TJ 07186, 20 juill. 2026, RG 24/00622

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS 1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 20 Juillet 2026

Minute N°
DOSSIER : N° RG 24/00622 - N° Portalis DBWS-W-B7I-EDKT

copie exécutoire
Me Matthias MULLER-KAPP
Me Carole MUZI
la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE

DEMANDEUR

Monsieur [E] [T] [Y]
né le 25 Décembre 1967 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Carole MUZI, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par la SELARL ZANA § ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE, plaidant

DÉFENDEURS

Madame [S] [B] [O]
née le 06 Avril 1940 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [N] [T] [Y]
né le 12 Février 1971 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 2]
défaillant

Monsieur [G] [T] [Y]
né le 31 Décembre 1969 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-00387 du 19/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PRIVAS)
représenté par Me Matthias MULLER-KAPP, avocat au barreau d’ARDECHE

Monsieur [W] [X] [T] [Y]
né le 26 Décembre 1972 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [D] [T] [Y]
né le 18 Novembre 1968 à [Localité 1], demeurant [Adresse 5]
défaillant

Madame [L] [K] [T] [Y]
née le 30 Octobre 1966 à [Localité 3],
demeurant [Adresse 6]
représentée par la SCP SCP SIGMA AVOCATS CHAVRIER-FUSTER-SERRE, avocats au barreau d’ARDECHE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Noémie TURGIS

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Audrey GUILLOT
Greffier lors du prononcé de la décision : Frédérique PENAUD

Clôture prononcée le 23 avril 2026
Débats tenus à l'audience du 18 Mai 2026
Jugement prononcé le 20 Juillet 2026, par mise à disposition au greffe ;

En octobre 1987, M. [E] [T] [Y] a créé avec son père, M. [V] [F] [Y] [T], une société de fait en vue d'exercer l'activité de carrossier automobile dans le garage dépendant de la maison familiale située au [Adresse 2] à [Localité 1].

Au mois de mars 2004, M. [V] [F] [Y] [T] a fait valoir ses droits à la retraite. Le 15 août 2004, M. [V] [T] [Y] et Mme [S] [O] ont donc conclu un bail commercial avec leur fils M. [E] [T] [Y]. Le loyer initial contractuel a été fixé à la somme annuelle de 5 520 euros, soit 460 euros par mois.

M. [V] [F] [Y] [T] est décédé au mois de décembre 2015.

Par l'effet de la dévolution successorale, la propriété de l'ensemble immobilier a été répartie entre son épouse, Mme [S] [B] [O], désormais usufruitière de la totalité du bien, et ses six enfants (le preneur M. [E] [T], ainsi que ses frères et sœurs [L] [K], [D], [G] [C], [N] [H] et [W] [T] [Y]), titulaires chacun d'un sixième en nue-propriété.

À compter de l'année 2017, les relations familiales se sont détériorées. Le preneur s'est vu interdire l'accès à la maison d'habitation située directement au-dessus des locaux loués. Des conflits persistants ont surgi concernant la révision des loyers, l'appel des taxes foncières, ainsi que l'apparition de désordres matériels graves au sein de l'atelier.

Par acte du 16 novembre 2018, M. [E] [T] a assigné les coindivisaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Privas aux fins d'obtenir une expertise judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 28 octobre 2021, le Président du tribunal Judiciaire de PRIVAS a ordonné une expertise. L'expert a déposé son rapport final le 15 mars 2023.

Le 8 janvier 2024, Mme [S] [B] [O] a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant d'arriérés de 17 616,11 euros, exécutant ensuite une saisie conservatoire sur ses comptes bancaires le 1er février 2024.
Par jugement du 9 janvier 2025, le juge de l'exécution de Privas a ordonné la mainlevée totale des saisies conservatoires et condamné l'usufruitière au paiement de dommages-intérêts.

Par assignation délivrée à l’ensemble des coindivisaires les 8 et 16 février 2024, M. [E] [T] a saisi le tribunal judiciaire de PRIVAS au fond.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, rectifiée par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a débouté M. [G] [T] et déclaré recevables les demandes de M. [E] [T].

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2025, M. [E] [T] demande au tribunal de :
DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les demandes de M. [E] [T];DEBOUTER M. [G] [T] [Y] de sa demande de nullité du contrat de bail commercial DEBOUTER Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions;Sur l'évacuation des eaux usées,
CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], faire réaliser les travaux de reprise des évacuations des eaux usées, à leur charge, pour un coût estimé à la somme de 3 600 euros, à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;Sur les plafonds de l'atelier.
CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à faire réaliser des études diagnostiques des plafonds, à leur charge, pour un coût estimé à la somme de 6 000 euros, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à faire réaliser les travaux de réfection des plafonds vétustes, effondrés et infiltrés, à leur charge, somme à déterminer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à faire réaliser l'isolation de la carrosserie, à leur charge, pour une somme de 22 000 euros, à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à payer à M. [E] [T] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de l'atelier;Sur l'étanchéité de la terrasse du logement de Mme [B] [O]
CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à réaliser, à leur charge, l'étanchéité de la terrasse, pour un coût prévisible de 5 400 euros, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;
Sur le portail d'accès à l'atelier,
CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à l'obligation de vérifier que les eaux pluviales sont bien gérées et étanches dans leurs évacuations, à leur charge, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à l'obligation d'installer à leur charge une grille de collecte raccordée au réseau pluvial d'évacuation pour assurer une bonne gestion des eaux pluviales, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à faire remplacer le portail, à leur charge, pour un coût estimé à 14 781 euros, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;Sur la cour de l'atelier,
CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à faire réaliser les travaux de réfection de la cour, à leur charge, pour un coût estimé à 37 200 euros, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à payer à M. [E] [T] la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation de sa perte de clientèle; ENJOINDRE in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à retirer tout véhicule leur appartenant de la cour et garantir à M. [E] [T] la jouissance pleine et exclusive des lieux loués, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à payer à M. [E] [T] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance;Sur les compteurs et factures d'eau,
CONDAMNER M. [G] [T] [Y] à faire réaliser le repérage des réseaux à sa charge, pour un coût prévisible de 900 euros et faire réaliser l'installation des compteurs, à sa charge, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à payer à M. [E] [T] la somme de 6 846,90 euros au titre du paiement de l'indu concernant les factures d'eau;Sur les compteurs électriques,
CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à faire procéder aux travaux de mise en conformité des installations électriques et de déplacement des compteurs, à leur charge, pour une Somme estimée à 3 040 euros, outre le coût de déplacement des compteurs non estimé, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir;DEBOUTER Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], de toutes demandes plus amples ou contraires; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], à payer à M. [E] [T] la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNER in solidum Mme [S] [B] [O], M. [N] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [D] [T] [Y], aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, de la présente instance dont distraction au profit de Maître Carole MUZI, avocat par affirmation de droit; RAPPELER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
Par conclusions au fond notifiées le 22 avril 2026, Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] et Mme [L] [K] [T] demandent au tribunal de :
Débouter M. [E] [T] [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y] et Mme [L] [T] [Y] Débouter M. [E] [T] [Y] de ses demandes relatives : à la reprise des évacuations des eaux usées, au diagnostic et à la réfection des plafonds, à l’isolation du local, à l’étanchéité de la terrasse, au portail, à la cour, aux compteurs d’eau, aux compteurs et installations électriques, au remboursement prétendu des consommations d’eau, au préjudice de jouissance, et à la perte de clientèleA titre subsidiaire,
Limiter strictement toute condamnation éventuelle aux seuls postes juridiquement imputables, aux seuls montants justifiés, et à la seule part pouvant incomber personnellement aux concluantsLimiter toute demande en restitution au titre de l’eau à la prescription quinquennale Rejeter toute demande indemnitaire distincte faute de preuve d’un préjudice certain, personnel et directement imputable aux seuls concluants Condamner M. [E] [T] [Y] à payer à respectivement Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y] et Mme [L] [T] [Y] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileLe condamner aux entiers dépens de l’instance y compris les frais d’expertise judiciaire.
Par conclusions en défense notifiées le 20 avril 2026, M. [G] [T] [Y] demande au tribunal de :
DE JUGER ET DIRE que par "bailleur" il faut entendre l’entière indivision successorale de M. [V] [T] [Y] ;DE JUGER ET DIRE que M. [E] [T] [Y] est tenu de contribuer à une éventuelle condamnation de l’indivision à hauteur de la quote-part de ses droits dans l’indivision ;DE JUGER ET DIRE que M. [G] [T] [Y] ne saurait être tenu de contribuer à une éventuelle condamnation au-delà de la quote-part de ses droits dans l’indivision ;D’ÉCARTER toutes les demandes de M. [E] [T] [Y] du fait du propre comportement de celui-ci ;DE CONDAMNER M. [E] [T] [Y] à payer les loyers et charges en retard, le montant étant à parfaire au moment de l’exécution ;IUGER ET DIRE que M. [E] [T] [Y] sera tenu pour responsable de la moitié des montants qui pourraient être accordés au titre de ses demandes financière ;D’ACCORDER à M. [G] [T] [Y] un montant de 2.000,00 (deux mille) euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir ses frais ;DE METTRE les entiers dépens à charge de M. [E] [T] [Y] ;REJETTER toute demande plus ample et toute demande en sens contraire présentée par M. [E] [T] [Y]
En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MM. [N] et [D] [T] [Y] n’ont pas constitué avocat, laissant la juridiction dans l’ignorance de leur position, s’exposant à voir rendre une décision sur la base des éléments fournis par le demandeur.

Les défendeurs régulièrement assignés, n'ayant pas tous constitué avocats, le présent jugement, susceptible d'appel, sera réputé contradictoire à l'égard de toutes les parties en application de l'article 474 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2026.

À l'issue de l'audience du 18 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2026.

MOTIFS

Sur le périmètre de l'indivision bailleresse

M. [G] [T] demande au tribunal de juger que le terme bailleur s'applique de plein droit à l'ensemble de l'indivision successorale porteuse du bien, incluant par conséquent le demandeur lui-même.

Il est constant qu’au décès du bailleur d'origine, M. [V] [T] [Y], les obligations et droits nés du bail commercial ont été transmis à l'indivision successorale. Cette indivision est valablement composée de la veuve usufruitière et des six enfants co-indivisaires en nue-propriété, dont fait partie intégrante M. [E] [T]. La qualité de preneur de M. [E] [T] n'est pas incompatible avec sa part de nu-propriétaire au sein de l'indivision bailleresse.

Il convient donc d'acter que les condamnations prononcées contre le bailleur visent le patrimoine de l'indivision.

Sur les désordres liés aux évacuations des eaux usées

Selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.

L'article 1720 dispose qu'il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En matière de baux commerciaux antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, les clauses transférant les travaux au preneur ne peuvent décharger le bailleur des réparations rendues nécessaires par la vétusté absolue ou par un vice de structure affectant les réseaux essentiels d'assainissement de l'immeuble.

M. [E] [T] sollicite la condamnation des défendeurs à exécuter les travaux de reprise des réseaux d'eaux usées pour un coût estimé à 3 600 euros selon le rapport d'expertise. Il soutient que les reflux constants d'excréments et de papiers d'assainissement résultent d'une déficience structurelle des installations communes de l'immeuble.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] et Mme [L] [T] et M. [G] [T] s'y opposent en invoquant l'article 6 du bail, lequel stipule que le preneur doit assurer à ses frais tous les dégorgements des canalisations d'évacuation. Ils affirment que le demandeur n'a jamais procédé au curage régulier des réseaux.

Le rapport d'expertise de M. [R] met en évidence que le réseau est affecté par une vétusté avancée et un défaut de conception structurel des regards (absence de cunette passante, favorisant la stagnation et l'accumulation de matières solides). L'expert constate également qu'une canalisation unique et vétuste au centre de l'atelier recueille de manière indifférenciée les eaux pluviales et les eaux usées en provenance des deux appartements supérieurs occupés par les défendeurs.

Si la clause de l'article 6 du bail met à la charge du preneur le dégorgement et l'entretien courant, elle ne saurait s'étendre à la reconstruction ou à la modification structurelle d'installations affectées par un vice de conception architectural ou une vétusté destructrice.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum à prendre en charge le coût des travaux de réfection et de mise en conformité des réseaux d'évacuation des eaux usées à hauteur de 3 600 euros, sous astreinte.

Sur l'état des plafonds, des murs et l'isolation thermique de l'atelier

L'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Le bailleur est tenu d'exécuter les grosses réparations lorsqu'elles sont rendues nécessaires par la vétusté.

Une clause limitative insérée dans un bail commercial ne permet pas d'exonérer le propriétaire de la réfection des structures porteuses et des planchers lorsque leur dégradation menace la solidité de l'édifice ou rend le local impropre à sa destination commerciale.

Le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs à financer des études diagnostiques structurelles pour 6 000 euros, les travaux de réfection des plafonds dégradés, ainsi que la mise en œuvre d'une isolation thermique à hauteur de 22 000 euros. Au soutien de ses demandes, il fait valoir que les locaux sont affectés d'une vétusté absolue et de défauts structurels majeurs constituant un manquement à l'obligation de délivrance. Il s'appuie sur les constats d'huissier relevant une température de 13 degrés en plein hiver, rendant l'exercice de son activité de carrossier particulièrement pénible. S'agissant des plafonds, il souligne que le faux-plafond de son bureau s'est totalement effondré à la suite d'infiltrations massives et non traitées provenant de l'appartement supérieur appartenant à l'usufruitière, justifiant une reprise intégrale aux frais de l'indivision.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] et Mme [L] [T] s'opposent à ces demandes en invoquant la force obligatoire du contrat. Ils rappellent que l'article 3 du bail commercial stipule expressément que le preneur prend les lieux « dans l'état où ils se trouvent », limitant la charge du bailleur aux seules grosses réparations de l'article 606. Ils font valoir que l'absence d'isolation thermique correspond à l'état d'origine du bâtiment, connu et accepté par le preneur depuis son entrée dans les lieux en 1987. Ils ajoutent que le bailleur n'est tenu à aucune obligation d'amélioration, de modernisation ou d'embellissement des locaux. Concernant les désordres affectant les murs et plafonds, ils soutiennent qu'ils résultent exclusivement d'un défaut d'aération et d'entretien imputable au locataire, qui a laissé l'humidité proliférer.

M. [G] [T] [Y] ajoute que les demandes liées au défaut de chauffage et d'isolation se heurtent au propre comportement obstructif du demandeur. Il souligne que la copropriété a tenté de faire installer une pompe à chaleur (PAC) bénéficiant d'aides de l'Etat (ANAH) pour remédier aux problèmes thermiques, mais que M. [E] [T] a systématiquement refusé de laisser l'accès à l'entreprise mandatée, empêchant ainsi toute amélioration énergétique du bâtiment. Il en conclut que le preneur ne saurait se prévaloir de l'inconfort thermique d'un local qu'il a lui-même refusé de laisser isoler.

Le rapport d'expertise judiciaire constate que les planchers et plafonds de l'atelier se trouvent dans un état de vétusté avancée lié à leur ancienneté, aggravé par des infiltrations d'eau en provenance de l'appartement supérieur. La réfection des structures de planchers intermédiaires qui soutiennent les étages d'habitation supérieurs participe de la solidité générale de l'immeuble et s'assimile aux structures porteuses relevant de l'article 606 du code civil.

S'agissant de l'isolation thermique estimée à 22 000 euros, bien que le bâtiment soit ancien, le maintien d'une température de 13 degrés au sein d'un local commercial destiné au travail humain contrevient à l'obligation de délivrance d'un bien en état de servir à son usage contractuel. Les diagnostics structurels s'avèrent en outre indispensables avant d'entreprendre toute réfection pour garantir la sécurité des personnes.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs à prendre en charge le coût de l'étude diagnostique à hauteur de 6 000 euros, de l'isolation thermique pour 22 000 euros et de la réfection des plafonds selon devis à parfaire.

Sur les désordres affectant la terrasse supérieure

En vertu de l'article 1719, 3° du code civil, le bailleur est tenu d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du contrat.

Il en résulte que le propriétaire bailleur répond de plein droit des troubles de jouissance et des dommages matériels occasionnés au locataire commercial par des infiltrations d'eau provenant des parties de l'immeuble dont il s'est réservé la jouissance exclusive ou qui sont occupées par des tiers.

Le bailleur ne peut s'exonérer de cette responsabilité que s'il rapporte la preuve d'un cas fortuit, de la force majeure, ou d'une faute d'une gravité telle du preneur qu'elle serait la cause exclusive du dommage. Par ailleurs, les clauses d'un bail commercial transférant l'entretien au locataire sont d'interprétation stricte et ne sauraient couvrir les défauts d'étanchéité structurels ou les carences d'entretien d'un tiers occupant.

M. [E] [T] sollicite la condamnation in solidum des membres de l'indivision bailleresse à exécuter les travaux de réfection et d'étanchéité de la terrasse supérieure pour un coût prévisible de 5 400 euros, somme à parfaire, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Au soutien de cette prétention, il affirme que cette terrasse, située au premier étage de l'immeuble, constitue directement le toit et la couverture maçonnée d'une partie de son local commercial, notamment de son bureau administratif. Il fait valoir que la stagnation chronique des eaux de pluie sur cette surface a provoqué des infiltrations massives ayant traversé la dalle en béton, entraînant la dégradation profonde des murs et l'effondrement du faux-plafond de son bureau, caractérisant ainsi un manquement caractérisé à l'obligation de délivrance conforme.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] et Mme [L] [T] concluent au débouté de cette demande. Ils soutiennent que si des infiltrations sont apparues, elles résultent de la faute exclusive et du comportement abusif du preneur. Ils affirment que M. [E] [T] [Y] s'est approprié l'usage de cette terrasse supérieure pour les besoins de son activité commerciale en y stockant de manière sauvage des pièces de carrosserie lourdes, des pneumatiques et des outillages encombrants. Ils indiquent que ce stockage inapproprié a détérioré le revêtement de surface et que l'accumulation de détritus liés à son activité a obstrué les grilles d'évacuation des eaux pluviales. Ils invoquent l'article 6 du bail qui met à la charge du preneur l'entretien des locaux et de leurs dépendances, estimant que le locataire est contractuellement responsable des conséquences de son propre défaut d'entretien des évacuations.

Il ressort des constatations techniques de l'expert que la terrasse litigieuse constitue l'accès privatif direct de l'habitation occupée par Mme [S] [B] [O]. L'expert a relevé la présence massive de mousses et l'obstruction partielle des évacuations en façade, établissant une relation de cause à effet directe avec les dégradations subies par le local en dessous. L'expert conclut que l'humidité provient conjointement d'un défaut d'étanchéité structurel d'origine et d'une absence d'entretien courant par l'occupante de l'appartement. Il sera en outre relevé que les affirmations de la défense quant à un stockage par le preneur ne reposent sur aucune pièce probante.

Il y a en conséquence lieu de condamner les défendeurs à exécuter les travaux de réfection d'étanchéité de la terrasse supérieure pour un coût de 5 400 euros.

Sur le dysfonctionnement et le remplacement du portail d'accès

Si l'article 1719 du code civil impose au bailleur une obligation de délivrance continue de la chose louée en état de servir à l'usage contractuel, les parties à un bail commercial conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 (loi Pinel) pouvaient valablement déroger aux dispositions supplétives de l'article 1720 du même code.

L'article 606 du code civil énumère de manière limitative les grosses réparations qui incombent au propriétaire, à savoir celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Les réparations d'entretien lourd et le remplacement des menuiseries extérieures, telles que les portes et les éléments de fermeture, peuvent être contractuellement transférés au preneur par une clause du bail.

M. [E] [T] [Y] sollicite la condamnation des défendeurs à faire remplacer le portail en bois de l'atelier, à leur charge, pour un coût estimé à 14 781 euros TTC. Il demande en outre qu'il leur soit enjoint, sous la même astreinte, de vérifier la conformité et l'étanchéité des évacuations des eaux pluviales de la gouttière ouest de l'immeuble d'habitation du n° 76 et d'installer une grille de collecte raccordée au réseau pluvial d'évacuation. Au soutien de ces prétentions, il affirme que ce portail en bois, unique accès à son atelier de carrosserie, subit un pourrissement accéléré et irréversible provoqué par un défaut majeur de gestion des eaux pluviales de l'immeuble. Il expose que les eaux de toiture de la partie résidentielle se déversent directement sur la façade et sur le tablier en bois, ce qui a provoqué un gonflement des structures maçonnées et de la menuiserie, lui occasionnant des blessures physiques lors des manœuvres de force devenues nécessaires pour ouvrir son commerce.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y] et Mme [L] [T] [Y] opposent la force obligatoire de la convention et plus particulièrement l'article 6 du contrat de bail, lequel stipule de manière expresse que le preneur prend à sa charge exclusive "les réparations locatives et d'entretien de toute nature, de telle sorte que les locaux loués soient constamment tenus en bon état", en visant nommément les portes, les fermetures et les menuiseries. Ils soutiennent que le délabrement du portail résulte uniquement de l'incurie et de la négligence chronique du preneur, qui exploite les lieux depuis octobre 1987 sans jamais avoir réalisé le moindre entretien préventif, tel que l'application régulière d'une lasure, d'une peinture protectrice ou le graissage des gonds. Ils ajoutent que le demandeur a lui-même brisé plusieurs carreaux de vitre de ce portail sans procéder à leur remplacement, accélérant ainsi l'introduction de l'humidité au cœur du bois.

M. [G] [T] [Y] soutient que le remplacement d'un portail n'entre nullement dans la catégorie des grosses réparations de l'article 606 du code civil, qui constituent la seule restriction posée à l'exonération des bailleurs à l'article 3 du bail. Il fait valoir que le preneur ne peut imputer la vétusté de l'élément de fermeture aux propriétaires alors qu'il use de la structure de manière intensive pour les besoins de son activité industrielle de carrosserie. Il conteste la nécessité des injonctions de faire relatives aux grilles de collecte et aux gouttières, estimant que le preneur cherche à faire financer par l'indivision des travaux d'amélioration de son confort commercial qui n'étaient pas prévus lors de la conclusion du contrat initial en 2004.

S’agissant de la demande de remplacement du portail en bois chiffrée à 14 781 euros, l'article 6 du contrat de bail du 15 août 2004 met de façon claire et dénuée d'ambiguïté les réparations d'entretien et les réfections des éléments de fermeture à la charge exclusive du preneur. Un portail d'accès, bien qu'indispensable à l'exploitation, constitue une menuiserie extérieure et ne s'assimile pas à un gros mur, une voûte ou une poutre maîtresse porteuse relevant des dispositions d'ordre public de l'article 606 du code civil. L'expert judiciaire relève que l'usure de ce portail est accentuée par son ancienneté et par un manque manifeste d'entretien protecteur de surface par le locataire, présent sur les lieux depuis plusieurs décennies. Les bailleurs ne sauraient être tenus de financer une menuiserie neuve en substitution d'un équipement dont la charge d'entretien a été conventionnellement transférée au locataire.

Cependant, s'agissant des demandes d'injonction de faire relatives aux réseaux pluviaux supérieurs, l'expert [R] met en évidence un désordre technique distinct : la gouttière ouest de l'immeuble d'habitation n° 76, restée sous la garde des bailleurs, est affectée d'une rupture d'étanchéité et d'un défaut d'alignement. Ce dysfonctionnement entraîne un rejet direct et massif des flux d'eaux de pluie collectifs sur la façade maçonnée et sur la menuiserie du garage, ce qui en accélère le pourrissement et provoque un blocage mécanique par le gonflement des bois. Les investigations révèlent que ce vice de gestion des eaux pluviales avait déjà fait l'objet d'alertes formelles dans un précédent rapport technique de M. [Z] daté de septembre 2016, sans que l'indivision bailleresse n'entreprenne la moindre mesure corrective.

L'inertie prolongée des propriétaires face au dépérissement d'une descente d'eau de toiture collective, élément relevant indiscutablement des grosses réparations de l'article 606 du code civil, constitue une violation caractérisée de leur obligation de maintenir le clos et le couvert de l'immeuble.

Si le locataire doit assumer le coût du portail en raison des clauses du bail, il est fondé à exiger que les propriétaires fassent cesser la cause technique extérieure du dommage qui provient de leur structure résidentielle. Les demandes d'injonctions visant la mise en conformité de la gouttière ouest et la mise en place d'une grille de collecte au sol pour canaliser les flux pluviaux sont indispensables pour assurer la pérennité du clos et couvert de l'atelier.
M. [E] [T] [Y] sera débouté de sa demande de condamnation financière des défendeurs à hauteur de 14 781 euros au titre du remplacement du portail.

En revanche, il sera fait droit aux demandes d'injonctions Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y], Mme [L] [T] [Y], M. [G] [T] [Y], M. [N] [T] [Y] et M. [D] [T] [Y] seront condamnés à exécuter les travaux de mise en conformité d'étanchéité de la gouttière ouest de l'immeuble n° [Adresse 2] et d'installation d'une grille de collecte au sol devant l'entrée de l'atelier, ce dans un délai de six mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur la réfection de la cour de l'atelier et son usage exclusif

L'article 1134 ancien du code civil applicable aux contrats conclus avant 2016 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. La qualification des travaux d'entretien des revêtements de sol extérieurs, tels que le rebouchage de nids-de-poule ou la réfection de la couche de roulement d'une cour, ne s'assimile pas à des réparations touchant à la solidité ou à la structure de l'édifice au sens de l'article 606 du code civil. Ces travaux relèvent de l'entretien courant et peuvent être valablement mis à la charge du locataire par une clause expresse.

Par ailleurs, l'assiette matérielle du bail lie les parties. Conformément à l'obligation de garantir la jouissance paisible, si le bail inclut une cour dans le périmètre de la location sans formuler la moindre réserve de passage ou de stationnement au profit du bailleur, le preneur bénéficie d'un droit de jouissance pleine et exclusive.

M. [E] [T] [Y] sollicite la condamnation in solidum des membres de l'indivision à financer les travaux de réfection lourde de la cour, pour un montant évalué par l'expert à 37 200 euros. Il soutient que la cour est parsemée de nids-de-poule profonds et de dégradations consécutives à des inondations publiques. Il affirme que, Mme [B] [O], a manqué à la loyauté contractuelle en conservant à des fins strictement personnelles une indemnité de 10 340,40 euros versée par la commune d'[Localité 1] en 2018 (suite à une condamnation du tribunal administratif) pour réparer spécifiquement cette cour. En raison de l'état du revêtement, il soutient que les véhicules de sport ou surbaissés ne peuvent plus accéder à son garage, ce qui justifie une demande de 10 000 euros de dommages-intérêts pour perte de clientèle. Enfin, il dénonce le stationnement permanent et abusif des véhicules personnels de sa mère et de ses frères dans la cour de son commerce. Il demande qu'il leur soit enjoint de retirer tout véhicule sous astreinte de 100 euros par jour, et réclame 5 000 euros en réparation de ce préjudice d'occupation illicite.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y] et Mme [L] [T] [Y] concluent au débouté de ces demandes. Sur la réfection de la cour, ils opposent la stricte application du bail : l'article 1er désigne la cour comme une dépendance, et l'article 6 met à la charge exclusive du locataire l'entretien des dépendances. Ils estiment que la somme de 37 200 euros réclamée par le preneur correspond à un enrichissement sans cause visant à faire financer un embellissement total sous couvert de réparations. Sur la perte de clientèle, ils font valoir que ce préjudice n'est corroboré par aucune pièce comptable et relève de la pure affirmation.

M. [G] [T] [Y] s'associe au rejet des demandes financières pour les mêmes motifs tirés du contrat. Concernant la demande d'expulsion des véhicules sous astreinte, il s'y oppose en revendiquant un droit d'usage coutumier et familial. Il soutient que les membres de la famille résidant dans les appartements situés au-dessus de la carrosserie ont toujours eu l'habitude de stationner leurs véhicules dans la cour, invoquant une tolérance historique qui ferait obstacle à la demande d'exclusivité du preneur.
Sur les travaux de réfection et la perte de clientèle, l'article 1er du bail commercial attribue expressément au preneur la location d'un local à usage de garage ainsi qu'une parcelle de terrain à usage de cour et dépendances, figurant au plan cadastral sous le numéro 12 de la section AK. L'article 6 du même acte met contractuellement à la charge du locataire l'entretien des dépendances. La dégradation de la couche de roulement d'une cour (trous, usure du bitume) ne relève pas des grosses réparations de l'article 606.

Si Mme [B] [O] a perçu en 2018 une indemnisation administrative de 10 340,40 euros qu'elle n'a pas affectée à la réparation des dégâts des eaux de la cour, cette circonstance extérieure ne saurait modifier l'économie du contrat de bail liant l'indivision au preneur. Les clauses transférant l'entretien des sols extérieurs au locataire conservent leur force exécutoire. De surcroît, le devis de 37 200 euros porte sur une restructuration lourde qui excède manifestement la simple remise en état suite aux inondations. La demande de condamnation financière de l'indivision pour ces travaux sera donc rejetée.

Il en va de même pour la demande d'indemnisation de la perte de clientèle, le demandeur ne produisant aux débats aucun livre de comptes, aucun bilan comptable comparatif ni aucune attestation d'expert-comptable permettant d'objectiver une baisse réelle de son chiffre d'affaires qui serait imputable à l'état de la cour.

Concernant la jouissance exclusive et l'occupation illicite, la désignation des biens loués à l'article 1er du bail ne comporte aucune clause de réserve, aucune servitude de passage ni aucun droit de stationnement conservé au profit des bailleurs ou des occupants des logements supérieurs. L'allégation de M. [G] [T] relative à une habitude familiale n'a aucune valeur face aux termes clairs d'un bail commercial conférant la jouissance exclusive de la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 1] au preneur. L'occupation persistante de la cour commerciale par les véhicules personnels des membres de l'indivision constatée par huissier constitue une violation caractérisée de l'obligation de délivrer une jouissance paisible. Il convient de faire cesser ce trouble par voie d'injonction sous astreinte.

M. [E] [T] [Y] sera débouté de ses demandes de condamnation financière visant à faire supporter aux défendeurs la réfection de la cour.

En revanche, il sera fait droit à sa demande d'injonction et ordonne in solidum aux défendeurs de libérer la cour de tout véhicule automobile leur appartenant, sous astreinte de 40 euros par infraction constatée.

Sur l'individualisation des compteurs d'eau et la répétition de l'indu

L'article 1302 du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Le bailleur ne peut laisser à la charge du locataire que le coût des consommations réelles de son lot.

Toutefois, en vertu de l'article 2224 du même code, les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire a connu les faits lui permettant de l'exercer.

M. [E] [T] sollicite le remboursement de 6 846,90 euros au titre de la répétition de l'indu, correspondant au cumul des factures d'eau acquittées par lui pour l'ensemble de l'immeuble incluant les trois appartements occupés par les membres de l'indivision depuis le début du bail. Il fait valoir qu'en l'absence de sous-comptage, il a supporté indûment la charge financière de la consommation des tiers pendant des années, constituant un enrichissement injustifié des coindivisaires à ses dépens. Il demande également la condamnation de M. [G] [T] [Y] à exécuter son engagement, pris lors de l'expertise, de financer le repérage et la séparation des circuits d'eau, évalué à 900 euros.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y] et Mme [L] [T] [Y] soutiennent que le demandeur ne peut prétendre obtenir un remboursement pour des périodes largement antérieures aux cinq dernières années précédant l'assignation. Ils font valoir que les factures d'eau étaient réglées par le preneur sans aucune contestation formelle jusqu'à l'apparition du conflit familial, ce qui, selon eux, vaut acceptation tacite d'une répartition forfaitaire des charges.

M. [G] [T] [Y] conteste le quantum de la demande, qualifiant le chiffrage effectué par l'expert de purement hypothétique et dépourvu de base réelle. Il prétend s'être personnellement acquitté de ses propres consommations auprès de sa mère, Mme [B] [O], et conteste tout engagement personnel à financer la séparation des réseaux, arguant que l'expert aurait mal interprété ses propos tenus lors de l'accédit.

Il est constant qu'un unique compteur général dessert l'ensemble de l'immeuble soit l'atelier et trois appartements rendant impossible la distinction entre les consommations professionnelles du preneur et les usages domestiques des trois appartements occupés par les défendeurs. L'expert a déterminé que la consommation réelle de l'activité de carrosserie ne représentait que 16% du volume global facturé, évaluant le trop-perçu annuel moyen supporté indûment par [E] [T] à 684,69 euros.

L'assignation au fond ayant été délivrée en novembre 2018, les demandes antérieures au 16 novembre 2013 doivent être considérées comme prescrites. Le demandeur est ainsi fondé à solliciter la restitution sur une période de 5 ans, soit la somme de 3 423,45 euros. Par ailleurs, le rapport d'expertise acte l'engagement ferme pris par M. [G] [T] lors de l'accédit du 29 mars 2022 de financer personnellement la séparation des réseaux évaluée à 900 euros.

Les défendeurs seront ainsi condamnés au remboursement de la somme de 3 423,45 euros au titre de l'eau indue, et M. [G] [T] sera condamné à payer la somme de 900 euros pour la séparation des circuits.

Sur la mise en conformité et le déplacement des installations électriques

L'obligation de délivrance conforme implique la fourniture d'un local commercial exempt de risques professionnels ou de dangers matériels majeurs. Le bailleur est tenu de prendre à sa charge la mise en conformité des réseaux d'énergie et le déport des organes de comptage collectifs lorsque leur maintien à l'intérieur de l'atelier loué enfreint les normes réglementaires de sécurité ou entrave l'exploitation exclusive du fonds.

Le demandeur réclame la condamnation des bailleurs à exécuter les travaux de déplacement des compteurs électriques et de mise en conformité, pour une valeur de 3 040 euros selon l'expert. Il expose qu'à ce jour, l'intégralité des compteurs électriques des trois appartements résidentiels situés aux étages supérieurs est implantée au cœur de son atelier commercial. Il souligne que la chaudière collective au fioul et ses équipements de régulation sont illégalement raccordés sur le circuit électrique de sa carrosserie. Il en déduit que l'extinction du disjoncteur général de son garage, nécessaire pour toute intervention sur ses machines, entraîne la coupure immédiate du chauffage et de l'eau chaude des appartements occupés par les membres de l'indivision, générant des conflits permanents.

Mme [S] [B] [O], M. [W] [T] [Y] et Mme [L] [T] [Y] s'opposent à cette demande, arguant qu'aucune clause du bail commercial initial de 2004 n'impose aux bailleurs une quelconque obligation de modernisation ou de déplacement des réseaux électriques préexistants. Ils soutiennent que le preneur a accepté l'agencement des lieux, y compris la présence des compteurs, lors de son entrée dans les lieux. Ils considèrent qu'il s'agit d'une demande d'amélioration du confort du preneur qui ne saurait être financée par les propriétaires.

M. [G] [T] [Y] conteste la nécessité de ces travaux et le coût avancé, arguant que le raccordement de la chaudière sur le compteur du garage est une situation qui perdure sans incident depuis des décennies. Il estime que le demandeur cherche à faire supporter à l'indivision le coût d'une mise en conformité qui profiterait exclusivement à l'exploitation de son fonds de commerce et non à la structure de l'immeuble.

L'expert judiciaire constate que l'intégralité des compteurs électriques des logements privatifs est implantée à l'intérieur de l'atelier commercial et que la chaufferie collective est alimentée électriquement par le réseau de la carrosserie. L'expert souligne que cette configuration crée un risque de sécurité majeur en l'absence de tout système de coupure d'urgence accessible de manière indépendante. En outre, le raccordement de la chaufferie collective sur le compteur privatif du preneur place le locataire dans une dépendance énergétique constante vis-à-vis des autres occupants de l'immeuble. Cette immixtion contrevient à l'obligation de jouissance paisible et à la sécurité des lieux.

L'obligation de garantir la sécurité des lieux impose la déportation des compteurs et la mise en conformité des installations, chiffrée à la somme totale de 3 040 euros.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs à faire exécuter les travaux de mise en conformité électrique et de déplacement des installations à hauteur de 3 040 euros, sous astreinte.

Sur les demandes de dommages-intérêts pour troubles de jouissance et perte de clientèle

En application de l’article 1231-1 du code civil, l'octroi de dommages-intérêts exige la réunion d'une faute contractuelle, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Si le demandeur a concouru par sa propre négligence à la production de son dommage, son indemnisation s'en trouve réduite à proportion. De plus, l'indemnisation d'un préjudice commercial tel qu'une perte de clientèle requiert des éléments comptables certains et vérifiables.

M. [E] [T] sollicite les sommes de 10 000 euros pour préjudice de jouissance de l'atelier, 5 000 euros pour l'encombrement de sa cour et 10 000 euros pour perte de clientèle.

Les défendeurs soutiennent que l'état du bien découle de la négligence du preneur, qui n'a procédé à aucun entretien sérieux depuis 1987, et rejette la perte de clientèle faute de justificatifs comptables.

Sur le préjudice de jouissance, les manquements des bailleurs quant aux désordres structurels relatifs à l’effondrement des plafonds, défaut d'isolation, reflux d'égouts collectifs sont caractérisés. Toutefois, le préjudice résultant de la dégradation générale de l'environnement de travail a été accentué par la propre carence du preneur à entretenir les éléments contractuellement à sa charge.

En considération de cette part d'inertie, il convient de ramener l'indemnisation du trouble de jouissance à la somme de 2 000 euros. Le trouble lié à l'occupation illicite de la cour par les véhicules des bailleurs sera quant à lui indemnisé à hauteur de 1 000 euros.

S’agissant de la perte de clientèle aucun élément comptable comparatif permettant d'objectiver une baisse réelle de son chiffre d'affaires n’est présentée. Cette demande, purement hypothétique, sera donc rejetée.

Les défendeurs seront en conséquence condamnés à payer à M. [E] [T] la somme globale de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en paiement d'arriérés de loyers et de charges de M. [G] [T]

M. [G] [T] sollicite la condamnation de M. [E] [T] au paiement d'arriérés de loyers et de charges contractuels impayés, sans en préciser le montant exact. M. [E] [T] conclut au débouté de cette demande reconventionnelle, soulignant l'absence de qualité à agir du nu-propriétaire.

En vertu de l'acte notarié de dévolution successorale, Mme [S] [B] [O] est investie de l'usufruit universel de l'ensemble immobilier. Cette qualité lui confère, à elle seule, le droit de percevoir les loyers commerciaux et d'en réclamer judiciairement le paiement en cas de défaillance du preneur. M. [G] [T], nu-propriétaire pour un sixième, n'a ni qualité ni intérêt à agir pour réclamer le paiement d'arriérés locatifs qui ne lui sont pas dus. De surcroît, sa demande reconventionnelle n'est assortie d'aucun décompte liquidé, la rendant insusceptible d'exécution.

M. [G] [T] [Y] sera débouté de sa demande reconventionnelle en paiement d'arriérés de loyers et de charges.

Sur la contribution aux dettes de l'indivision successorale

Conformément aux règles régissant l'indivision successorale, les coindivisaires supportent les dettes et les charges de l'indivision proportionnellement à leurs droits dans la succession.

Lorsqu'un coindivisaire cumule la qualité de preneur à bail d'un bien indivis, il demeure tenu de participer, dans les rapports internes, aux charges grevant le patrimoine commun au prorata de sa quote-part successorale.

M. [G] [T] demande au tribunal de juger que le demandeur devra assumer personnellement, à hauteur de sa part d'un sixième en nue-propriété, l'exécution financière des condamnations relatives à l'indivision bailleresse.

M. [E] [T] acquiesce au principe de sa participation interne aux dettes de l'indivision successorale de son défunt père, tout en sollicitant le maintien d'une condamnation in solidum en surface à l'encontre des coindivisaires.

Le propriétaire bailleur est constitué par l'indivision successorale de M. [V] [F] [Y] [T], au sein de laquelle M. [E] [T] détient un sixième des droits en nue-propriété. Si la condamnation in solidum des défendeurs doit être prononcée à l'égard du preneur pour garantir l'efficacité des réparations nécessaires au local commercial, il convient de préciser que dans les rapports internes entre coindivisaires, M. [E] [T] conservera à sa charge définitive un sixième du coût des travaux relevant des réparations structurelles de l'immeuble indivis.

M. [E] [T] supportera le coût des condamnations relatives aux travaux structurels à proportion de sa quote-part d'un sixième dans l'indivision successorale.

PAR CES MOTIFS