TJ 92050, 3 juin 2026, RG 24/08366

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
03 Juin 2026

N° RG 24/08366 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3KW

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 1] [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[A] [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. MIROIR D’O, [Adresse 2], pris en la personne de son syndic
Socité SERGIC
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître François DE LASTELLE de la SELEURL CABINET DE LASTELLE PIALOUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [A] [N] est propriétaire de plusieurs lots dans la [Adresse 6] située [Adresse 7] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance du défendeur, dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 03 octobre 2024 et demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967
Vu l’article 1343-2 du Code civil
Vu l’article 514 du Code de Procédure Civile

Condamner M. [A] [N], à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 6.948,19 euros représentant l’arriéré de charges du 1er mai 2022 au 11 juillet 2024.

Condamner le défendeur au paiement de la somme de 319 euros au titre des frais exposés par la copropriété à cette même date, et ce en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2022.

Ordonner la capitalisation desdits intérêts.

Condamner le défendeur au paiement des sommes de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts et 3.329,22 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens, en ce compris la somme de 7.68 euros représentant le coût postal de la mise en demeure, outre le coût des présentes et tous autres à venir.

M. [N], assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 novembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 mars 2026 et mise en délibéré au 03 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.948,19 euros représentant l’arriéré de charges du 1er mai 2022 au 11 juillet 2024, 3e trimestre 2024 inclus.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-un extrait de matrice cadastrale justifiant que le défendeur est propriétaire des lots n°82 et 248 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 13 octobre 2021, 19 mai 2022 et 21 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices des années 2022 à 2024 et voté divers travaux,
- les attestations de non-recours afférentes,
- la mise en demeure par lettre recommandée du 18 avril 2024 sollicitant le paiement de la somme de 6.680,72 euros, et son accusé de réception.
- un relevé de compte de charges du défendeur du 1er mai 2022 au 10 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7.396,41 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant 448,22 euros de frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (7.396,41 – 448,22) 6.948,19 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er mai 2022 au 10 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, que M. [N] sera condamné à lui verser.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 319 euros ainsi décomposée :
- 35 euros au titre de « mise en demeure par LRAR », facturés le 28 novembre 2022,
- 25 euros au titre de « relance après mise en demeure », facturés le 28 décembre 2022,
- 39 euros au titre de « mise en demeure par LRAR », facturés le 28 juin 2023,
- 28 euros au titre de « relance après mise en demeure », facturés le 28 juillet 2023
- 192 euros au titre de « facturation frais dossier avocat », facturés le 17 avril 2024,
Soit un total de 319 euros.

Toutefois, le demandeur ne produit que le contrat de syndic couvrant la période du 21 mars 2023 au 30 septembre 2024, de sorte qu’il ne peut être déterminé le montant des prestations de « mise en demeure par LRAR » et de « relance après mise en demeure », facturées avant sa conclusion. Ces sommes seront écartées.

S’agissant des prestations de syndic de « mise en demeure par LRAR », le demandeur ne produit pas les courriers de mise en demeure. Ces sommes seront donc écartées.

S’agissant des « facturation frais dossier avocat », le contrat de syndic prévoit une facturation au temps passé « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ». Or, l’existence de diligences exceptionnelles n’est pas justifiée. En outre, cette prestation du syndic entre dans ses missions de base au recouvrement de sa créance dont les frais doivent être supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Cette somme ne sera pas retenue.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires demande que la somme qui lui soit allouée au titre des charges de copropriété arriérées et frais de recouvrement soit majorée des intérêts au taux légal à compter 21 décembre 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas la mise en demeure du 21 décembre 2022.

Dès lors, les intérêts au taux légal courront en conséquence sur les sommes allouées à compter de l’assignation du 03 octobre 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que soit ordonnée la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires sera accueillie.

Il sera ordonné que les intérêts au taux légal qui courront, seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts Il explique que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges de copropriétaires dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété.
Il ajoute que le débiteur, en n’honorant pas les appels de charges, sans justifier de raison expliquant sa carence, causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier dont il lui est dû réparation.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de M. [N] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’un préjudice.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, est condamné, au paiement des entiers dépens de l'instance selon les dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile, à l’exclusion des frais d’envoi de la mise en demeure qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que le défendeur sera condamné à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS