TJ 07186, 20 juill. 2026, RG 26/00817

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS 1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 20 Juillet 2026

Minute N°
DOSSIER : N° RG 26/00817 - N° Portalis DBWS-W-B7K-ERS3

copie exécutoire
Me Anna-octavie BRESSOT

DEMANDEUR

Monsieur [W] [T],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Anna-octavie BRESSOT, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [F],
demeurant [Adresse 2] - chez M. [V] [F] - [Localité 1] [Adresse 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Noémie TURGIS

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Audrey GUILLOT
Greffier lors du prononcé de la décision : Frédérique PENAUD

Clôture prononcée le 23 avril 2026
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé le 20 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe ;

M. [W] [T] est propriétaire d'un appartement situé au troisième étage d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 2]. L'appartement situé au quatrième étage, en surplomb, appartient à M. [E] [F] et dispose d'une terrasse privative.

Des infiltrations d'eau affectant l’appartement principalement dans la cuisine, M. [T] a diligenté une recherche de fuite en juillet 2020 par la société Hydrotech qui a imputé ces désordres à des défauts d'étanchéité de la terrasse de M. [F].

En 2024, de nouveaux dégâts ont été signalés par la locataire de M. [T], donnant lieu à des constats et expertises amiables du cabinet Polyexpert en décembre 2024 et de Polygon France en mars 2025 imputant l'origine des fuites à la terrasse supérieure.

Malgré des mises en demeure et un constat d'accord signé devant un conciliateur de justice aux termes duquel M. [F] s'engageait à faire réaliser la réfection de l'étanchéité avant le 30 septembre 2025, les travaux n’ont pas été effectués.

C'est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 12 mars 2026, M. [W] [T] a fait assigner M. [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Privas et lui demande de :
Dire et juger que les infiltrations ayant affecté le lot de M. [T] trouvent leur origine dans le défaut d'étanchéité de la terrasse appartenant à M. [F], située en surplomb de ce lot ; Condamner M. [F] à faire procéder, à ses frais exclusifs, à la réfection complète de l'étanchéité de sa terrasse, conformément aux préconisations techniques résultant des rapports d'expertise et au devis établi par l'entreprise C. [O], ou par toute entreprise de son choix présentant des garanties techniques équivalentes, dans un délai de soixante jours à compter de la signification du jugement ; Dire et juger que ces travaux devront être réalisés de manière à assurer la suppression définitive des infiltrations affectant le lot de M. [T] ; Dire que, passé ce délai, et à défaut de justification de l'achèvement complet des travaux d'étanchéité, M. [F] sera redevable d'une astreinte de 50 € par jour de retard ; Condamner M. [F] à payer à M. [T], en réparation de ses préjudices, les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil :Au titre des dommages matériels : La somme de 1.135,97 € à parfaire, en réparation des dégradations subies par le lot de M. [T] (plafonds, murs, peintures, sols, éléments d'aménagement et d'équipement) et des travaux de remise en état déjà engagés, tels que justifiés par les constats, rapports techniques et factures ;Au titre des frais divers et frais de gestion du sinistre : La somme de 528 € au titre des frais exposés pour constater, analyser et gérer les désordres (frais de constats et d'états des lieux, honoraires des intervenants techniques notamment) ;Au titre des pertes locatives (préjudice économique) : La somme de 4.763 € en réparation de la perte de loyers subie par M. [T] en raison de l'impropriété à la location de son bien pendant une période de onze mois ;Au titre du préjudice de jouissance La somme de 5.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi par M. [T], distinct de la seule perte de loyers, tenant à l'atteinte à la destination de son bien, à l'impossibilité de l'exploiter normalement et au caractère répétitif et anxiogène des désordres ; Dire que ces différents postes d'indemnisation ne sauraient donner lieu à aucune double indemnisation et qu'ils s'articulent, en tant que de besoin, à titre principal sur le fondement du trouble anormal de voisinage et, à titre subsidiaire, sur les fondements de la faute délictuelle et du manquement aux obligations de copropriétaire ; Condamner M. [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anna-Octavie BRESSOT, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ; Condamner en outre M. [F] à payer à M. [T] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en remboursement des frais irrépétibles exposés par ce dernier ; Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions contraires de M. [F] comme étant mal fondées.
M. [E] [F], régulièrement assigné à personne, n'a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation du demandeur pour un plus ample exposé de ses moyens.

Le défendeur n'ayant pas constitué avocat, le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire à son égard en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mai 2026 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, l'article 472 du code de procédure civile dispose : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur l'origine des désordres et la responsabilité de M. [F]

L'article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L'article 1241 du même code énonce : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Par ailleurs, selon l'article 1253 du code civil, « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou la personne qui en fait les fonctions qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

M. [T] soutient que les infiltrations subies dans son appartement ont pour origine le défaut d'étanchéité de la terrasse privative de M. [F], caractérisant ainsi tant une faute par abstention d'entretien à titre principal et un trouble anormal du voisinage à titre subsidiaire.

Il ressort de l'examen des pièces versées aux débats par le demandeur, et particulièrement du rapport de recherche de fuite de la société Hydrotech de juillet 2020, du rapport d'expertise Polyexpert du 2 décembre 2024 et du rapport d'intervention Polygon France du 27 mars 2025, que l'origine des infiltrations affectant le plafond de la cuisine de M. [T] est localisée au niveau de la terrasse en surplomb, propriété de M. [F], affectée par des trous dans la maçonnerie et un défaut d'étanchéité en partie courante.

L'analyse du dossier met en évidence une inertie prolongée de Monsieur [F], qui s'est abstenu de faire procéder aux travaux de réfection structurelle de l'étanchéité préconisés par les techniciens successifs. Cette abstention s'est poursuivie en dépit des relances de la régie, des mises en demeure de l'assureur et d'un engagement exprès pris par le défendeur devant le conciliateur de justice de réaliser les réparations avant le 30 septembre 2025, resté sans exécution. Un tel comportement, caractérisé par la conscience du dommage causé à autrui et le refus délibéré d'y remédier sur une période de plusieurs années, constitue une négligence fautive indiscutable au sens des articles 1240 et 1241 du code civil. Le lien de causalité entre cette faute par omission et les dégradations matérielles ainsi que les pertes financières subies par Monsieur [T] est direct et certain.

De manière surabondante, ces infiltrations, par leur caractère répétitif, leur persistance sur plusieurs années et l'importante humidité générée dans le lot inférieur, excèdent manifestement les inconvénients normaux du voisinage et constituent un trouble anormal de voisinage dont Monsieur [F] est responsable de plein droit en application de l'article 1253 du code civil.

L'imputabilité des désordres à la terrasse de M. [F] est pleinement démontrée. Par conséquent, sa responsabilité sera retenue.

M. [F] sera dès lors condamné à entreprendre les travaux de réfection de l'étanchéité de sa terrasse dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois.

Sur les demandes d'indemnisation des préjudices matériels et frais de gestion

M. [T] sollicite les sommes de 1 135,97 € au titre des dommages matériels pour la remise en état de son appartement et 528 € au titre des frais d'intervenants techniques engagés pour l'identification du désordre (facture Polygon).

Le demandeur produit un devis de l'entreprise [Z] [Y] évaluant les travaux de reprise des embellissements endommagés par l'eau à la somme de 1 135,97 € TTC, montant n’apparaissant pas disproportionné au vu des constatations matérielles décrites dans les rapports d'expertise.

Par ailleurs, le refus d'intervenir de M. [F] a contraint le demandeur à exposer des frais de recherche de fuite auprès de la société Polygon France, facturés à hauteur de 528 €.

M. [F] sera condamné à payer à M. [T] les sommes de 1 135,97 € au titre du préjudice matériel et de 528 € au titre des frais d'expertise.

Sur les pertes locatives et le préjudice de jouissance

M. [T] sollicite la somme de 4 763 € correspondant à onze mois de perte de loyer, l'appartement ayant dû rester vacant de juin 2024 à mi-avril 2025. Il sollicite en outre la somme de 5 000 € pour préjudice de jouissance et moral en tant que propriétaire, invoquant l'impossibilité d'exploiter le bien et le caractère anxiogène des désordres.

L'attestation de la régie DELAS et les correspondances produites démontrent que l'appartement n'a pas pu être reloué entre le départ du précédent locataire en juin 2024 et l'entrée d'un nouveau locataire le 15 avril 2025 du fait notamment de la persistance de l'humidité, la menace pour l'intégrité du bien et l'inaction du propriétaire de l’appartement supérieur.

Sur la base d'un loyer mensuel de 433 €, la perte financière réelle et chiffrée s'élève à la somme de 4 763 € (11 mois x 433 €), qui doit lui être allouée.

S'agissant de la demande distincte de 5 000 € pour préjudice de jouissance, il convient de relever que M. [T], en tant que propriétaire bailleur, ne subit pas de trouble de jouissance distinct de la perte de loyer, puisqu'il ne l'occupe pas, la perte de la valeur d'usage de l'appartement étant intégralement compensée par l'indemnisation de la perte locative susvisée.

Néanmoins, l'inertie persistante du défendeur depuis 2020 a incontestablement généré pour le demandeur des tracas administratifs anormaux, une gestion chronophage du contentieux, et une anxiété légitime quant à la conservation de son patrimoine. Ce préjudice moral et d'agrément, distinct de la pure perte financière, est réel mais doit être ramené à de plus justes proportions au regard des pièces du dossier.

M. [F] sera condamné à payer la somme de 4 763 € au titre des pertes locatives, et la somme de 800 € au titre du préjudice moral.

Les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

Sur les mesures accessoires

M. [F] succombant intégralement à l'instance, il sera condamné aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Anna-Octavie BRESSOT, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande en l'espèce de condamner M. [F] à payer à M. [T] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS