TJ 91228, 10 juill. 2026, RG 24/01892

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 10 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 24/01892 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5FP

NAC : 50F

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Clément CARON
Me Laura OUANICHE

Jugement rendu le 10 juillet 2026

ENTRE :

S.A.S.U. BCHR INVEST, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. ELO, dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Laura OUANICHE, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, siégeant à juge rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 13 février 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 novembre 2025 fixé l’audience de plaidoiries au 13 février date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 mai 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 21 juillet 2023, la société Elo a vendu à la société Bchr invest une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 2] divisée en trois appartements et une dépendance, celle-ci étant donnée à bail commercial.

Se plaignant que cet usage n’était pas conforme à la destination d’habitation de cette dépendance, ce qui lui aurait été délibérément dissimulé par la venderesse, par acte du 5 mars 2024, la société Bchr invest a assigné la société Elo devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 8 octobre 2025, elle demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER que la société ELO a commis un dol à l’encontre de la société BCHR INVEST à l’occasion de la vente du 21 juillet 2003, en dissimulant la destination d’habitation de la dépendance litigieuse,

EN CONSÉQUENCE,

CONDAMNER la société ELO à verser la somme de 50 000 euros à la société BCHR INVEST au titre de la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER la société ELO à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société ELO aux entiers dépens de l’instance. »

Par conclusions remises et notifiées par la voie électronique le 30 juillet 2025, la société Elo demande au tribunal de :

« Débouter la société BCHR INVEST de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner la société BCHR INVEST au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.»

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 13 novembre 2025.

A l’audience du 13 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 22 mai 2026, délibéré prorogé au 10 juillet suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un dol

En vertu de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Ainsi pour caractériser un dol, il faut et il suffit que la victime établisse, d’une part, l’existence de manœuvres, d’un mensonge ou d’un silence délibéré de son cocontractant, et, d’autre part, que sans ceux-ci, elle n'aurait pas vendu ou pas acheté le bien objet du contrat, ou du moins n'aurait pas conclu la vente aux conditions où elle a eu lieu.

Au cas présent, la demanderesse se prévaut d’une réticence dolosive de la défenderesse concernant la non-conformité à sa destination d’habitation de l’usage de la dépendance donnée en location dans le cadre d’un bail commercial.

Ainsi, il importe peu, contrairement à ce qui est soutenu en défense, que l’acte de vente mentionne un usage commercial et que cette information, conforme à la réalité, ait été délivrée à l’acquéreur, puisque le grief ne porte pas sur la dissimulation de cet usage mais sur le silence gardé sur la discordance entre la destination d’habitation de la dépendance et son usage commercial effectif.

Par ailleurs, c’est à tort que la défenderesse conteste la destination d’habitation de la dépendance litigieuse alors que les services de l’urbanisme ont indiqué le contraire à la société demanderesse, que, en application de l’article R.151-29, alinéa 2, du code de l’urbanisme, la dépendance est réputée avoir la même destination que les appartements aux fins d’habitation dont elle est l’accessoire, qu’aucune démarche aux fins de changement de destination n’est même alléguée et que la destination commerciale ne saurait s’acquérir par un usage conforme pendant 13 années.

En revanche, comme le souligne à juste titre la défenderesse, l’acte de vente mentionne expressément l’absence d’obtention des autorisations d’urbanisme pour l’aménagement intérieur de la maison et pour sa division, l’acquéreur déclarant en faire son affaire. Or, faute d’obtention de ces autorisations préalables, le changement de destination de la dépendance issue de la division, pourtant manifestement nécessaire alors qu’elle faisait préalablement partie de la maison d’habitation, ne pouvait être obtenu, ce que l’acquéreur, professionnel de l’immobilier, ne saurait prétendre avoir ignoré.

Ce dernier était donc informé de l’absence de conformité entre l’usage et la destination de la dépendance et, en tout cas, cette information ne lui a pas été volontairement dissimulée.

Il s’ensuit que la dissimulation dolosive est insuffisamment caractérisée et que la demande indemnitaire subséquente sera rejetée.

Au surplus, la demanderesse, qui se prévaut d’une perte de chance de contracter à de meilleures conditions, ne démontre pas le principe de son préjudice alors notamment qu’elle ne produit aucune évaluation démontrant une perte de valeur globale de l’ensemble immobilier du fait de la non-conformité à la destination de la seule dépendance.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

La société Bchr invest sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la société Elo la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

L’exécution provisoire de plein droit de la présence décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :