TJ 77284, 15 juill. 2026, RG 26/00454
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Texte de la décision
- N° RG 26/00454 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CENDL
Date : 15 Juillet 2026
Affaire : N° RG 26/00454 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CENDL
N° de minute : 26/00409
Formule Exécutoire délivrée
le : 20-07-2026
à : Me Idriss TURCHETTI
Copie Conforme délivrée
le : 20-07-2026
à : Me François MEURIN
Me Fabrice NORET
Me Yann ROCHER
Régie
Service Expertise
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Mme Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDEURS
Monsieur [E] [H]
Madame [Z] [T] épouse [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentés par Me Idriss TURCHETTI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant
DEFENDEURS
Monsieur [A] [L]
[Adresse 2]
[Localité 2]
non comparant
Madame [I] [F]
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparante mais non représentée par un avocat
S.A. MMA IARD
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par avocat postulant, Me Vincent PAIELLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant
Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX,
S.A.S.U. BSK IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Yann ROCHER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
Madame [O] [G] épouse [J], entrepreneur individuel
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Jean-François SEGARD, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant,
Me Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant
S.A.S. DUC EXPERTISES 77
[Adresse 7]
[Localité 6]
non comparante
S.A. PACIFICA
[Adresse 8]
[Localité 7]
non comparante
Intervenant(s) volontaire(s) :
MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 3]
[Localité 8]
représentée par avocat postulant, Me Vincent PAIELLA, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant
Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX,
Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 03 Juin 2026 ;
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 juin 2024, Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [T] épouse [H] (ci après “les époux [H]”) ont signé une promesse de vente portant sur l'acquisition d'une maison d'habitation avec véranda et garage sise [Adresse 1] à [Localité 9] appartenant à Monsieur [A] [L] et Madame [I] [F]. La vente a été conclue par l'intermédiaire de Madame [O] [G] épouse [J], agissant en qualité d'agent commercial pour le réseau BSK IMMOBILIER.
L'acte authentique de vente a été régularisé le 12 octobre 2024 au prix de 226 000 euros. Le dossier de diagnostic technique initial, communiqué avant la vente, mentionnait une surface d'environ 95 m² et un coût annuel estimé d'énergie compris entre 1 870 et 2 570 euros.
Après la signature, les acquéreurs ont fait réaliser un nouveau diagnostic complet le 24 décembre 2024. Ce document a révélé une surface Carrez de 114,57 m² pour une surface taxable d'environ 82 m², ainsi qu'une estimation des coûts annuels d'énergie considérablement plus élevée, comprise entre 2 950 et 4 060 euros.
À la fin de l'année 2024 et au début de l'année 2025, les époux [H] ont constaté de graves désordres affectant la véranda, notamment une brèche importante et des infiltrations d'eau récurrentes au niveau des menuiseries et du sol, rendant la pièce inhabitable.
- N° RG 26/00454 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CENDL
Une entreprise de menuiserie consultée a indiqué que le bois de la structure était entièrement “pourri” à un endroit porteur et a chiffré son remplacement complet à la somme de 80 000 euros HT.
Les acquéreurs ont par ailleurs découvert qu'en novembre 2017, d'importants travaux de couverture, de charpente et d'étanchéité avaient été réalisés sur la toiture attenante à la véranda pour le compte des vendeurs, sans qu'ils en soient informés lors de la vente.
Le 24 mars 2025, les époux [H] ont adressé des mises en demeure aux vendeurs et à l'agent immobilier afin de solliciter une résolution amiable du litige. Une tentative de conciliation de justice s'est soldée par un constat de carence.
C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice en date respectivement des 22, 27, 28 et 29 avril 2026, Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [T] épouse [H] ont fait assigner Monsieur [A] [L], Madame [I] [F], la S.A.C.A. MMA IARD, la S.A.S.U. BSK IMMOBILIER, Madame [O] [G] épouse [J] entrepreneur individuel, la S.A.S.U. DUC EXPERTISES 77, la S.A.C.A. PACIFICA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et de les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [T] épouse [H] invoquent l'existence d'un motif légitime à conserver ou à établir les faits avant tout procès au fond. Ils font valoir que l'expertise est urgente et indispensable pour caractériser les vices cachés de la véranda, l'antériorité des désordres par rapport à la vente, ainsi que les manquements des intermédiaires et des vendeurs concernant la délivrance des informations techniques, fiscales et énergétiques du bien.
A l’audience du 3 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [T] épouse [H] ont maintenu les termes de leurs exploits introductifs d’instance.
Madame [O] [G] épouse [J] entrepreneur individuel, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :
- Mettre hors de cause Madame [G] dont la responsabilité personnelle n'est pas susceptible d'être mise en cause en l'espèce ;
- Rejeter la demande d'expertise comme n'identifient pas les désordres a soumettre à l'expert ;
- A titre infiniment subsidiaire, donner acte à Mme [G] de ce qu'il n'elle (sic!) cause d'opposition à ce qu'une mesure d'expertise soit diligentée sous les plus expresses réserves quant à son éventuelle responsabilité.
- Rejeter toute autre demande et réserver les dépens.”
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que seule la responsabilité de son mandant est susceptible d’être engagée dans la perspective éventuelle d’un procès au fond. Sur la mesure d’expertise judiciaire, elle plaide son caractère superfétatoire à défaut pour les requérants de produire aux débats des éléments technique ou factuel de nature à corroborer l’existence de désordres.
La S.A.S. BSK IMMOBILIER, valablement représentée, a formulé les protestations et réserves d’usage. Elle ajoute de la nécessité de maintenir à la cause Madame [O] [G] épouse [J] dans la mesure où celle-ci ne dispose d’aucun lien de subordination et qu’elle doit donc répondre personnellement de ses éventuels manquements.
La S.A MMA IARD et la S.A.M.C.F MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES - intervenante volontaire à l’instance et valablement représentées, ont sollicité du juge des référés de :
- DEBOUTER les requérants de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER les requérants à verser aux Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER le requérant aux entiers dépens de l'instance ;
- ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les défenderesses rappellent que le contrat d’assurance souscrit par la S.A.S. BSK IMMOBILIER est un contrat souscrit “en base de réclamation”. Elles rappellent cependant que ledit contrat a été résilié le 31 décembre 2024 et qu’au jour de la réclamation, celles-ci n’avaient donc plus qualité d’assureur. Elles sollicitent le rejet de toutes demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile émises à leurs égards mais sollicitent à titre reconventionnel, à son bénéfice, la condamnation des requérants au même visa au paiement de la somme de 2000 euros..
Bien que régulièrement assignés, Monsieur [A] [L], Madame [I] [F], la S.A.S.U. DUC EXPERTISES 77 et la S.A.C.A. PACIFICA n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputée contradictoire.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2026, date de la présente ordonnance.
SUR CE,
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1 - Sur l’intervention volontaire de la S.A.M.C.F MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la demande de mise hors de cause
En application de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire de la S.A.M.C.F MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, dont la recevabilité n’est pas contestée, sera reçue.
La S.A.M.C.F MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et la S.A MMA IARD sollicitent leur mise hors de cause arguant de la résiliation de la police d’assurance au 31 décembre 2024, de la souscription du contrat d’assurance en base dite réclamation, alors que la réclamation est du 22 avril 2026.
Il ressort de l’examen des pièces produites relatives aux conditions de mobilisation de la garantie responsabilité civile professionnelle et notamment des dispositions de l’article 4 dites “conditions d’application dans le temps” que :
“Cette assurance garantit l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable est antérieur à la date de résiliation de la garantie. et que la première réclamation est adressée à l'assuré ou à son assureur entre la prise d'effet initiale de la garantie et l'expiration d'un délai maximum de dix ans à compter de sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.
Le plafond de la garantie déclenchée pendant le délai subséquent est égal à celui de la garantie accordée pendant les dernières années d'assurance précédant la date de résiliation du contrat.”
Les défenderesses arguent d’une réclamation intervenue postérieurement à la date de résiliation.
Or, il est constant que le fait dommageable est intervenue antérieurement à la résiliation du contrat d’assurance et que la “réclamation” datée du 22 avril 2026 est intervenue dans le délai de dix ans suivant la résiliation, de sorte que les motifs invoqués par les défenderesses au soutien de leurs demandes de mise hors de cause sont inopérants.
Il y a donc lieu par conséquent de rejeter la demande de mise hors de cause.
2 - Sur la demande de mise hors de cause de Madame [O] [G] épouse [J] entrepreneur individuel
En raison de ce mandat, les effets des ventes provoquées ou conclues par l’agent commercial ne se produisent pas dans son patrimoine, mais dans celui de son mandant (Cass. Com. 29 octobre 1999, Gaz. Pal 1980I 87 ; Cass. Com. 28 octobre 1980, Dalloz 1981 som, 196). L’agent n’achète donc pas les produits qu’il commercialise auprès des clients, il n’en est ni le propriétaire, ni le revendeur et il ne répond donc pas vis-à-vis des tiers des obligations découlant de la vente à laquelle il a participé.
En effet, en application du principe de représentation, l’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom et pour le compte de son mandant incombe à ce dernier seul (Cass. Civ. 1ère 14 novembre 1978, Bull. Civ. I n° 346). Les clauses du contrat conclues par le mandataire dans la limite de son pouvoir s’imposent au mandant (Cass. Com. 21 mars 1983, Bull. Civ. IV n° 109). Il découle donc de ce principe que le tiers au mandat d’agent commercial ne peut engager la responsabilité contractuelle du mandataire. L’exécution des obligations contractuelles nées des actes passés par un mandataire pour le compte et au nom du mandant incombe à ce dernier seul, ledit mandataire n’est responsable envers les tiers que des délits ou quasi-délits qu’il a pu commettre dans l’exécution de son mandat (Cass. Civ. 1ère 20 avril 1977, Bull. Civ. I n° 181 ; 13 octobre 1992, IBID I n° 250).
Les tiers ne peuvent donc pas engager la responsabilité de l’agent pour des manquements aux obligations liées à l’exécution de son mandat d’agent commercial (responsabilité contractuelle).
En l’espèce, les requérants ne démontrent pas que Madame [O] [G] épouse [J] aurait commis des fautes détachables de l’exécution de son mandat commercial, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner sa mise hors de cause.
3 - Sur la mesure d’expertise judiciaire
Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».
Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que des désordres subsistent relativement à la véranda dont la teneur et/ou l’antériorité ne sont pas déterminées. Que subsistent également des incohérences relatives aux informations techniques, fiscales et énergétiques du bien
Au regard de ces éléments, Monsieur [E] [H] et Madame [Z] [T] épouse [H] disposent d'un motif légitime à faire établir les désordres allégués, un procès éventuel en responsabilité contre les défendeurs n'étant pas manifestement voué à l'échec.
Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Monsieur [E] [H] et de Madame [Z] [T] épouse [H] le paiement de la provision initiale.
L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
La demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de Monsieur [E] [H] et de Madame [Z] [T] épouse [H] .
PAR CES MOTIFS
Statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Recevons l’intervention volontaire de la S.A.M.C.F MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
Rejetons la demande de mise hors de cause de la S.A MMA IARD et la S.A.M.C.F MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,
Ordonnons la mise hors de cause de Madame [O] [G] épouse [J],
Vu l’article 145 du code de procédure civile,
Ordonnons une mesure d'expertise,
Désignons pour y procéder
Monsieur [P] [K]
[Adresse 9]
[Localité 10]
E mail : [Courriel 1]
Tel. : +33 688633069
avec mission de :
- entendre les parties et tous sachants,
- prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,
- se rendre sur les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 9] après y avoir convoqué les parties,
- distinguer les vices cachés des éventuelles non-conformités ;
o établir les vices cachés et les défaut de construction de la véranda ;
o établir la chronologie et notamment la (ou les) date(s) de vente du bien immobilier (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) ;
o dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;
o prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans, devis, marchés et autres concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité) ;
o donner tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;
o examiner l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;
o en indiquer la nature, l’origine et l’importance ;
o préciser notamment pour chaque vice s’il provient :
d’une usure normale de la chose,
d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur, de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art,
aux normes ou autres), d’une autre cause ;
o rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c'est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;
o préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;
o indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;
o fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;
o indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n'en aurait donné qu’un moindre prixs’il les avait connus » (selon les termes de l'article 1641 du code civil) ;
o dans l'hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;
o dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;
o s’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d'en apprécier l'importance au regard de l'usage attendu de l'immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;
o laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;
o au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d'autre part, et leur durée ;
o évaluer les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;
o évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;
o plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à
permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;
o à la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;
o répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;
- donner son avis sur la solution économiquement la plus raisonnable,
- donner tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par Monsieur [E] [H] et par Madame [Z] [T] épouse [H] du fait des désordres, des non conformités et des travaux de reprise à effectuer ; en proposer une évaluation chiffrée,
- indiquer le montant de la dépréciation de l’immeuble pour le cas où il ne pourrait pas être remédié à certaines malfaçons,
- s’il y a lieu, proposer un compte entre les parties,
- d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ;
* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
- au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,
* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;
Disons qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ;
Fixons à la somme de 4000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Monsieur [E] [H] et par Madame [Z] [T] épouse [H] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 15 septembre 2026 ;
Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,
Rejetons l’ensemble des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,
Laissons les dépens à la charge de Monsieur [E] [H] et de Madame [Z] [T] épouse [H] ,
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Le Greffier Le Président
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