TJ 78646, 16 juill. 2026, RG 25/01130

MINUTE N°
N° RG 25/01130 - N° Portalis DB22-W-B7J-TPXT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ET [Adresse 2]

C/

Monsieur [U] [T]
Madame [H] [N] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

DEMANDEURS :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]
[Adresse 6], pris en la personne de son syndic la société D MOISON, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 348 740 200 00046, dont le siège social est sis [Adresse 7], lui même pris en la personne de son représentant légal, représenté par Maître Maxence MARSIN, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 8] [Localité 2], comparant en personne

Madame [H] [N] [W], demeurant [Adresse 8] [Localité 2], non-comparante, ni représentée
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Greffière : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION:

Président : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à titre temporaire
Cadre-greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Maxence MARSIN

1 copie certifiée conforme à : - Monsieur [U] [T]
- Madame [H] [N] [W]
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10], [Adresse 11] et [Adresse 12], à SAINT GERMAIN EN LAYE (78 100), pris en la personne de son Syndic en exercice, la société D MOISON, [Adresse 13] à LE VESINET (78 118), a fait assigner [U] [T] et Madame [H] [N] [W], devant ce Tribunal aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

- 4 863,90 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés à la date du 27 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023, date de la première mise en demeure restée infructueuse, sur la somme de 1 590,88 €, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

- 417,78 € au titre des frais de recouvrement ;

- 601 € à titre de dommages et intérêts ;

- 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les dépens.

L'assignation a été délivrée pour l'audience du Tribunal du 19 mai 2026.

A l’audience du 19 mai 2026, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 14] a été représenté par son Conseil. Le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a actualisé le montant de sa créance au titre des charges et travaux de copropriété pour la porter à la somme de 8 048,17 €, à la date du 17 février 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus, et a maintenu le reste de ses demandes formées au titre de l’assignation. Le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires s’est opposé à la demande de renvoi formée par Madame [N] [W], représentée à cette seule fin par Monsieur [T], en raison du caractère dilatoire de la demande.

Monsieur [U] [T] a comparu en personne.

Madame [H] [N] [W] n’a pas été présente, mais a donné pouvoir à Monsieur [U] [T] pour la représenter à la seule fin de solliciter un renvoi car elle a sollicité l’aide juridictionnelle. Madame [N] [W] a expliqué son absence par l’impossibilité pour elle d’avoir trouvé une solution de garde pour son enfant handicapé. Madame [N] [W] a joint à son pouvoir une demande d’aide juridictionnelle en date du 12 mai 2026 et la notification d’une décision de la MDPH des Yvelines en date du 23 mars 2023 indiquant que l’enfant [G] [T] relevait d’un dispositif ULIS [Localité 3] et non d’un dispositif [Etablissement 1].

Le Magistrat présidant l’audience a fait observer qu’une demande de renvoi en raison d’une demande d’aide juridictionnelle déposée le 12 mai 2026 pour une audience devant se tenir le 19 mai 2026 alors que l’assignation a été délivrée le 31 juillet 2025 présente un caractère dilatoire, que Madame [N] [W] avait eu largement le temps de solliciter cette aide juridictionnelle pour assurer sa défense et que, dans ces conditions, le rejet de sa demande de renvoi ne peut être considéré comme bafouant ses droits d’être assistée pour se défendre.

Interrogé par le Magistrat présidant l’audience sur les raisons pour lesquelles il n’a pas payé les charges et travaux de copropriété, Monsieur [T] a expliqué qu’il ne les conteste pas mais qu’il a un enfant handicapé, qu’il était anciennement consultant informatique, mais qu’aujourd’hui, il est VTC, gagne 2 000 € par mois, que Madame [N] [W] ne travaille pas et n’a pas de revenus et que la quasi-totalité de ses revenus de VTC sert à payer la scolarité de leur enfant dans une classe spécialisée. Monsieur [T] a ajouté qu’il ne vit plus aujourd’hui avec Madame [N] [W], mais qu’il continue à la soutenir financièrement, et qu’il ne peut pas parler à sa place alors qu’elle sollicite un renvoi pour pouvoir venir au Tribunal et s’expliquer. Monsieur [T] a également indiqué qu’il n’y avait aucune urgence à rendre un jugement car ils allaient pouvoir régler leur dette à l’égard du Syndicat Des Copropriétaires dans la mesure où à partir de septembre, la scolarité de leur fils allait être prise en charge par la MDPH et qu’en ce qui le concerne, sa situation financière allait s’améliorer car il a entrepris des formations et cherche du travail mieux rémunéré comme il l’était précédemment. Après avoir dit qu’il ne contestait pas la dette et qu’elle allait être réglée, et indiqué qu’il avait eu des contacts avec le Syndic, Monsieur [T] a fait valoir que n’habitant plus à [Localité 4], il n’a pas eu connaissance des appels de fonds adressés par le Syndic, que le principe du contradictoire n’était pas respecté puisqu’il ne lui avait pas été justifié des montants qui lui sont réclamés.

Le Magistrat présidant l’audience a fait observer à Monsieur [T] qu’outre le caractère dilatoire de la demande de renvoi de Madame [N] [W], pour sa part, il ne justifiait pas des frais de scolarité qu’il aurait à supporter pour son fils, la notification de la MDPH produite indiquant uniquement le mode de scolarité préconisé pour son enfant ainsi que de ses ressources actuelles et futures et de celles de Madame [N] [W], notamment de leurs perspectives de retour à meilleure fortune évoquées qui allaient leur permettre de solder leur dette, sans qu’il soit nécessaire de rendre un jugement. Le Magistrat présidant l’audience s’est également étonné qu’après avoir dit qu’il ne contestait pas la dette et qu’elle allait être réglée et indiqué avoir eu des contacts avec le Syndic la concernant, il déclare ne pas savoir en quoi elle consiste, notamment parce qu’il ne vit plus avec Madame [N] [W], et qu’il n’ait pas profité de ses contacts avec le Syndic pour solliciter des explications sur cette dette et communiquer à ce dernier sa nouvelle adresse pour que des justificatifs lui soient envoyés.

Monsieur [T] et Madame [N] [W] cherchant manifestement à gagner du temps sans présenter aucune garantie qu’ils procéderont au règlement de leur dette, le Magistrat présidant l’audience a estimé que le Syndicat Des Copropriétaires était en droit d’obtenir un titre, les impayés ayant débuté en 2023, et a rejeté la demande de renvoi de Madame [N] [W].

A l’issue des débats, le Magistrat présidant l’audience a demandé au Conseil du Syndicat Des Copropriétaires de bien vouloir lui fournir le Règlement de Copropriété et plus particulièrement la clause relative à la solidarité entre coindivisaires.

Le jugement a donc été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2026.

Par courriel en date du 26 mai 2026, le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires a communiqué le Règlement de Copropriété, en justifiant en avoir donné communication à Monsieur [T] et Madame [N] [W] à l’adresse mentionnée dans l’assignation, le Conseil du Syndicat Des Copropriétaires ayant précisé que Monsieur [T] a refusé de lui communiquer son adresse distincte dont il a fait état pendant les débats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution d’un des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Madame [H] [N] [W], régulièrement citée à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

Sur les charges et travaux de copropriété

Il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 14] verse aux débats:

- la notification de transfert de propriété en date du 16 juin 2020 établie par l’Office Notarial I [X] – A CHAVOT – A DUJARDIN – [Y] des lots acquis par Monsieur [T] et Madame [N] [W] au sein de la Copropriété ;

- les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2023 au 1er trimestre 2026 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales en date des 9 mai 2022, 21 mars 2023, 3 juillet 2024 et 6 mai 2025 portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 ;

- le décompte de la créance du 24 mars 2023 au 17 février 2026 ;

- les lettres de mise en demeure du Syndic des 6 novembre 2023, 9 et 28 février 2024, les lettres d’invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement du 27 mars 2024 délivrées par commissaire de justice, le certificat de refus de participer à cette procédure du 27 mai 2024 et la sommation de payer du 7 octobre 2024 ;

- les Contrats de Syndic en vigueur du 9 mai 2022 au 8 mai 2028.

Il ressort de ces documents que Monsieur [U] [T] et Madame [H] [N] [W] restent devoir la somme de 8 048,17 € au titre des charges et travaux de copropriété, arrêtés à la date du 17 février 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2023, date de la première en demeure adressée par le Syndic, sur la somme de 1 590,88 €, du 31 juillet 2025, date de l'assignation, sur la somme de 4 863,90 € et du 16 juillet 2026, date du présent jugement, pour le surplus

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, d’invitation à participer à une procédure de recouvrement simplifiée et de sommation de payer.

*Frais de mise en demeure et de relance

Aux termes du Contrat de Syndic en vigueur, lors de leur envoi, les mises en demeure sont facturées aux copropriétaires concernés 50 € TTC et 75 € TTC en cas de relance.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires justifie de l'envoi de lettres de mise en demeure, à Monsieur [T] et à Madame [N] [W] les 6 novembre 2023 et 9 février 2024, ainsi que d'une lettre de relance, le 28 février 2024.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande à hauteur de 175 € (50 € + 50 € + 75 €).

* Frais d’invitation à participer à une procédure de recouvrement simplifiée et de sommation de payer

Le coût de ces frais étant dûment justifié par le Syndicat Des Copropriétaires, il sera fait droit à sa demande pour leur montant, à savoir 242,78 € (86,88 € + 155,90 €).

Les frais de recouvrement représentent donc le montant total de 417,78 € (175 € + 242,78 €).

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée à acquitter leurs charges et travaux de copropriété, Monsieur [T] et Madame [N] [W] ont commis une faute, qui a causé au Syndicat Des Copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la solidarité

L'obligation de paiement d'une somme d'argent est divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s'attache pas à leur qualité d'indivisaires.

En cas d'indivision, les indivisaires sont donc tenus conjointement au paiement des charges copropriétés, à raison de leur quote-part dans l'indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause prévoyant la solidarité entre copropriétaires indivis.

En l'espèce, le Syndicat Des Copropriétaires de la [Adresse 14] justifie de l'existence d'une telle clause.

En conséquence, Monsieur [T] et Madame [N] [W] seront condamnés solidairement et, le cas échéant, in solidum.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat Des Copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] et Madame [N] [W], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire, en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS