TJ 92050, 17 juin 2026, RG 24/10594

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Juin 2026

N° RG 24/10594 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6WT

N° Minute :

AFFAIRE

SDC du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic

C/

[G] [U]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic
FONCIA RIVE GAUCHE
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1286

DÉFENDERESSE

Madame [G] [U]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [G] [U] est propriétaire des lots n° 7, 8 et 20 au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non-paiement par la défenderesse des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, l'a fait assigner devant ce tribunal en paiement par acte en date du 19 décembre 2024 afin d'obtenir paiement de la somme de 14.137,04 euros au titre des charges arrêtées du 01 janvier 2020 au 10 octobre 2024, inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure outre celle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 25 septembre 2025 et régulièrement signifiées à la défenderesse, le syndicat des copropriétaires demande, de :
"Condamner Mme [G] [U] en :
-15.901,14 euros de charges de copropriété arrêtées du 01 janvier 2020 au 22 septembre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation
- 2.000 euros de dommages et intérêts
- 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Ordonner la capitalisation des intérêts.
Condamner la même en tous les dépens. "

Assignée selon les modalités de l'article 659 du code de procédure, Mme [U] n'a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 15 janvier 2026 et l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 07 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 15.901,14 euros de charges de copropriété arrêtées du 01 janvier 2020 au 22 septembre 2025 inclus, avec intérêts de droit à compter de l'assignation.

Il justifie par la production d'une fiche immeuble que Mme [U] est propriétaire des lots n°07, 08 et 20 au sein de la copropriété susvisée.

Il verse également à l'appui de sa demande :

- les appels de fonds émis,

- les procès-verbaux des assemblées générales du :

- 08 mars 2018 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2017, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice 2018, et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2019 et voté divers travaux,

- 30 janvier 2021 ayant rejeté l'approbation des comptes de l'exercice 2019, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice 2020 et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2021,

- 04 juillet 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020 et 2021, et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2023,

-22 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022, confirmé le budget prévisionnel pour l'exercice 2023 et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2024,

-14 octobre 2024 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2023 et approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2025,

-15 juillet 2025 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2024, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice 2025 et voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2026,

-le décompte de la défenderesse, figurant au sein des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, portant sur la période du 01 janvier 2020 au 07 juillet 2025, 3ème trimestre inclus, mentionnant un solde débiteur au titre des charges et travaux dus d'un montant de 15.901,14 euros dont 902,78 euros de frais de recouvrement, décomposés de façon, suivante :
-51,60 euros au titre de " frais de mise en demeure du 18/0 " facturés le 18 mai 2022,
-54 euros au titre de frais de " mise en demeure " facturés le 26 septembre 2024,
-550 euros au titre de frais de " constitution dossier avocat " facturés le 10 octobre 2024,
-82,18 euros facturés le 01 avril 2025 sous le libellé " selarl [E] [W] 19 décembre 2024",
-165 euros facturés le 07 juillet 2025 sous le libellé d' "hono ctx suivi doss ctx ".

Il convient de relever que la somme de 82,18 euros correspond au montant de l'assignation délivrée, lequel relève des dépens et sera examiné ci-après sur ce fondement.

S'agissant des autres sommes sollicitées, le syndicat des copropriétaires ne produit cependant aucun des contrats de syndic conclus durant la période au cours de laquelle ces prestations ont été facturées de telle sorte qu'il n'est pas possible de vérifier qu'elles l'ont été conformément aux tarifs prévus dans ce contrat.

Le syndicat des copropriétaires est par conséquent débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 du la loi du 10 juillet 1965 et il justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible, au titre des charges dues sur la période du 01 janvier 2020 au 07 juillet 2025, 3ème trimestre inclus, d'un montant de 14.998,36 euros (15.901,14-902,78) que Mme [U] est condamner à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal sur les sommes qui lui sont dues soient eux-mêmes productifs d'intérêts.
L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu'elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n'a pu être soldée en raison d'une faute du créancier.
Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires expose que Mme [G] [U] cause un préjudice particulier à la copropriété, composée majoritairement de particuliers se trouvant dans l'obligation de faire l'avance des charges dues par les copropriétaires débiteurs.
Il soutient qu'en ne respectant pas son obligation légale de régler ses charges de copropriété, la défenderesse commet une faute ayant contraint le syndicat à exposer des frais de recouvrement, notamment des frais de relance, de mise en demeure, d'huissier, d'hypothèque et d'avocat.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que Mme [G] [U] a été condamnée par jugement rendu par le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt le 04 novembre 2019 à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 1.591,38 euros au titre des charges impayées au 3ème trimestre 2019, 600 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Malgré cette précédente condamnation judiciaire, Mme [U] a laissé s'accumuler un nouvel arriéré de charges de copropriété dès le mois de janvier 2020. Cette réitération des impayés malgré une précédente décision de justice sans qu'il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, Mme [U] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l'octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, que Mme [U] est condamnée à lui régler.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [U] est condamnée aux dépens de l'instance tels que définis par l'article 695 du code de procédure civile et intégrant par conséquent le coût de l'assignation d'un montant de 82,18 euros.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Il convient donc de condamner Mme [U] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS