TJ 92050, 16 juill. 2026, RG 25/00792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2026

N° RG 25/00792 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2LXF

N° de minute :

[U] [Z], [C] [O]

c/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son Syndic, la Société NEOSYNDIC (CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL),
S.A. AXA FRANCE IARD,
Monsieur [H] [A],
S.A. CARDIF IARD,
Société NEOSYNDIC (CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL)

DEMANDEURS

Monsieur [U] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C368

Madame [C] [O]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Représentée par Me Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C368

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son Syndic, la Société NEOSYNDIC (CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL)
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Françoise HECQUET de la SCP SCP d’Avocats PREEL, HECQUET, PAYET-GODEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R282

Monsieur [H] [A]
[Adresse 5]
[Localité 3]

Représenté par Me Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

S.A. CARDIF IARD
[Adresse 6]
[Localité 6]

Représentée par Me Dominique LAURIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1418

Société NEOSYNDIC (CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL)
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 09 juillet 2026 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [Z] a donné à bail à Madame [C] [O] un local d’habitation situé au troisième étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]

Le 1er avril 2022, Madame [C] [O] et Monsieur [H] [A], propriétaire non occupant du logement situé à l’étage supérieur, ont effectué un constat amiable de dégât des eaux, faisant état d’infiltrations résultant d’un problème d’étanchéité des installations sanitaires.

Suivant facture du 20 octobre 2022, Monsieur [H] [A] a fait procéder à des travaux au niveau de son receveur de douche.

Le 13 décembre 2023, Madame [C] [O] a déclaré subir une nouvelle fuite dans le logement.

Monsieur [H] [A] a signalé le 11 janvier 2024 à son assureur, la société CARDIF, l’existence d’un dégât des eaux affectant le logement occupé par Madame [C] [O] ainsi que le logement du deuxième étage.

Monsieur [H] [A] a fait intervenir le 16 février 2024 un plombier pour procéder au remplacement du WC identifié comme fuyard. Le professionnel a relevé un débordement dans la dalle en raison d’un branchement non conforme aux règles de l’art à la descente d’évacuation ainsi que la présence d’une fissure sur la descente de l’immeuble entre les deux étages.

Des opérations d’expertise amiable contradictoires ont été diligentées, aboutissant à un procès-verbal de constat du 21 avril 2024 relevant deux causes aux dommages subis : une fuite sur le réseau privatif non accessible dans l’appartement de Monsieur [H] [A] et une fuite sur le réseau d’évacuation collectif des eaux usées.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice des 11 et 13 mars 2026, Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Gennevilliers (92230) représenté par son syndic la société NEOSYNDIC (CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL) (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), la société AXA France IARD, Monsieur [H] [A], la société CARDIF IARD et la société NEOSYNDIC (CENTURY 21 L’AMI IMMOBILIER CONSEIL) aux fins notamment de :
Condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder à la réparation de la colonne commune fuyarde, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à défaut d’exécution dans un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD, Monsieur [H] [A] et la société CARDIF IARD à payer à Madame [C] [O] la somme provisionnelle de 8.305 euros à valoir sur les travaux de reprise des désordres subis ; Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur [H] [A] et la société NEOSYNDIC à payer à Madame [C] [O] la somme provisionnelle de 2.500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;Condamner in solidum Monsieur [H] [A] et la société NEOSYNDIC à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;Condamner in solidum Monsieur [H] [A] et la société NEOSYNDIC à payer à Madame [C] [O] la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;Condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 2.500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Initialement appelée à l’audience du 23 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être retenue à l’audience du 11 juin 2026.

A cette date, Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] soutiennent oralement des écritures aux fins de :
Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la société AXA France IARD, Monsieur [H] [A] et la société CARDIF IARD à payer à Madame [C] [O] ou à défaut à Monsieur [U] [Z] la somme provisionnelle de 3.959,12 euros à valoir sur les travaux de reprise des désordres subis ; Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Monsieur [H] [A] et la société NEOSYNDIC à payer à Madame [C] [O] la somme provisionnelle de 2.500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance ;Condamner in solidum Monsieur [H] [A] et la société NEOSYNDIC à payer à Monsieur [U] [Z] la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;Condamner in solidum Monsieur [H] [A] et la société NEOSYNDIC à payer à Madame [C] [O] la somme de 1.500 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice moral ;Débouter les défendeurs de leurs demandes ; Condamner in solidum les défendeurs à leur payer la somme de 2.500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Ils renoncent à leur demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] se prévalent des conclusions d’un rapport d’expertise amiable contradictoire qui identifie deux origines confondues et indissociables à l’origine des désordres subis. Selon eux, la responsabilité de Monsieur [H] [A], propriétaire de l’appartement situé au-dessus de celui occupé par Madame [C] [O], est établie sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et celle du syndic au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au vu de sa carence. Les demandeurs estiment que la question du partage de responsabilité relève des recours entre coauteurs et qu’ils peuvent demander indistinctement l’intégralité de leur préjudice ; ils font valoir que la convention IRSI n’est pas opposable aux assurés, rappelant que la société AXA France IARD est identifiée par le syndic en 2024 comme étant l’assureur de l’immeuble. Ils relèvent le caractère insalubre du logement suite aux différents dégâts des eaux subis.

Le syndical des copropriétaires et la société NEOSYNDIC, suivant conclusions soutenues à l’audience, demandent de :
Juger les demandeurs irrecevables et mal fondés en leurs demandes et les en débouter ;Condamner solidairement Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] à leur payer la somme de 2.000 euros chacun, outre les entiers dépens.
Ils relèvent que l’arrêté de péril dont se prévalaient les demandeurs concernaient un autre appartement et a été abrogé en février 2026. Selon eux, les conditions pour engager leur responsabilité ne sont pas établies avec évidence, rappelant qu’il faut une faute détachable pour engager la responsabilité du syndic. Ils mettent en avant le fait que les travaux de reprise de la colonne commune ont été réalisés un mois après l’identification de la cause de la fuite, ce qui ne saurait constituer un manque de diligence, et estiment que Madame [C] [O] est irrecevable à agir à leur encontre.

Monsieur [H] [A] et son assureur la société SA CARDIF soutiennent des écritures aux fins de :
Juger n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] et les renvoyer à mieux se pourvoir au principal ;A titre subsidiaire, enjoindre à Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] de leur communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard une attestation de leurs assureurs respectifs concernant le montant des indemnités versées suite aux trois sinistres déclarés ;Juger que la garantie de la société SA CARDIF est limitée à la part de responsabilité de son assurer, et qu’elle ne peut donc faire l’objet d’une condamnation in solidum ;Condamner Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] à leur verser une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.
Ces parties relèvent qu’aucun dommage n’est imputable à Monsieur [H] [A] depuis 2024 et qu’il n’a pas été fait de demande d’indemnisation auprès de son assureur la société SA CARDIF. Ils dénoncent les mensonges de Madame [C] [O] concernant les indemnités perçues de la part de son assureur et s’interrogent sur les sommes éventuellement perçues par Monsieur [U] [Z]. Selon ces défendeurs, l’obligation est contestable en raison de la pluralité de causes identifiées, ce qui interroge sur l’étendue des préjudices imputables à chaque acteur et partant sur le montant de la provision à ordonner. Monsieur [H] [A] et la société SA CARDIF estiment par ailleurs qu’il n’est pas établi que l’appartement soit inoccupé voire inhabitable, ou que le bailleur a réduit le loyer en conséquence. Ils font valoir les limites de la garantie souscrite par Monsieur [H] [A] auprès de la société SA CARDIF.

La société AXA France IARD demande, suivant écritures soutenues oralement, de :
Rejeter les demandes de provision à son encontre ;Déclarer la police souscrite par le syndicat des copropriétaires comme non mobilisable ;A titre subsidiaire, retenir que les exclusions de garantie sont mobilisables en raison du défaut de réparation par le syndicat des copropriétaires ;Condamner in solidum les parties succombantes à lui payer la somme de 5.000 euros outre les entiers dépens avec distraction au profit de Maître Françoise HECQUET.
Elle fait valoir que sa police d’assurance a débutée postérieurement au sinistre et estime qu’un défaut de réparation ou d’entretien est susceptible d’être retenu à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

En l’espèce, les demandeurs font état de préjudices résultant de plusieurs dégâts des eaux impactant le logement occupé par Madame [C] [O] au troisième étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Il ressort en effet de la note rédigée par le syndic le 10 février 2024 que le bien présente des traces de moisissures au niveau de la salle de bain, du couloir, de la cuisine et de la chambre.

Suivant procès-verbal de constat réalisé contradictoirement le 21 avril 2024, ces dommages sont susceptibles d’avoir deux causes, à savoir une fuite sur le réseau privatif non accessible dans l’appartement de Monsieur [H] [A] ainsi que d’une fuite sur le réseau d’évacuation collectif des eaux usées, conformément aux constatations effectuées le 16 février 2024 par la société DPC 92.

Les demandeurs reconnaissent cette pluralité des causes et se prévalent tant de la responsabilité extracontractuelle à l’égard de Monsieur [H] [A] que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 à l’égard du syndicat des copropriétaires et de son syndic.

Cependant, si les juridictions du fond peuvent retenir, lorsqu’un dommage résulte de fautes consécutives, une condamnation in solidum de chacun des coauteurs à la réparation de l’entier dommage, le juge des référés ne peut quant à lui ordonner de provision que dans la limite d’un montant non sérieusement contestable. Or aucun élément n’est produit à la cause de nature à déterminer la part d’imputabilité de chaque désordre dans la réalisation du sinistre dénoncé, ne permettant pas de connaître le partage des responsabilités encourues.

Dès lors, les demandes de provision de Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O] se heurtent à des contestations sérieuses tenant notamment au partage des responsabilités et au quantum de chacune d’entre elles dans la survenance du dommage. Il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Monsieur [U] [Z] et Madame [C] [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En équité, il convient de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS