TJ 92050, 3 juin 2026, RG 24/08912

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
03 Juin 2026

N° RG 24/08912 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z44N

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[B] [M], [I] [A] épouse [M]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic :
Cabinet MANDA ex-Hello Syndic
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0684

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

Madame [I] [A] épouse [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M] sont propriétaires indivis de lots au sein de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [M], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 18 octobre 2024.

Puis, suite à la vente du bien des défendeurs en date du 29 avril 2025, la créance principale au titre de charges de copropriété impayées s’est retrouvée soldée.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,
Vu le Règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 5],
Vu les dispositions des articles 514 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile,
Vu les articles 1231-5 et 1240 du code civil,
Vu les pièces versées au débat,

- DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice recevable et bien fondé en ses demandes,
- CONDAMNER Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 2.918,88 euros au titre du remboursement des frais,
- CONDAMNER Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 2.588,49 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- DIRE et JUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M]
- CONDAMNER Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M] aux entiers dépens,
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

M. et Mme [M], assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 13 novembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l'article 472 du code de procédure civile si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par
le syndicat des copropriétaires :

- DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice recevable et bien fondé en ses demandes,
- DIRE et JUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de Mme [I] [A] épouse [M] et M. [B] [M].

Il convient de noter que la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires n’est pas contestée, de sorte qu’il n’y pas lieu de statuer sur celle-ci.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires demande le versement de la somme de 2.918,88 euros au titre des de recouvrement.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un décompte de charges et frais de copropriété impayés du 02 juillet 2002 au 1er octobre 2021 présentant un solde débiteur de 8.692,17 euros,
- un relevé de situation des défendeurs du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024 présentant un solde débiteur de 14.881,22 euros,
- un relevé de situation des défendeurs du 1er janvier 2024 au 31 mai 2025 présentant un solde débiteur de 192 euros,
- la sommation de payer en date du 14 octobre 2022 demandant le règlement de la somme de 8.592,48 euros incluant le montant de 170,88 euros au titre du coût de l’acte,
- une mise en demeure par voie d’avocat par lettre recommandée, sans accusé de réception, demandant le règlement de la somme de 8.264,61 euros en date du 14 septembre 2022,
- une facture d’avocat au titre de cette mise en demeure, d’un montant de 188,49 euros en date du 15 septembre 2022,
- une relance en date du 08 novembre 2022 demandant le règlement de la somme de 8.421,60 euros,
- une relance en date du 15 mai 2023 demandant le règlement de la somme de 9.321,40 euros,
- une relance 30 mai 2023 demandant le règlement de la somme de 9.321,40 euros,
- une relance du 20 septembre 2024 demandant le règlement de la somme de 14.618,14 euros.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic en vigueur du 28 mai 2024 au 28 juillet 2025. Par conséquent, il est impossible de déterminer le montant prévu au contrat pour les prestations de syndic facturées en dehors de cette période contractuelle. Dès lors, ces sommes seront écartées.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par l’avocat du syndicat des copropriétaires par courrier recommandé en date du 14 septembre 2022 est produite sans accusé de réception, de sorte que sa réception effective par les défendeurs n’est pas démontrée. Dès lors, les frais d’avocat d’un montant de 188,49 euros correspondants ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 précité et ne seront pas retenus.

En outre, les diligences facturées au titre du suivi de dossier, des échanges avec l’avocat, des transmissions de pièces ou du temps passé relèvent des missions de bases de tout syndic au recouvrement de sa créance dont le coût doit être supporté entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Ces montants seront déduits de la créance du syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la relance en date du 20 septembre 2024, son envoi n’est pas justifié. Cette somme sera donc également écartée.

Dès lors, seuls seront retenus les frais de signification de la sommation de payer du 14 octobre 2022, d’un montant de 170,88 euros dont il est justifié, que les défendeurs devront verser au syndicat des copropriétaires au des frais nécessaires au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires soutient, à l’appui de la jurisprudence, que les manquements répétés des défendeurs à leur obligation légale de règlement des charges de copropriété ont causé un préjudice distinct du simple retard de paiement, en créant un déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété et en privant la collectivité des copropriétaires des sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il fait également valoir que M. et Mme [M] sont demeurés durablement débiteurs d’importantes sommes au titre des charges de copropriété et qu’il a été nécessaire d’engager une procédure judiciaire afin d’obtenir l’apurement de leur dette, finalement intervenu à la suite de la vente de leur bien immobilier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne se contente que de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation de paiement des charges sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de M. et Mme [M] a été à l’origine d’un préjudice qui ne serait pas réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. et Mme [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit, il n’y a donc pas lieu de l’ordonner comme sollicité en demandé. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS