TJ 78646, 20 juill. 2026, RG 26/00433

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI CG FOND

JUGEMENT RENDU LE 20 Juillet 2026

N° RG 26/00433 - N° Portalis DB22-W-B7K-T6MW

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. SDC LE CLOS CARON REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET AMI ILE DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Emilie PLANCHE substituant Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

M. [Y] [Z]
C/O Monsieur [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de Versailles, délégué au Tribunal de proximité de POISSY : Monsieur Raphaël BARTLOMÉ
Greffier : Mme Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Juillet 2026 par Monsieur Raphaël BARTLOMÉ, Magistrat délégué au Tribunal de proximité de POISSY, assisté de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : Me JAMI
Copie certifiée conforme à l’original à :
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [Y] est propriétaire des lots n°3, 8 et 16 au sein de la [Adresse 3] [Adresse 4] située [Adresse 5] à [Localité 3], soumise au régime de la copropriété.

Faisant grief à Monsieur [Z] [Y] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 3], par l'intermédiaire de son conseil, lui a adressé plusieurs mises en demeure d'avoir à s'acquitter desdites charges, la dernière étant en date du 9 juillet 2025.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 4] située [Adresse 5] à VAUX-SUR-SEINE (78740) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Cabinet AMI, a par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2026, remis à étude, fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le tribunal de proximité de Poissy, aux fins de le voir condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :
- 2462,24 euros au titre des charges courantes et frais impayés, arrêtées au 1er avril 2026 (échéance du 2ème trimestre 2026 incluse) avec intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts,
- 3000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1440 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur ne règle plus ses charges de copropriété, en violation de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient par ailleurs que ce défaut de paiement récurrent occasionne un préjudice financier direct aux autres copropriétaires, de sorte qu'il sollicite l'octroi de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 mai 2026.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa demande principale au titre des charges courantes et frais impayés à la somme inférieure de 2355,04 euros et a maintenu le surplus des demandes énoncées dans son acte introductif d'instance.

Monsieur [Z] [Y] régulièrement assigné par acte remis à étude le 14 avril 2026, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, l'action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [Y] pour les lots n°3, 8 et 16 ;
- un relevé de compte copropriétaire arrêté au 1er avril 2026, pour la période courant du 1er octobre 2023 au 1er avril 2026 pour un solde débiteur de 2462,24 euros ;
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2023 au 30 juin 2026 ;
- la régularisation des charges des exercices 2023, 2024 et 2025 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 24 avril 2024, 28 avril 2025 et 15 avril 2026 ayant approuvé les comptes des exercices 2023, 2024, 2025 ; voté les budgets prévisionnels des exercices 2025, 2026, 2027 et voté la réalisation de divers travaux ;
- une attestation de non recours à l’encontre des assemblées du 24 avril 2024 et 28 avril 2025 ;
- le contrat de syndic conclu le 28 avril 2025, prenant effet le 28 avril 2025 et prenant fin le 30 septembre 2026 ;
- des factures du syndic de copropriété ainsi que des notes d'honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires.
Il ressort de l'examen du relevé de compte produit que la somme globale réclamée de 2462,24 euros englobe, outre les charges de copropriété courantes, des frais de mise en demeure, de relance, ainsi que des frais intitulés « transmission huissier » et « transmission avocat » pour un montant total de 941,20 euros.
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété correspondent exclusivement aux dépenses entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement communs et la conservation de l'immeuble. Les frais de recouvrement ou de suivi de dossier individualisés ne répondent pas à cette définition et ne peuvent être intégrés au solde des charges communes.
Par ailleurs, si l'article 10-1 de la même loi permet l'imputation au seul copropriétaire défaillant des frais de recouvrement individualisés, c'est à la condition que ces diligences soient nécessaires et dûment justifiées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucun justificatif quant à la réalité et aux modalités d'envoi ou de réception des correspondances précitées. De surcroît, le demandeur ne verse pas aux débats le contrat de syndic en vigueur entre février et septembre 2024, période au cours de laquelle ces frais ont été portés au compte, privant le tribunal de la possibilité de vérifier la régularité des tarifs appliqués.
Faute pour le demandeur de rapporter ces preuves, ces lignes de frais, tout comme les frais de gestion de procédure (« transmission huissier » et « transmission avocat ») qui relèvent de l'activité courante du syndic, ne peuvent être mis à la charge de Monsieur [Z] [Y].
Il convient donc de déduire la somme globale de 941,20 euros du compte de charges.
Le montant des charges initialement dues s'établit ainsi à la somme de 1521,04 euros (2462,24 euros - 941,20 euros).
Le syndicat des copropriétaires réclame à l'audience une somme actualisée de 2355,04 euros qui intègre un crédit de régularisation de 107,20 euros pour l'exercice 2025, mais englobe toujours les frais de procédure rejetés par le tribunal pour 941,20 euros.
Après déduction de ces frais injustifiés et imputation du crédit de régularisation, la créance certaine, liquide et exigible au titre des seules charges et provisions pour travaux s'établit à la somme de 1413,84 euros (1521,04 euros - 107,20 euros).
En conséquence, Monsieur [Z] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1413,84 euros au titre des charges de copropriété et provisions pour travaux impayées, appels de fonds du deuxième trimestre 2026 inclus.
Sur les intérêts

Aux termes de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre des charges portent intérêt au profit du syndicat au taux légal, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant. L'article 1231-6 du code civil dispose par ailleurs que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans l'exécution d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l'application des intérêts au taux légal sans en préciser le point de départ.
Si le demandeur verse aux débats plusieurs lettres de mise en demeure, il ne produit aucun justificatif quant à leurs modalités et dates d'envoi ou de réception. En conséquence, ces courriers ne peuvent constituer le point de départ des intérêts moratoires.
L'assignation en justice du 14 avril 2026 valant sommation de payer, il y a lieu de dire que la condamnation principale de 1413,84 euros portera intérêt au taux légal à compter de cette date.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sollicite la capitalisation des intérêts moratoires. Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts peut être valablement ordonnée en justice dès lors qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Il convient d'accorder cette demande selon les modalités fixées au dispositif.
Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice financier distinct du simple retard, non couvert par le versement des intérêts légaux.
Il ressort à cet égard des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] [Y] a déjà fait l'objet d'une précédente condamnation judiciaire par un jugement en date du 7 novembre 2024 pour des faits de même nature.

Il convient, dès lors, de condamner Monsieur [Z] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Monsieur [Z] [Y] sera condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l'exécution provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS