Monsieur [G], constitue une faute au sens de l’article 1240 du Code civil.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 du 26 juin 2023

Sur le moyen relatif à la nature de la résolution querellée

Aux termes des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 11 7° décret du 17 mars 1967 prévoit que les projets de résolution lorsque l’assemble est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées à l’article 25 précité est communiqué au plus tard en même temps que l’ordre du jour.

L’article 13 du décret précité ajoute que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.

En l’espèce, s’agissant d’une question inscrite à l’ordre du jour et sur laquelle il a été procédé à un vote selon les modalités de l’article 25 précité, le syndicat ne saurait prétendre que la résolution querellée serait sans portée décisoire étant observé au surplus que la résolution adoptée telle que précédemment rappelée confère un droit à Monsieur [W] [T] [G].
Le moyen sur ce point ne pourra qu’être écarté.

Sur le moyen relatif au rejet des résolutions similaires présentées précédemment

S’il est constant que Monsieur [W] [T] [G] a présenté à deux reprises, le 15 mai 2019 et le 9 mai 2022, des résolutions tendant à être autorisé à pratiquer l’ouverture d’une porte sur l’escalier C, une assemblée générale peut revenir sur une précédente décision sous réserve du respect des droits acquis.

En l’espèce, les décisions de rejet précédentes n’ont constitué aucun droit particulier pour Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] de sorte qu’elles ne sauraient faire obstacle à l’adoption d’une nouvelle résolution.

Par ailleurs, l’assemblée générale peut soumettre de nouveau un projet de résolution à une règle de majorité différente dès lors que la règle retenue antérieurement était erronée.

En conséquence, le fait que les résolutions de 2019 et 2022 aient été rejetées à la majorité de l’article 26 ne saurait lier l’assemblée générale s’agissant des modalités du vote de la nouvelle résolution.

Le moyen sur ce point sera également écarté.

Sur la règle de majorité applicable

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

En l’espèce, les demandeurs affirment que le règlement de copropriété prévoirait que l’escalier ne devrait desservir que les étages 1 et 2 et serait à l’usage unique des copropriétaires des appartements des étages 1 et 2 du bâtiment III.

Toutefois, ils ne se réfèrent à aucune stipulation précise du dit règlement qui instaurerait l’escalier C comme partie commune spéciale qui serait à l’usage exclusif des copropriétaires des étages 1 et 2 du bâtiment III.

A défaut de telles parties communes spéciales, le droit d’accès des copropriétaires ne saurait être restreint (Cass. 3e civ., 8 févr. 2024, n° 22-24.119).

En conséquence, l’ouverture d’une porte sur l’escalier C ne nécessite pas de modification du règlement de copropriété et par conséquent, pouvait être soumise aux dispositions de l’article 25 précité au point 1.1.

Le moyen sur ce point sera écarté.

Sur la répartition des charges

Aux termes de l’article cinquième du règlement de copropriété, les charges relatives aux escaliers « seront à supporter par les seuls propriétaires des lots desservis par lesdits escaliers, au prorata de leur proportion de co-propriété dans les parties communes à chaque groupe ».

En l’espèce, le projet de Monsieur [W] [T] [G] ne nécessite pas de modifier les règles de répartition des charges, la seule conséquence étant que devant se soumettre à ces dispositions, celui-ci serait tenu de se soumettre aux charges de l’escalier C en sus des charges de l’escalier D, les deux escaliers desservant son lot.

Le moyen sur ce point sera donc écarté.

Sur l’absence des autorisations administratives nécessaires et l’absence de transmission des documents

L’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [W] [T] [G] n’a fourni aucun document précisant l’implantation et la consistance des travaux envisagés à l’appui de son projet de résolution.

En conséquence, la résolution n’a pas respectée les exigences du texte précité et doit être annulée.

Sur la demande de dommages-intérêts présentés par Monsieur [W] [T] [G]

La résolution querellée étant annulée du fait de sa propre carence à présenter une résolution répondant aux exigences précitées, il ne saurait se prévaloir d’une quelconque faute à l’encontre des consorts [D].

Il sera donc débouté de ses prétentions à ce titre.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat succombant, il devra supporter la charge des dépens sans qu’il y a lieu d’accorder le droit au recouvrement direct qui ne peut être délivré à l’avocat plaidant.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées dans la présente instance. Il convient donc de condamner le syndicat à leur verser la somme de 3.600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de dispense de participation aux frais

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il y a lieu de dispenser Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [Y] [D] dont la prétention est déclarée fondée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Sur l'exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS