TJ 78646, 15 juill. 2026, RG 25/05688

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
15 JUILLET 2026

N° RG 25/05688 - N° Portalis DB22-W-B7J-TKR4
Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 2] représenté par son syndic, IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412 dont le siège social est situé [Adresse 3] et représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité,

représenté par Maître Sabrina DOURLEN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Nadia MOGAADI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [T] [H]
demeurant [Adresse 4],
[Localité 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [A] [U] [Z] [H]
Chez Madame [E] [Y],
demeurant [Adresse 5],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

3/ Madame [D] [K] [L] épouse [H]
demeurant [Adresse 4],
[Localité 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 05 Septembre 2025 reçu au greffe le 02 Octobre 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2026, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 15 Juillet 2026.

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [H], Monsieur [A] [H] et Madame [D] [K] [L] épouse [H] sont copropriétaires des lots 174, 213 et 522 dans la [Adresse 1] située [Adresse 6].

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sise [Adresse 8] , pris en la personne de son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a par actes de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, fait assigner les consorts [H] devant la présente juridiction.

Dans cet acte, le syndicat sollicite leur condamnation au paiement solidaire des sommes suivantes :
- 9.646,60 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au second trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,
- 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner les consorts [H] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à ses conclusions.

Les consorts [H], régulièrement assignés par acte remis à étude n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé cadastral,
- un décompte actualisé sur la période courant du 19 avril 2023 au
1er juillet 2025 pour un solde débiteur de 9646,60 euros incluant des frais,
- divers appels de fonds du 19 avril 2023 au 12 mars 2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des
10 mai 2023, 12 juin 2024 et 5 juin 2025 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux ainsi que les attestations de non-recours,
- le contrat de syndic,
- un jugement du 13 mars 2024 ayant condamné les défendeurs pour des impayés pour une période arrêtée au 1er avril 2023.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.583,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus après déduction des frais qui ne constituent pas des charges, étant constaté que le syndicat ne formule aucune demande à ce titre conformément à l’article 10-1 de la loi précitée.

Les consorts [H] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme au vu de la clause de solidarité figurant dans le règlement de copropriété, la répartition des frais entre nu-propriétaire et usufruitier affectant leur rapport entre eux.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal au titre de la condamnation principale à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce constat apparaît particulièrement établi, lorsque, comme en l’espèce, les défendeurs ont déjà été condamnés pour de précédents impayés.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum les consorts [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, les consorts [H] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [H], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS