TJ 78646, 16 juill. 2026, RG 26/00016

MINUTE N°
N° RG 26/00016 - N° Portalis DB22-W-B7K-TVAN

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC RESIDENCE ELYSEE” sis [Adresse 1]

C/

Monsieur [R] [O]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “SDC [Adresse 4]” sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet ATRIUM GESTION, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 632 018 503, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité, représentée par la SELARL BJA, prise en la personne de Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, subsitué par Maître Emilie PLANCHE, avocat du barreau de VERSAILLES
d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 6] [Localité 2], non-comparant, ni représenté
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Greffière : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Cadre-Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Me Benjamin JAMI

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [R] [O]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 décembre 2025, le Syndicat [Y] de la [Adresse 4], [Adresse 7] à LA CELLE SAINT CLOUD (78 170), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société Cabinet ATRIUM GESTION, [Adresse 8] à PARIS (75 008), a fait assigner Monsieur [R] [O], devant ce Tribunal aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

- 5 257,57 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés, échéance du 3ème trimestre 2025 incluse ;

- 1 245,76 € au titre des frais de recouvrement ;

- en ordonnant la capitalisation des intérêts ;

- 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

- 1 320 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens ;

- en rappelant que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 19 mai 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, le Syndicat [Y] de la [Adresse 4] a été représenté par son Conseil et a maintenu l’intégralité de ses demandes formées au titre de l’assignation.

Régulièrement cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [R] [O] n'a été ni présent, ni représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [R] [O], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

Sur les charges et travaux de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat [Y] de la [Adresse 4] verse aux débats :

- le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur [R] [O] ;

- les appels de charges et travaux du 4ème trimestre 2024 au 3ème trimestre 2025 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 25 juin 2024 et 24 juin 2026 portant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2024, 2025 et 2025, avec un certificat de non recours établi par le Syndic concernant l’assemblée générale du 25 juin 2024 ;

- le décompte de la créance du 30 septembre 2024 au 1er juillet 2025 ;

- les mises en demeure des 9 décembre 2024, 20 février 2025 et 18 mars 2025, les relances des 19 novembre 2024 et 31 janvier 2025 et le commandement de payer du 21 mai 2025 ;

- la note d’honoraires du Conseil du Syndicat [Y] en date du 3 septembre 2025 ;

- le Contrat de Syndic en vigueur du 24 janvier 2025 au 30 septembre 2026.

Il ressort de ces documents que Monsieur [R] [O] reste devoir la somme de
5 257,57 € au titre des charges et travaux de copropriété, 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de relance, de commandement de payer, de constitution, de transmission et de suivi de dossier confié au commissaire de justice et à l'avocat et de constitution d’hypothèque.

*Frais de mise en demeure et de relance

En l'espèce, le Syndicat [Y] a produit des copies de lettres de mise en demeure en date des 9 décembre 2024, 20 février 2025 et 18 mars 2025 et de relance en date des
19 novembre 2024 et 31 janvier 2025.

Il n’est toutefois pas justifié de l’envoi de ces lettres.

Par ailleurs, le Contrat de Syndic communiqué n’est pas celui en vigueur à la date de ces lettres pour justifier des montants pouvant être facturés aux copropriétaires défaillants au titre de l’envoi de lettres de mise en demeure et de relance.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat [Y] au titre des frais de mises en demeure et de relances.

* Frais de commandement de payer

Le coût de ces frais étant dûment justifié par le Syndicat [Y], il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 161,76 €.

* Frais de constitution, de transmission et de suivi de dossier confié au commissaire de justice et à l'avocat

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution, de transmission et de suivi de dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats n'est prévue qu'en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution, la transmission et le suivi de dossiers confiés aux commissaires de justice et avocats constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat [Y] concernant les frais de constitution, de transmission et de suivi du dossier confié au commissaire de justice et à l'avocat.

* Honoraires de constitution d’hypothèque

Le Syndicat [Y] sollicite le paiement d’honoraires de constitution d’hypothèque, mais sans justifier de l’inscription d’une telle hypothèque.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande au titre des honoraires de constitution d’hypothèque.

Monsieur [O] sera donc condamné au paiement de frais de recouvrement à hauteur de 161,76 € correspondant au coût du commandement de payer du 21 mai 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter ses charges et travaux de copropriété, sans raisons valables, Monsieur [R] [O] a commis une faute, qui a causé au Syndicat [Y] un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat [Y] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 1 320 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, correspondant au montant des honoraires facturés par son Conseil au Syndicat [Y].

Monsieur [R] [O] sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le jugement sera assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile, et il sera dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer au Syndicat [Y] de la [Adresse 4], [Adresse 7] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société Cabinet ATRIUM GESTION, [Adresse 8] à [Localité 4], les sommes de :

- 5 257,57 € au titre des charges et travaux de copropriété, 3ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal, à compter de la date du présent jugement ;
- 161,76 € au titre des frais de recouvrement ;
- 500 € à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à verser au Syndicat [Y] de la [Adresse 4], [Adresse 7] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société Cabinet ATRIUM GESTION, [Adresse 8] à [Localité 4], la somme de 1 320 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE le Syndicat [Y] de la Résidence [Etablissement 1], [Adresse 7] à [Localité 3], pris en la personne de son Syndic en exercice, la société Cabinet ATRIUM GESTION, [Adresse 8] à [Localité 4], de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 16 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, magistrate à titre temporaire, et par Madame Blandine JAOUEN, cadre-greffière.

La cadre-greffière, La magistrate à titre temporaire,