TJ 78646, 16 juill. 2026, RG 26/00460

MINUTE N°
N° RG 26/00460 - N° Portalis DB22-W-B7K-T6KS

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2], [Localité 1]

C/

Monsieur [U] [Q] [S] [N]
Madame [V] [Z] [I] épouse [N]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES [Adresse 5] sise [Adresse 2], 78160 MARLY LE ROI, représentée par son syndic FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES, sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est sis [Adresse 6] MARLY-LE-ROY, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social, représentée par Maître Mélanie EVAIN, avocat au barreau de PARIS
d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [Q] [S] [N], demeurant à ses dernières adresses connues, [Adresse 7], et [Adresse 8] [Localité 3], non-comparant, ni représenté
(étant cité dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile)

Madame [V] [Z] [I] épouse [N] demeurant à ses dernières adresses connues, [Adresse 7], et [Adresse 8] [Localité 3], non-comparant, ni représenté
(étant citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile)
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS [B] DÉBATS :

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Greffière : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Cadre-Greffière : Blandine JAOUEN

Copie délivrée le :

1 copie exécutoire à : Maître Mélanie EVAIN

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 22 avril 2026, le Syndicat [T] de la [Adresse 1], [Adresse 9] à MARLY LE ROI (78 160), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 10] à MARLY LE ROI (78 160), a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [V] [N], née [Z] [I], devant ce Tribunal aux fins de les voir condamner, solidairement ou à défaut in solidum, au paiement des sommes suivantes :

- 2 905,29 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés, arrêtés au 1er avril 2026 inclus, avant répartition de l’exercice 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

- 838 € au titre des frais de recouvrement ;

- 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

- 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens ;

- sans écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 19 mai 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, le Syndicat [T] de la [Adresse 1] a été représenté par Conseil et a maintenu l’intégralité de ses demandes formées au titre de l’assignation.

Régulièrement cités dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [N] n'ont été ni présents, ni représentés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur et Madame [N], régulièrement cités à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

Sur les charges et travaux de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat [T] de la [Adresse 1] verse aux débats :

- le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur et Madame [N] ;

- les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2025 au 2ème trimestre 2026 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 mai 2024 et du 23 septembre 2025 portant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2025 et 2026, avec une attestation de non recours établie par le Syndic pour ces assemblées générales ;

- la mise en demeure du 10 juillet 2025 ;

- le Contrat de Syndic en vigueur du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2027.

Il ressort de ces documents que Monsieur et Madame [N] restent devoir la somme de 2 905,29 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 1er avril 2026, hors répartition de l’année 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2026, date de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de constitution du dossier transmis à l'avocat et de constitution d’hypothèque.

*Frais de mise en demeure

Le Syndicat Des Copropriétaires sollicite le paiement de deux lettres de mise en demeure en date des 10 juillet 2025 et 13 mars 2026 pour un montant de 54 € chacune.

Toutefois, seule une copie de la lettre de mise en demeure du 10 juillet 2025 est jointe au dossier et il n’est pas justifié de l’envoi de cette lettre de mise en demeure.

En outre, le Contrat de Syndic communiqué est postérieur à la date du 10 juillet 2025. Le montant des frais de lettre de mise en demeure pouvant être facturé aux copropriétaires concernés à cette date n’est donc pas connu.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat [T] au titre des frais de lettres de mise en demeure.

* Frais de constitution du dossier transmis l'avocat

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution de dossiers transmis aux avocats n'est prévue qu'en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution de dossiers transmis aux avocats constituent des actes d'administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du Syndicat [B] Copropriétaires concernant les frais de constitution du dossier transmis à l’avocat.

* Frais de constitution d’hypothèque

Le Syndicat [T] sollicite le paiement de frais de constitution d’hypothèque, mais sans justifier de l’inscription d’une telle hypothèque.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de constitution d’hypothèque.

Le Syndicat [T] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter leurs charges et travaux de copropriété, sans raisons valables, Monsieur et Madame [N] ont commis une faute, qui a causé au Syndicat [T] un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

L'obligation de paiement d'une somme d'argent est divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas à leur qualité d'indivisaires.

En cas d'indivision, les indivisaires sont donc tenus conjointement au paiement des charges copropriétés, à raison de leur quote-part dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause prévoyant la solidarité entre copropriétaires indivis.

En l'espèce, le Règlement de Copropriété produit par le Syndicat [T] de la [Adresse 1] ne comporte pas de clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis pour le paiement des charges et travaux de copropriété.

De même, les lots objet des charges et travaux de copropriété impayés n’étant pas le logement familial de Monsieur et Madame [N], puisqu’ils ont été assignés à d’autres adresses, ils ne peuvent être tenus solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Enfin, faute d’information sur le régime matrimonial sous lequel Monsieur et Madame [N] sont mariés, il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit d’un bien commun acquis sous le régime de la communauté légale dont les charges et travaux sont supportés solidairement ou d’un bien acquis ensemble sous le régime de la séparation de biens, soumis de ce fait au régime de l’indivision.

En conséquence, Monsieur et Madame [N] seront condamnés conjointement, à hauteur de leur quote-part dans l'indivision ou à défaut par moitié chacun.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat [T] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [N], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile, et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS