TJ 92050, 17 juin 2026, RG 21/06905

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Juin 2026

N° RG 21/06905 - N° Portalis DB3R-W-B7F-W2OL

N° Minute :

AFFAIRE

[Adresse 1]

C/

GROUPE ACCES VISION, [N] [C] Dirigeant de société, [D] [Q] Dirigeant de société, BA2E, [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635

DÉFENDEURS

GROUPE ACCES VISION
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Corinne FAJGENBAUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1638

Monsieur [N] [C]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représenté par Me Corinne FAJGENBAUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1638

Monsieur [D] [Q]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représenté par Me Corinne FAJGENBAUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1638

[Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Me Corinne FAJGENBAUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1638

[T]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Me Corinne FAJGENBAUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1638

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique devant :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
FAITS ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2020, la société 8 Poissonnière, ayant pour président la société d'investissement immobilier Friedland & Partners, ayant pour associé unique M. [F] [L], a donné à bail, à la société Groupe Accès Vision représentée par ses gérants, M. [J] [C] et M. [D] [Q], divers locaux dépendant de l'immeuble sis [Adresse 7] [Localité 6], à usage exclusif de centre de santé, pour une durée de 10 ans, dont 6 années fermes, à compter du 15 mars 2021 pour se terminer le 14 mars des années 2027, 2030 ou 2031, moyennant un loyer annuel en principal de 115.000 euros hors taxes et de 2.300 euros hors taxes au titre de la provision sur charges annuelle.

Les sociétés BA2E et [T], ayant pour gérant respectivement M. [D] [Q] et M. [N] [C], et détenant les parts de la société Groupe Accès Vision, se sont portées caution solidaire pour le paiement des loyers à concurrence de 57.500 euros, jusqu'à la fin du bail.

Par avenant n°1, en date du 17 décembre 2020, signé par le seul bailleur, un article 25 a été rajouté au contrat de bail, mettant à la charge du bailleur, à titre de condition suspensive, la réalisation de travaux (création d'un mur de séparation interne avec le lot voisin, déplacement de la trémie existante et installation d'un compteur électrique) et prévoyant qu'à défaut de réalisation de cette condition suspensive le 15 mars 2021 au plus tard, le bail serait de plein droit caduc et réputé n'avoir jamais existé sans indemnité de part et d'autre.

Par avenant n°2, signé par le bailleur et le preneur le 15 mars 2021, a été modifiée la date de prise d'effet du bail, ce dernier étant désormais consenti à compter du 3 mai 2021 pour se terminer le 02 mai des années 2027, 2030 et 2031 ainsi que l'article 25, relatif à la condition suspensive, la date de réalisation de cette condition étant désormais fixée au 03 mai 2021 au plus tard.

Par courriel en date du 04 mai 2021, le conseil de la société Groupe Accès Vision a informé le bailleur que les travaux n'étant pas achevés à la date convenue, sa cliente entendait se prévaloir de la clause suspensive prévue à l'avenant n°2, de telle sorte que le bail se trouvait de plein droit caduc et réputé n'avoir jamais existé sans indemnité de part ni d'autre.

Par courriel du même jour, M. [L] a contesté cette caducité, en faisant valoir que les conditions suspensives liées à l'exploitation des locaux avaient été levées et la société 8 Poissonnière a fait établir un constat d'huissier, le 17 juin 2021, afin que soient constatés les travaux réalisés.

Par actes délivrés les 29 juillet et 03 août 2021, la société 8 Poissonnière a fait assigner, devant la présente juridiction, la SARL Groupe Accès Vision, M. [J] [C], M. [D] [Q], la société BA2E ainsi que la SARL [T] afin d'obtenir leur condamnation à lui régler des dommages et intérêts pour mauvaise foi contractuelle et inexécution contractuelle.

Par ordonnance en date du 04 juillet 2022, le juge de la mise en état, saisi par M. [C] et M. [Q] d'un incident d'irrecevabilité, a déclaré les demandes formées à leur encontre par la société 8 Poissonnière recevables devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Aux termes de ses conclusions n°4, notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la société 8 Poissonnière demande, au visa des articles 1103,1104, 1217, 1231-1,1231-2, 1304 du code civil, de :
"JUGER recevable et fondée la société 8 POISSONNIERE en ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société GROUPE ACCES VISION, la société [T], la société BA2E, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q] ;
CONSTATER que le contrat de bail commercial était valablement conclu du fait de la réalisation des conditions suspensives ;
JUGER que la société GROUPE ACCES VISION, Messieurs [Q] et [C], ont formulé une demande de travaux spécifiques auprès de la société 8 POISSONNIERE ;
JUGER que Messieurs [Q] et [C] ont joué un rôle actif, prépondérant, déterminant et personnelle dans les divers préjudices causés à la société 8 POISSONNIERE.
CONDAMNER in solidum la société GROUPE ACCES VISION, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q], la société BA2E, la société [T], à payer à la société 8 POISSONNIERE, la somme de 10.000 euros à titre de mauvaise foi contractuelle ;
CONDAMNER in solidum la société GROUPE ACCES VISION, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q], la société BA2E, la société [T], à payer à la société 8 POISSONNIERE, la somme de 69.417,60 euros au titre des travaux demandés et aménagements particuliers engagés ;
CONDAMNER in solidum la société GROUPE ACCES VISION, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q], la société BA2E, la société [T], à payer à la société 8 POISSONNIERE, la somme de 723.217,60 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts pour inexécution contractuelle.
En tout état de cause
- ORDONNER la capitalisation des intérêts ;
- CONDAMNER in solidum la société GROUPE ACCES VISION, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q], la société BA2E, la société [T], à payer à la société 8 POISSONNIERE, la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum la société GROUPE ACCES VISION, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q], la société BA2E, la société [T], aux entiers dépens de la présente procédure ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir."

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, la société Groupe Accès Vision, la société BA2E, la SARL [T], M. [C] et M. [Q] demandent, au visa de :
"JUGER la société 8 POISSONNIERE mal fondée en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.
DEBOUTER en conséquence la Société 8 POISSONNIERE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la Société GROUPE ACCES VISION, de la société BA2E, de la société [T], de Monsieur [N] [C] et de Monsieur [D] [Q].
CONDAMNER la Société 8 POISSONNIERE sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile au paiement de dommages et intérêts à chacun des défendeurs à raison de :
- à la Société GROUPE ACCES VISION la somme de 5.000 euros,
- à la Société BA2E la somme de 5.000 euros,
- à la Société [T] la somme de 5.000 euros,
- à Monsieur [N] [C] la somme de 10.000 euros,
- à Monsieur [D] [Q] la somme de 10.000 euros.
CONDAMNER la Société 8 POISSONNIERE sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au paiement des frais de procédure irrépétibles de chacun des défendeurs.
CONDAMNER en conséquence la Société 8 POISSONNIERE à régler :
- à la Société GROUPE ACCES VISION la somme de 10.000 euros,
- à la Société BA2E la somme de 2.000 euros,
- à la Société [T] la somme de 2.000 euros,
- à Monsieur [N] [C] la somme de 5.000 euros,
- à Monsieur [D] [Q] la somme de 5.000 euros.
Condamner la Société 8 POISSONNIERE aux entiers dépens en ceux compris ceux de l’incident et les frais du constat de Me [E] du 4 mai 2021."

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2024 et l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 04 novembre 2025.

Par bulletin en date du 22 août 2024, l'affaire a été reportée au 06 janvier 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre au 31 août 2024 non remplacés durant plusieurs mois, puis par bulletin en date du 07 octobre 2024, elle a été reportée à l'audience du 07 avril 2026.

À l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de "juger" et "constater"

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par :

- la société Groupe Accès Vision, la société BA2E, la SARL [T], M. [C] et M. [Q] :
JUGER la société 8 POISSONNIERE mal fondée en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

- la société 8 Poissonnière :

JUGER fondée la société 8 POISSONNIERE en ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société GROUPE ACCES VISION, la société [T], la société BA2E, Monsieur [N] [B] et Monsieur [D] [Q]

CONSTATER que le contrat de bail commercial était valablement conclu du fait de la réalisation des conditions suspensives ;

JUGER que la société GROUPE ACCES VISION, Messieurs [Q] et [C], ont formulé une demande de travaux spécifiques auprès de la société 8 POISSONNIERE ;

JUGER que Messieurs [Q] et [C] ont joué un rôle actif, prépondérant, déterminant et personnelle dans les divers préjudices causés à la société 8 POISSONNIERE.

Enfin, il n'y a pas lieu non plus de statuer sur la recevabilité des demandes formulées par la société 8 Poissonnière, qui n'est pas contestée.

Sur la caducité du bail

L'article 1103 et 1104 du code civil disposent que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" et que "les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public."

Aux termes de l'article 1304 du code civil, "la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple."

L'article 1217 du même code prévoit pour sa part que "la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter."

Enfin, aux termes de l'article 1231-1 du code civil, "le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure".

La société 8 Poissonnière soutient que les travaux mis à sa charge ont bien été effectués dans les délais impartis et elle en veut pour preuve le procès-verbal de constat établi par Maître [W] mentionnant la réalisation du mur de séparation entre les deux lots, la réalisation de la trémie et la présence d'un compteur électrique, installé, allumé et fonctionnel.

Elle indique que dans le courriel que lui a adressé la preneuse le 04 mai 2021, cette dernière ne fait nullement état d'un quelconque manquement au titre de la réalisation de la trémie et de la séparation des lots, se contentant de critiquer l'absence du compteur électrique.

Or, elle indique que ce compteur existait bien, le commissaire de justice mandaté par la preneuse le 04 mai 2021 n'ayant pas pris la peine d'ouvrir le placard électrique.

Elle fait valoir que cette présence du compteur ressort également du courriel en date du 27 avril 2021 de l'agence immobilière [V] & Sons, intermédiaire entre bailleresse et preneuse, précisant que les travaux pour arriver à la colonne montante de l'immeuble pour avoir l'installation électrique indépendante étaient réalisés et que la preneuse n'aurait plus qu'à demander l'installation définitive du compteur d'après chantier.

Elle se prévaut de plus de l'attestation établie par le co-gérant de la société TDS indiquant que les travaux d'électricité ont été réalisés entre le 15 février 2021 et le 27 avril 2021, soit avant la date du 03 mai 2021 fixée au contrat.
Elle relève en outre que les avenants au contrat de bail, tout comme l'attestation établie par l'architecte de la preneuse, démontrent formellement qu'elle avait l'obligation de mettre à disposition une arrivée électrique, de telle sorte qu'elle considère avoir parfaitement accompli ses obligations.

Elle fait valoir que la société Groupe Accès Vision a ainsi refusé la prise à bail des locaux en invoquant une absence de compteur électrique afin de remettre en cause le contrat alors qu'aucune inexécution contractuelle ne pouvait faire échec à l'application du contrat de bail.

Elle soutient que l'inexécution des obligations contractuelles de la société Groupe Accès Vision et de ses associés a eu pour conséquence de lui causer un préjudice direct et certain puisqu'elle s'est trouvée sans locataire avec une perte financière considérable en raison de l'absence d'encaissement des loyers et charges en dépit du bail commercial conclu, pour une durée ferme et entière de 6 ans.

Au vu du montant du loyer et de la valeur locative des locaux, elle estime ainsi subir un préjudice d'un montant minimal de 642.300 euros, précisant qu'elle a en outre engagé des travaux à hauteur de 69.417,60 euros et qu'elle doit seule assumer le paiement des charges de copropriété à hauteur de 11.500 euros, de telle sorte que son préjudice s'élève à la somme de 723.217,60 euros dont elle réclame paiement au titre d'une inexécution contractuelle.

Enfin, elle sollicite la somme de 10.000 euros au titre de la mauvaise foi contractuelle qu'elle reproche aux parties en défense.

Les parties en défense expliquent qu'en raison de la configuration particulière des locaux, réunis avec le local commercial du voisin dépendant d'une autre copropriété, le bail a mis à la charge de la bailleresse l'obligation de séparer les lieux par un mur, de créer une trémie permettant de donner accès au sous-sol, inaccessible en l'état, et de fournir un compteur électrique.

Elles précisent que ces conditions étaient cumulatives et non alternatives et à ce point déterminantes de l'engagement de la preneuse que le contrat de bail était suspendu à leur exécution à bonne date et qu'à défaut d'exécution complète, il était de plein droit caduc.

Or, elles soutiennent que le courrier adressé par l'agent immobilier le 27 avril 2021 précisait qu'un mur avait été édifié et qu'un chemin de câble était réalisé pour pouvoir demander une installation électrique mais que les photographies jointes étaient taisantes sur la présence d'un compteur électrique et les autorisations d'Enedis.

Elles précisent que l'agent immobilier, questionné sur les démarches pour l'installation du compteur électrique, avait alors mentionné le passage d'Enedis et la demande d'un rendez-vous à son prestataire pour l'installation d'un compteur mais que ce dernier n'était pas présent, les câbles étant simplement tirés jusqu'au compteur de l'immeuble et le branchement étant toujours provisoire chez le voisin.
Elles indiquent donc que la situation n'avait pas évolué depuis le 15 mars 2021, date à laquelle la délivrance des lieux s'était avérée impossible et ayant ainsi motivé la rédaction d'un nouvel avenant au contrat, et qu'à la date du 03 mai 2021, la bailleresse n'avait toujours pas informé la preneuse de la bonne exécution des travaux.
Elles expliquent qu'elles ont ainsi pris l'initiative de convoquer la bailleresse pour faire dresser le 04 mai 2021 un constat dont il ressort que le mur séparatif n'était dressé que partiellement, une porte donnant sur le local voisin subsistant, et que les locaux étaient toujours dépourvus de compteur électrique fonctionnel, seul étant en place un repiquage sur le compteur d'un autre immeuble existant, sans autorisation de quiconque et au mépris des normes de sécurité.
Elles soutiennent ainsi que la clause suspensive prévue au contrat n'a pas été levée au 03 mai 2021 et que ce dernier était donc, de ce fait, caduc.
Elles indiquent que les travaux d'électricité n'ont été demandés par la bailleresse que postérieurement à cette caducité, au vu du devis établi le 03 juin 2021, relevant, en tout état de cause, d'une part que ce devis ne prévoit pas l'installation d'un compteur mais celle d'un sous-compteur repiqué sur celui d'un tiers et, d'autre part, que la facture correspondante a été émise le 11 juin 2021, qui correspondrait ainsi à la date de réalisation des travaux.
Elles ajoutent que ce n'est ainsi que le 17 juin 2021 que la bailleresse a indiqué au commissaire de justice mandaté par ses soins que les travaux étaient achevés, alors même que la date fixée pour la réalisation de la condition suspensive était expirée.

Il convient tout d'abord de relever qu'aux termes du dispositif de ses conclusions, la société 8 Poissonnière sollicite deux fois le paiement de la somme de 69.417,60 euros, cette somme faisant en effet partie du montant réclamé à hauteur de 723.217,60 euros au titre d'une inexécution contractuelle (642.300 + 69.417,60 + 11.500) et étant également réclamée, à titre autonome, au titre "des travaux demandés et aménagements particuliers", alors qu'un même préjudice ne peut donner lieu à deux indemnisations, de telle sorte qu'elle ne pourrait réclamer au titre de l'inexécution contractuelle que la seule somme de 653.800 euros.

Ensuite, il ressort du bail conclu le 17 décembre 2020 entre la société 8 Poissonnière et la société Groupe Accès Vision que cette dernière a pris à bail les lots 1, 2, 9 et 11 dépendant de l'immeuble situé [Adresse 7] [Localité 6], correspondant à deux caves pour les lots 1 et 2, un magasin réserve pour le lot 9 et un magasin pour le lot 11.

Le bail mentionne, en page 5, qu'il "est par ailleurs précisé que le bailleur aura réalisé, à ses frais et préalablement à la prise d'effet des présentes, soit le 15 mars 2021, la séparation physique des lots objets du présent bail des lots de l'immeuble voisin sis [Adresse 8] à [Localité 7] par la pose de murs et l'installation d'un compteur électrique individuel d'une part, ainsi que la réouverture de la trémie, existante mais obstruée, entre les lots 9 et 11 d'autre part."

Aux termes de l'avenant n°1, en date du 17 décembre 2020, il est indiqué que "avant l'entrée en jouissance du preneur, le bailleur doit effectuer dans les locaux susvisés des travaux d'aménagement intérieur consistant en la création d'un mur de séparation interne avec le lot voisin sis [Adresse 9] [Localité 8], le déplacement de la trémie existante et l'installation d'un compteur électrique, conformément au plan annexé aux présentes (annexe 1).
Ces travaux seront à la charge exclusive du bailleur et réalisés sous sa responsabilité.
Compte tenu de ces travaux, les parties sont convenues d'ajouter par le présent avenant une condition suspensive au bail.

Par suite, les parties conviennent de modifier les stipulations du bail de la manière suivante :

CECI EXPOSE IL EST CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

1-Ajout d'un nouvel article 25- CONDITION SUSPENSIVE
Les parties conviennent d'ajouter au bail un nouvel article, savoir :

ARTICLE 25-CONDITION SUSPENSIVE

Le présent bail est subordonné à la réalisation dans le délai indiqué de la condition suspensive suivante :
-réalisation par le bailleur des travaux d'aménagement intérieur consistant en la création d'un mur de séparation interne avec le lot voisin sis [Adresse 9] [Localité 9] [Adresse 10], le déplacement de la trémie existante et l'installation d'un compteur électrique, conformément au plan annexé aux présentes (annexe 1).

À défaut de réalisation de la présente condition suspensive le 15 mars 2021 au plus tard, le bail sera de plein droit caduc et réputé n'avoir jamais existé sans indemnité de part ni d'autre."

La société 8 Poissonnière indique que cet avenant ne comporte que sa seule signature et n'est pas signé par la preneuse.
Elle fait ainsi valoir que la portée juridique de ce document demeure contestable.
Il est en effet exact que cet avenant n'est signé que par la bailleresse.
Cependant, cette même condition suspensive a été reprise, selon la même rédaction, dans l'avenant n°2 signé par les deux parties, le 15 mars 2021, seule la date de réalisation de la condition suspensive ayant été modifiée pour être portée au 03 mai 2021.
De la même façon, la date de prise d'effet du bail a également été modifiée pour être également fixée au 03 mai 2021 en lieu et place du 15 mars 2021, fixée au contrat de bail.
Cet avenant n°2 explique en effet qu'il "s'avère que les travaux dont s'agit n'ont pas été achevés par le bailleur dans le délai expirant le 15 mars 2021."

La réalisation des travaux d'aménagement intérieur des locaux, qui devaient être achevés le 03 mai 2021, conditionnait donc la validité du bail, lequel se trouvait, à défaut, de plein droit caduc et réputé n'avoir jamais existé, sans indemnité de part ni d'autre.

Aux termes de l'article 25 du contrat, ces travaux consistaient en trois types d'aménagements, à savoir "la création d'un mur de séparation interne avec le lot voisin sis [Adresse 9] [Localité 8], le déplacement de la trémie existante et l'installation d'un compteur électrique.", ces trois types de travaux devant ainsi tous être réalisés, et en totalité, et non partiellement, afin que la condition suspensive puisse être levée.

En premier lieu, il convient tout d'abord de relever que c'est à tort que la société 8 Poissonnière soutient que "les avenants ainsi que l'attestation de l'architecte démontrent formellement que l'obligation posée à la société 8 Poissonnière est de mettre en place une arrivée électrique ».

En effet, s'il est exact que l'attestation en date du 02 février 2023 établie par l'architecte, mandaté par les parties en défense, mentionne que "suite à la division du local, le bailleur avait pour obligation de nous mettre à disposition une arrivée électrique pour le 3 mai 2021", cependant, cette attestation n'est pas de nature à faire échec aux dispositions des deux avenants, liant contractuellement la bailleresse et la preneuse, lesquels mentionnent expressément "l'installation d'un compteur électrique", et non la fourniture de l'électricité.

Ensuite, la société 8 Poissonnière soutient que les parties en défense "ont sollicité la venue d’un architecte plusieurs années après les faits et a constaté ce que la société 8 Poissonnière soutient, à savoir qu’elle a mis en œuvre l’accès à un compteur électrique produisant de l’électricité comme il est d’usage en matière de chantier. Usage qui a été rappelé par l’agent immobilier, Monsieur [X] [G] en date du 27 avril 2021 par courriel."

Cependant, l'obligation mise à la charge de la bailleresse n'était pas de mettre "en œuvre l’accès à un compteur électrique produisant de l’électricité" mais de doter le local d'un compteur électrique qui lui soit propre.
Or, la lecture intégrale du courriel adressé le 27 avril 2021 à M. [C] et M. [Q] par l'agent immobilier démontre qu'à cette date, le local n'était doté que d'un compteur provisoire de chantier puisqu'il indique précisément à ce propos :
"les travaux (chemin de câble de 10 mètres et gaine de diamètre de 63 mm) pour arriver à la colonne montante de l'immeuble pour avoir l'installation électrique indépendante sont réalisés.
Vous n'aurez plus qu'à demander l'installation définitive du compteur d'après chantier.
En attendant, l'installation électrique fonctionne aujourd'hui avec un compteur provisoire comme cela se fait toujours avant un chantier."

En second lieu, la société 8 Poissonnière se prévaut de l'attestation établie par le gérant de la société TDS, laquelle est toutefois insuffisante à démontrer l'installation du compteur électrique, puisqu'il est simplement indiqué que les travaux de maçonnerie, plomberie et électricité ont été réalisés entre le 15 février 2021 et le 27 avril 2021, sans qu'il ne soit fait mention de la pose du compteur électrique, la réalisation de travaux d'électricité n'impliquant pas nécessairement que ce dernier ait été installé.

Enfin, la société 8 Poissonnière critique les constatations faites par le commissaire de justice mandaté par les parties en défense le 04 mai 2021 en indiquant qu'il " existait pourtant dans ce local donné à bail un compteur électrique ENEDIS jaune, un placard électrique que l’Huissier instrumentaire [E] n’a pas pris d’ouvrir ainsi qu’un disjoncteur électrique fonctionnant.
En effet, l’Huissier [E], mandaté par la société Groupe Accès Vision et ses associés, a réalisé un procès-verbal de constat en date du 4 mai 2021 qui permet d’affirmer le contraire."
Elle se prévaut en revanche du constat réalisé par Maître [S], expliquant en page 16 de ses conclusions qu'il permet en effet de s'assurer de la parfaite réalisation des travaux mis à sa charge, à savoir "la présence effective d'un compteur électrique installé, allumé, fonctionnel, présent, afin de permettre à la société Groupe Accès Vision de débuter les travaux d'aménagement des locaux pour l'exercice de son activité et pour lesquels elle avait obtenu une franchise de loyer de la part de la société 8 Poissonnière."

Cependant, dans le constat réalisé le 04 mai 2021, en présence de M. [C], M. [Q], M. [G], agent immobilier, et M. [M], représentant de la bailleresse, le commissaire de justice indique, photographies à l'appui, que, s'agissant de l'immeuble du [Adresse 7] :
"dans la gaine technique électrique située dans le hall d'entrée de l'immeuble, je constate la présence d'un emplacement vide destiné à accueillir un compteur électrique.
Je constate dans cette même gaine technique qu'un cheminement de câbles depuis la colonne montante de l'immeuble jusqu'au local donné à bail à la société requérante est réalisé, toutefois aucun compteur du local n'est encore en place dans cette gaine technique.
Monsieur [M] [H] a déclaré que la prise de rendez-vous de la pose du compteur électrique n'était pas encore fixée.
Il a toutefois précisé une date estimative de pose du compteur, à savoir vers la mi-juin 2021."

S'agissant des locaux loués à la société Groupe Accès Vision au sein de cet immeuble, il a indiqué, pour le rez-de-chaussée :
"sur le mur de droite, je relève la présence d'un tableau électrique.
L'arrivée du cheminement de câbles qui part de la gaine technique électrique située dans le hall d'entrée de l'immeuble du [Adresse 7] [Localité 6] est visible dans le local, elle sorte du sol sous le tableau électrique.
Toutefois, ce cheminement de câbles n'est pas raccordé au tableau électrique.
Le tableau électrique est alimenté en électricité par un câble électrique raccordé au compteur du local commercial voisin de la société Promotion 7.
Monsieur [G] [X] me précise que la société Promotion 7 a donné oralement l'autorisation de se raccorder provisoirement à son compteur.
Monsieur [J] [C] attire mon attention sur le fait qu'aucun document justifiant de cette autorisation ne lui a été remise."

C'est donc à tort que la société 8 Poissonnière soutient que ce procès-verbal atteste de la présence d'un compteur électrique alors qu'il décrit précisément le contraire,
Enfin, s'agissant du constat réalisé par Maître [S] dont la société 8 Poissonnière tire argument pour soutenir qu'elle a bien réalisé les travaux mis à sa charge, il ne peut qu'être relevé qu'il a été établi le 17 juin 2021, soit bien après la date butoir fixée à l'avenant n°2, de telle sorte que la société 8 Poissonnière n'établit nullement la présence d'un compteur électrique dans les locaux avant le 03 mai 2021, date prévue à l'avenant n°2.
En tout état de cause, le commissaire de justice indique, en page 15 de ce constat : "je constate que le compteur de chantier est laissé sur place.
Il m'est déclaré que le nouveau compteur électrique sera installé dans les parties communes de l'immeuble."

Il est ainsi établi que les locaux ne disposaient toujours pas d'un compteur électrique au 17 juin 2021.

La condition suspensive prévue au contrat de bail n'a donc pas été levée au 03 mai 2021 de tellesorte qu'en application des dispositions contractuelles, le contrat est donc caduc de plein droit et réputé n'avoir jamais existé sans indemnité de part ni d'autre, conformément aux stipulations de l'avenant n°2.

La société 8 Poissonnière échoue ainsi à démontrer la mauvaise foi et l'inexécution contractuelle qu'elle reproche aux parties en défense et il convient par conséquent de la débouter des demandes indemnitaires qu'elle formule, de ce chef, à leur encontre.

Sur la demande indemnitaire relative aux travaux réalisés

La société 8 Poissonnière réclame paiement de la somme de 69.417,60 euros, expliquant que "les locaux donné à bail par la société 8 Poissonnière ont nécessité d'importants travaux d'aménagements et d'embellissements, de réfection des sols et murs et ce même en l'absence d'installation d'un compteur électrique individuel", précisant que "les photographies prises lors des constats d'huissiers réalisées aussi bien par la société 8 Poissonnière que la société Groupe Accès Vision permettent de le démontrer aisément."

Les parties en défense s'opposent à cette demande en faisant valoir que la preuve des paiements n'est pas rapportée et que la société 8 Poissonnière ne s'explique pas sur les erreurs de dates, de taux de TVA et sur la récupération de cette dernière puisqu'elle formule une demande toutes taxes comprises.

La société 8 Poissonnière verse aux débats deux factures établies par la société TDS, l'une en date du 15 mars 2021 d'un montant de 36. 608 euros HT et 43.929,60 euros TTC (avec une TVA à 20%) pour les "travaux suivant devis 1513" et l'autre en date du 11 juin 2021 d'un montant de 21.240 euros HT et 25.488 euros TTC (avec une TVA à 20%) pour les "travaux réalisés suivant devis 1642", soit un total de 69 417,60 euros TTC.

Le devis 1513, daté du 03 février 2021, mentionne des travaux relatifs à la mission bureau étude structure, aux travaux de maçonnerie et reprise de structure portant sur la démolition pour la création de la trémie et la création de l'escalier pour un montant de 36.608 euros HT et 40.268, 80 euros HT (avec une TVA à 10%).

Le devis 1642, daté du 03 juin 2021, mentionne des travaux d'électricité et de plomberie, d'un montant de 21.240 euros HT et 23.364 euros TTC (avec une TVA à 10%).

Dans la mesure où le contrat de bail a expressément mis à la charge du bailleur les travaux relatifs à la trémie, la société 8 Poissonnière n'est pas fondée à en demander le remboursement.

La facture d'un montant de 23.364 euros TTC ne se rapporte nullement à des travaux "d'aménagements et d'embellissements, de réfection des sols et murs" comme le soutient la société 8 Poissonnière mais à des travaux d'électricité portant sur la mise en place d'une "installation électrique pour le chantier" de la locataire et à des travaux de plomberie portant sur l'alimentation eau froide et l'évacuation d'eau, soit des travaux nécessaires avant toute mise en location du local outre le fait qu'il n'est pas justifié qu'il s'agit là de travaux "demandés", comme l'indique la société 8 Poissonnière.

Enfin, les parties en défense relèvent à juste titre la différence du taux de TVA entre les factures et les devis auxquels ces dernières se réfèrent tout comme le fait que la société 8 Poissonnière n'explique pas les raisons pour lesquelles elle sollicite le remboursement de ces sommes, TVA incluse.

Il convient par conséquent de débouter la société 8 Poissonnière de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer."

Les parties en défense soutiennent que la société 8 Poissonnière agit avec une intention de nuire et recherche un avantage indu puisqu'elle se savait dans l'incapacité de faire dresser un constat de réalisation des travaux le 03 mai 2021, qu'elle a de tout temps disposé des locaux, comme en attestent le mandant de location consenti à la société Gbail à effet du 05 février 2021, soit avant même la caducité du contrat de bail, et la visite des locaux par la société Cojean le 07 mai 2021.
Elles indiquent qu'elle formule des demandes financières "effrayantes" et qu'elle assigne non seulement des personnes morales mais également physiques, recherchées sur leur patrimoine personnel, en essayant ainsi de faire pression pour obtenir un avantage indu.
Elles sollicitent donc la condamnation de la société 8 Poissonnière à verser à chacun des défendeurs, personnes morales, la somme de 5.000 euros et à chacun des défendeurs, personnes physiques, celle de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

La société 8 Poissonnière s'oppose à cette demande en faisant valoir qu'elle a parfaitement rempli les obligations mises à sa charge par le contrat de bail et ses avenants et que les seuls fautifs en l'espèce sont les parties en défense, qui n'ont, pour leur part, pas respecté leurs engagements.

La mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose que soient démontrés l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

L'action en justice est un droit fondamental reconnu à toute personne disposant de la capacité à agir et l’exercice d’une voie de droit, même lorsqu’il s’avère finalement infondé, ne dégénère en abus que dans des hypothèses strictement encadrées, caractérisées notamment par la mauvaise foi, l’intention de nuire ou la légèreté blâmable.

Ainsi, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice mais il en va en revanche différemment lorsque cette action était manifestement vouée à l'échec.

En l'espèce, il ne peut qu'être constaté que bien que les constats de commissaire de justice, établis tant à la demande de la bailleresse que de la preneuse, aient clairement établi l'absence d'installation du compteur électrique dans les délais requis alors que cet équipement conditionnait la validité du contrat de bail, la société 8 Poissonnière a néanmoins introduit une action en justice à l'encontre des parties en défense, laquelle ne pouvait qu'être vouée à l'échec.

Ce faisant, elle a donc agi avec une légèreté blâmable, constitutive d'une faute.

Pour autant, comme rappelé précédemment, la mise en jeu de la responsabilité délictuelle suppose également la démonstration d'un préjudice.
Or, en l'espèce, les parties en défense ne justifient pas d'un préjudice autre que celui d'avoir dû se défendre à l'instance, lequel est indemnisé au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile, fondement sur lequel elles sollicitent déjà une indemnisation.

Il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Les parties en défense sollicitent que la société 8 Poissonnière soit condamnée aux entiers dépens, comprenant ceux de l'incident et les frais de constat réalisé par Maître [E] le 04 mai 2021.

Ces frais relèvent des frais irrépétibles, fondement sur lequel ils seront examinés ci-après.

S'agissant des dépens de l'incident, le juge de la mise en état a déjà statué sur cette demande, dans son ordonnance du 04 juillet 2022 et a débouté les parties de leur demande formulée à ce titre.

Par conséquent, la société 8 Poissonnière, partie perdante, est condamnée aux dépens de la présente instance.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au titre des frais irrépétibles la somme de :
-5.000 euros à la société Groupe Accès Vision, incluant les frais du constat réalisé par Maître [E] le 04 mai 2021,
-1.000 euros à la société BA 2E,
-1.000 euros à la société [T],
-5.000 euros à M. [N] [C],
-5.000 euros à M. [D] [Q].

Le sens de la décision conduit à débouter la société 8 Poissonnière de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement."

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS