TJ 77284, 15 juill. 2026, RG 26/00413

- N° RG 26/00413 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEMJX

Date : 15 Juillet 2026

Affaire : N° RG 26/00413 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEMJX

N° de minute : 26/00403

Formule Exécutoire délivrée
le : 20-07-2026

à : Me Magali HENON

Copie Conforme délivrée
le : 20-07-2026

à : Régie
Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LG FINANCES
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.C.I. [S]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 03 Juin 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er septembre 2024, la S.C.I [S] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. LG FINANCES des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2025 et moyennant un loyer annuel de 250 000.00 euros payable par avance et par trimestre. L’article 4 dudit bail précise que le bailleur accorde une franchise exceptionnelle et personnelle au preneur d’une année de loyers et charges à valoir sur les loyers dus à compter de la date d’effet du bail soit pour la période allant du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 sous conditions de bonne réalisation des travaux validés par le bailleur.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 novembre 2025, la S.A.R.L LG FINANCES mettait en demeure la S.C.I [S] d’avoir à procéder aux travaux de réfection concernant les fuites sous toiture. Aux termes de sa missive, le preneur faisait valoir l’impossibilité d’achever les travaux réparatoires initialement convenus dans le bail commercial à raison des infiltrations engendrées.

- N° RG 26/00413 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEMJX
Un commissaire de justice a été requis par la S.A.R.L LG FINANCES pour procéder à un constat des lieux et consigner ses observations dans un procès-verbal en date du 28 novembre 2025 aux termes duquel il relève: “la dalle du sol est inondée pied des murs de façade sud-est, sud-ouest, nord-ouest sur l’ensemble de la longueur, de l’eau ruisselle sans discontinuer le long des plaques métalliques en parement de façade depuis la corniche de sous-façade de couverture noyant les câbles d’alimentation électrique qui y sont installés (...)”.

La mise en demeure a été réitérée par ministère d’avocat le 22 janvier 2026.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2026, la S.A.R.L LG FINANCES a fait assigner la S.C.I ZIANI devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
- Constater les manquements graves du bailleur ;
- Ordonner la suspension du paiement des loyers et charges du local sis [Adresse 4] à [Localité 4] (77) depuis le 28 novembre 2025, date de l’envoi de la mise en demeure ;
- Faire injonction d’avoir à réaliser les travaux sous astreinte de 1.000 euros par our de retard ;
- Faire injonction d’avoir à procéder à la pose d’un compteur électrique individuel sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- Condamner la société SCI [S] au paiement de la somme de 24.000euros à titre de provision.
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Désigner un expert avec pour mission notamment de :
1 – se rendre sur place sis [Adresse 4] à [Localité 4] en présence des parties et de leurs Conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants ;
2 – se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;
3 – vérifier les désordres, listés aux termes de la présente assignation, les décrire, en indiquer le siège et l’importance, en rechercher les causes et origine ;
5 – proposer les moyens propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés et préciser la durée des travaux ;
6 – fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre au Tribunal de statuer sur les responsabilités encourues, d’évaluer les préjudices subis par la société LG FINANCES.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.R.L LG FINANCES expose que l’inertie du bailleur dans l’accomplissement des travaux nécessaires à la jouissance paisible de son activité commerciale lui cause un préjudice financier lequel serait corroboré par l’attestation délivrée par son expert comptable.

A l’audience du 3 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la S.A.R.L LG FINANCES a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les termes de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, la S.C.I ZIANI n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur la demande de suspension du paiement des loyers et charges du local

Rappel étant fait que le contrat de bail engage les co-contractants à des obligations réciproques, le paiement du loyer constitue une obligation essentielle du locataire commercial, dont l’inexécution peut entraîner la résiliation du bail, le bailleur étant tenu d’une obligation de délivrance.

A ce titre, en applications des dispositions combinées des articles 1719 et 1723 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail.

L’exception d’inexécution, qui relève des principes généraux du droit des contrats, permet à une des parties de suspendre l’exécution de son obligation tant que l’autre partie n’exécute pas la sienne.

Ainsi, aux termes des dispositions de l’article 1220 du code civil « Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais. »

L' exception d'inexécution ne peut être utilement mise en oeuvre par le preneur que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail (3e civ., 12 juin 2003, n° 02-10.418).

En l’espèce, si la S.A.R.L LG FINANCES produit aux débats un procès-verbal de commissaire de justice dont les termes du constat ont été rappelés supra et auquel est annexé des photographies faisant état infiltrations sous toiture et des traces au sol, ce dernier n’est pas de nature à emporter en lui-même la conviction d’une impossibilité manifeste d’exploiter l’activité prévue, de sorte que la demande sera rejetée.

2 - Sur l’injonction d’avoir à réaliser les travaux sous astreinte et la pose d’un compteur électrique individuel

La S.A.R.L LG FINANCES sollicite du juge des référés d’ordonner au bailleur, sous astreinte provisoire de réaliser les travaux de réparations et d’installer un compteur électrique individuel alléguant de son absence.

Toutefois, aucun des éléments communiqués ne permet, d’une part, de corroborer l’absence de compteur électrique individuel et d’autre part de chiffrer et d’objectiver la liste des travaux nécessaires à la réfection des infiltrations constatées. En sus, aucun élément de la procédure ne permet à ce stade de déterminer avec exactitude les postes de responsabilités et l’imputabilité de la prise en charge des travaux demandés, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande.

3 - Sur la demande de provision

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

L’article 835 du même code ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'urgence consiste dans la nécessité qui ne souffre aucun retard ou qu'un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une contestation des demandes par le défendeur. Cela étant, le juge des référés ne peut constater une incertitude en l’état des débats et la trancher comme le ferait un juge du fond. En revanche, si les moyens opposés en défense sont inopérants, mal fondés ou insuffisamment prouvés, aucune contestation sérieuse n’existe.

La complexité des rapports entre les parties peut constituer une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision ( Cass. com., 7 févr. 2006, n° 04-15.044).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La preuve de l'obligation, en son principe, c'est à dire en tous ses caractères (certitude, liquidité, exigibilité), et en son quantum, repose sur le demandeur. Le défendeur peut à l'inverse s'exonérer en justifiant de contestations sérieuses susceptibles d'affecter l'un ou plusieurs de ces éléments.

En l’espèce, la SARL LG FINANCES sollicite la condamnation de la SCI [S] au paiement d'une provision de 42 000 euros au titre de sa perte de chiffre d'affaires.

Au soutien de cette prétention, la demanderesse verse aux débats une attestation de perte sur chiffre d'affaires établie le 7 avril 2026 par le cabinet FILEXPERT. Toutefois, l'examen de cette pièce fait apparaître qu'elle évalue exclusivement la perte de chiffre d'affaires prévisionnel d'une entité tierce, à savoir la société PLAYER 77, immatriculée au RCS sous le numéro 935 297 192.

Il y a lieu de rappeler que chaque société commerciale dispose d'une personnalité juridique propre et autonome. En l'état, la SARL LG FINANCES ne démontre pas par quel mécanisme juridique le préjudice financier d'une société distincte se résoudrait en un droit à créance direct et certain à son profit à l'encontre de son propre bailleur.

De surcroît, le document produit fait état d'une perte "prévisionnelle estimée", confirmant le caractère purement hypothétique et non fixé d'un gain manqué pour une activité qui n'a jamais pu débuter au sein des locaux loués.

Cette demande d'indemnisation provisionnelle se heurtant ainsi à des contestations sérieuses évidentes, tant sur la titularité de la créance que sur la certitude de son montant, il convient de débouter la SARL LG FINANCES de ce chef de demande.

4 - Sur la mesure d’expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce, si l’imputabilité des désordres n’est à ce stade pas déterminée, il est constant que les désordres sont existants. Il convient d’observer sur ce point que les désordres dénoncés l’ont été qu’à compter du mois de novembre 2025 soit au terme immédiate de la période de franchise locative accordée au preneur. Que durant cette période, le preneur avait pour obligation d’accomplir des travaux, les locaux étant loués initialement à l’état brut.

Au regard de ces éléments, la S.A.R.L LG FINANCES dispose d'un motif légitime à faire établir les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre la S.C.I ZIANI n'étant pas manifestement voué à l'échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.A.R.L LG FINANCES le paiement de la provision initiale.

La demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de la S.A.R.L LG FINANCES.

PAR CES MOTIFS