TJ 92050, 16 juill. 2026, RG 26/00959

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2026

N° RG 26/00959 - N° Portalis DB3R-W-B7K-32IX

N° de minute :

[O] [D],
[N] [W]

c/

S.A.S. PHENIX DISTRIBUTION

DEMANDEURS

Madame [O] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1473

Monsieur [N] [W]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Me Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1473

DEFENDERESSE

S.A.S. PHENIX DISTRIBUTION
[Adresse 3]
[Localité 2]

Représentée par Maître Arezki BAKI de la SELEURL ARTHEMIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0110

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 11 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré au 09 juillet 2026 et prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2004, Monsieur [N] [W] a donné à bail commercial à la société SOCIETE ALIMENTAIRE COURCOURONNES des locaux correspondant au lot n°1 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] (92) pour une durée de quarante années à compter du 1er mars 2004 et moyennant un loyer annuel de 51.227 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour une activité de commerce de produits vendus en supermarché.

Par acte sous seing privé en date du 26 février 2004, Madame [O] [D], Monsieur [M] [W] et Monsieur [N] [W] ont donné à bail commercial à la société SOCIETE ALIMENTAIRE COURCOURONNES des locaux correspondant aux lots n°3 et 74 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3] (92) pour une durée de quarante années à compter du 1er mars 2004 et moyennant un loyer annuel de 21.504 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour une activité de commerce de produits vendus en supermarché.

La société SOCIETE ALIMENTAIRE COURCOURONNES a par acte du 17 mai 2019 cédé à la société PHENIX DISTRIBUTION son fonds de commerce, incluant le droit aux baux susvisés.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, Monsieur [N] [W] a fait délivrer à la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail concernant le lot n°1 pour une somme en principal de 23.607,82 euros à titre de loyers et accessoires exigibles au 1er juillet 2025 (échéance du troisième trimestre incluse), outre le coût du commandement.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2025, Monsieur [N] [W] et Madame [O] [D] ont fait délivrer à la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail concernant les lots 3 et 74 pour une somme en principal de 15.512,32 euros à titre de loyers et accessoires exigibles au 1er juillet 2025 (échéance du troisième trimestre incluse), outre le coût du commandement.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, Monsieur [N] [W] a fait délivrer à la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail concernant le lot n°1 pour une somme en principal de 25.319,43 euros à titre de loyers et accessoires exigibles au 1er octobre 2025 (échéance du quatrième trimestre incluse), outre le coût du commandement.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2025, Monsieur [N] [W] et Madame [O] [D] ont fait délivrer à la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail concernant les lots 3 et 74 pour une somme en principal de 12.575,22 euros à titre de loyers et accessoires exigibles au 1er octobre 2025 (échéance du quatrième trimestre incluse), outre le coût du commandement.

C’est dans ces conditions, que par acte du 8 avril 2026, Madame [O] [D] et Monsieur [N] [W] ont a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail relatif au lot n°1 ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail relatif aux lots n°3 et 74 ;Ordonner, pour chaque bail, l’expulsion de la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, sous astreinte d’une somme de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse,Condamner la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION à payer à Monsieur [N] [W] pour le premier bail, la somme provisionnelle de 23.607,82 euros au titre du solde des loyers échus et demeurant dus au terme de l’échéance locative du quatrième trimestre 2025, la somme provisionnelle de1.711,61 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la requérante et la somme provisionnelle de 47.215,64 euros au titre du premier bail correspondant aux indemnités d’occupation dues pour le 1er et deuxième trimestre 2026 ;Condamner la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION à payer à Monsieur [N] [W] à payer à Monsieur [N] [W] une indemnité provisionnelle trimestrielle d’occupation de 23.607,82 euros à correspondant aux loyers contractuels en vigueur, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;Condamner la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION à payer Madame [O] [D] et Monsieur [N] [W] au titre du second bail la somme provisionnelle de 11.012,32 euros au titre du solde des loyers échus et demeurant dus au terme de l’échéance locative du quatrième trimestre 2025, la somme provisionnelle de 1.562,90 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la requérante et la somme de de 22.024,64 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues pour le 1er et deuxième trimestre 2026 ;Condamner la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION à leur payer une indemnité provisionnelle trimestrielle d’occupation de 11.012,32 euros pour le second bail, à correspondant aux loyers contractuels en vigueur, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;Condamner la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION à leur payer la somme de 6.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais des commandements de payer.
A l’audience du 11 juin 2026, les parties, toutes deux représentées, ont fait état d’un accord portant sur l’acquisition de la clause résolutoire, l’existence d’une dette d’un montant de 72.535,07 euros pour le bail portant sur le lot n°1 et de 34.618,36 euros pour le bail portant sur le lot n°2 au 1er avril 2026 et l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire à raison d’un règlement différé au 30 octobre 2026, avec clause de déchéance du terme en cas de non-respect.

Madame [O] [D] et Monsieur [N] [W] maintiennent leur demande au titre des frais irrépétibles.

La société PHENIX DISTRIBUTION sollicite que le montant des frais irrépétibles soit ramené à des proportions plus raisonnables.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Concernant le bail portant sur le lot n°1En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 22 octobre 2025 portant sur la somme de 25.319,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025, échéance du quatrième trimestre 2025 incluse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 25.319,43 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or, d’après le relevé de compte au 1er avril 2026, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 22 novembre 2025 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Concernant le bail portant sur les lots 3 et 74En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comporte une clause résolutoire visée dans le commandement de payer délivré le 22 octobre 2025 portant sur la somme de 12.575,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 octobre 2025, échéance du quatrième trimestre 2025 incluse.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 25.319,43 euros.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or, d’après le relevé de compte au 1er avril 2026, les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans ce délai. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 22 novembre 2025 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’expulsion d’une astreinte dès lors que la présente décision permet le recours à la force publique pour en assurer l’exécution.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Sur les provisions au titre des loyers, charges et accessoires impayés
En l’espèce, les parties constituées s’accordent sur un solde restant dû de 72.535,07 euros pour le lot n°1 et de 34.618,36 euros pour les lots n°3 et 74, correspondant aux décomptes actualisés au 1er avril 2026 échéance du deuxième trimestre 2026 incluse.

Dès lors, la SOCIÉTÉ PHENIX DISTRIBUTION sera condamnée à titre provisionnel au paiement de ces sommes, échéance du deuxième trimestre 2026 incluse, montant à concurrence duquel l’obligation apparaît incontestable.

Sur la demande en délai de paiementSelon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
L'octroi de délais de paiement autorisé par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce les parties s’accordent sur le report du paiement de la dette. Ils font état d’une perspective de cession du fonds de commerce de la société PHENIX DISTRIBUTION qui permettrait de régler les sommes dues.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de reporter le paiement de ces deux provisions à la date du 30 octobre 2026, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

À défaut de paiement du loyer et charges courants ou de ces dettes au terme convenu, et après la réception d’une mise en demeure de payer dans le délai de huit jours demeurée infructueuse, le tout redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera alors acquise.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, la société PHENIX DISTRIBUTION sera condamnée à payer aux demandeurs la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS