TJ 92050, 3 juin 2026, RG 24/00648

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
03 Juin 2026

N° RG 24/00648 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCAE

N° Minute :

AFFAIRE

SDC DU [Adresse 1]

C/

[J] [B], [D] [B]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC DU [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]
Me [Q] [E], administrateur judiciaire
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [B]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

Madame [D] [B]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [J] [B] et Mme [D] [B] (les consorts [B]) sont propriétaires indivis de lots au sein de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance des consorts [B], dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 12 janvier 2024.

Selon dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, demande au tribunal de :
« Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] A [Localité 4] la somme de 25.878,36 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.
Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] A [Localité 6] [Adresse 6] [Localité 7] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat. Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7] [Localité 2] [Adresse 3] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 481-1 du Code de Procédure Civile. Condamner solidairement Monsieur et Madame [B] à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice. Débouter Monsieur et Madame [B] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions. »
Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 juin 2025, les consorts [B] demandent de :

« A TITRE PRINCIPAL,
REDUIRE la demande de condamnation solidaire des époux [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] à la somme de 7.528,45 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.REJETER la demande de condamnation solidaire des époux [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] à la somme de 5.000 euros au titre de dommages-intérêts. A TITRE SUBSIDIAIRE,
ACCORDER des délais de paiement de vingt-quatre mois au profit des époux [R] TOUT ETAT DE CAUSE,
CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] aux entiers dépens d'instance ; CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] à payer aux époux [B] la somme de 2 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ».   
Il est fait expressément référence aux termes aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 25 septembre 2025. L’audience de plaidoiries a eu lieu le 17 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 25.878,36 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Il rappelle qu’en dehors du montant total des charges impayées par les copropriétaires, le principal problème de la copropriété provient de l’état des bâtiments qui la composent.
Il ajoute que lors de la réunion du 3 mai 2018, l’administrateur judiciaire a décidé de solliciter des aides financières et que ce procès-verbal approuve la réalisation de travaux de renforcement des planchers, de travaux d’électricité, de travaux de réfection des collecteurs et alimentation d’eau froide et plomb, de travaux d’inaccessibilité au plomb, de travaux d’isolation par l’extérieur, de travaux de réfection des couvertures ; il valide également la désignation de Mme [G] [M] en qualité de maître d’œuvre et la réalisation d’un diagnostic avant travaux ; il rappelle enfin le montant des subventions à recevoir et leur répartition entre les copropriétaires sur un compte d’attente.
Il soutient qu’à la suite de ce procès-verbal, le compte des copropriétaires a été crédité des subventions à recevoir, que pour les défendeurs, ce crédit a porté sur la somme de 17.964,34 euros. Il précise que l’octroi de subvention est conditionné au règlement par les copropriétaires du « reste à charge » qui leur incombe et de la réalisation effective des travaux et que les travaux décidés n’ont jamais pas pu être mis en œuvre en raison de la défaillance de plusieurs copropriétaires, lesquels n’ont pas réglé les appels de charges correspondants.

Il rappelle que les copropriétaires en ont été informés lors de la réunion du 16 septembre 2020 et que compte tenu de cette carence, les subventions allouées dans leur principe au syndicat des copropriétaires n’ont pas été encaissées.
Il conclut que par procès-verbal de décisions du 21 décembre 2021, l’administrateur provisoire a décidé d’annuler l’ancien compte d’attente créditeur et de répartition des subventions entre les copropriétaires et qu’en exécution de ce procès-verbal, le compte des consorts [B] a été débité de la somme totale de 17.964,34 euros le 2 août 2022.

Les consorts [B] sollicitent que la demande de condamnation solidaire soit réduite à la somme de 7.528,45 euros (25.491,89 - 17.963,44) au titre de l’arriéré de charges de copropriété. Ils font valoir que leur dette a grimpé de façon astronomique suite à l’annulation le 2 août 2022 de la somme de 17.963,44 euros au titre de subventions par la mairie d’[Localité 8] suite à une inondation et d’un incendie de l’immeuble, faisant passer leur dette de 1.332,02 euros à 19.296,36 euros.

À l’appui de ses demandes, le syndicat verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires des lots n°19, 23 et 28 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux de décisions de l’administrateur provisoire, Me [Q] [E], des 6 mars 2017, 3 mai 2018, 27 janvier 2021, 21 décembre 2021, 22 mars 2022, 2 février 2023, 12 septembre 2023, 18 décembre 2023, 10 octobre 2024, 12 novembre 2024,
- procès-verbal de l’assemblée générale du 16 septembre 2020,
- un relevé du compte de charges des défendeurs du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 25.878,36 euros au titre des charges de copropriété impayées.

En l’espèce, dans la mesure où les travaux mentionnés lors la réunion du 3 mai 2018 ont été approuvés, l’annulation des subventions de la mairie d’[Localité 8] ne remet pas en cause l’exigibilité des appels relatifs à ces travaux à l’encontre des consorts [B]. Le moyen soulevé en défense pour contester la créance liée aux travaux est donc rejeté.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 25.878,36 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2022 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, majorés des intérêts légaux à compter de l’assignation, que les consorts [B] seront condamnés à lui verser.

Sur les intérêts capitalisés

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En application de ces dispositions, il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière. Les demandes au titre des frais ayant été rejetées, il ne sera pas accordé de capitalisation sur ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En réponse aux moyens soulevés en défense, il soutient que l’envoi préalable d’une mise en demeure n’est pas une condition de l’octroi de dommages et intérêts.
Il ajoute que l’absence de règlement des charges de copropriété suffit à démontrer la mauvaise foi des défendeurs, sachant que le principe du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires peut difficilement être contesté alors que la défaillance des défendeurs contribue, d’une part au maintien de la copropriété sous le régime des copropriétés en difficulté (avec les surcoûts que cela génère compte tenu des honoraires de l’administrateur), d’autre part à l’absence de réalisation des indispensables travaux de remise en état de l’immeuble, et ce, au préjudice de tous les copropriétaires.

Les consorts [B] opposent qu’il ressort d’une lecture combinée des articles 1231 et 1231-6 alinéa 3 du code civil que l’octroi de dommages-intérêts en faveur du syndicat est subordonné d’une part à la délivrance d’une mise en demeure et d’autre part à la démonstration qu’ils sont de mauvaise foi et que leur préjudice est indépendant du retard de paiement des charges de copropriété.
Ils soulignent que l’assignation n’a pas été précédée par une mise en demeure et qu’en tout état de cause, le syndicat n’apporte pas la preuve d’une mauvaise foi de leur part alors qu’ils tentent de solder leur dette lors de chaque appel de fonds malgré l’ampleur des travaux mis à leur charge.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence persistante des consorts [B] dans le paiement des charges à leur échéance a nécessairement privé la copropriété de fonds nécessaires à la réalisation de travaux indispensables à la copropriété, étant relevé que le bâtiment nécessitait de nombreux travaux suite aux sinistres précités, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi des défendeurs est d’autant plus caractérisée que leur défaillance a contribué à maintenir la copropriété sous le régime des copropriétés en difficulté.

L’octroi de dommages et intérêts n’est pas conditionné à une mise en demeure préalable, ce moyen en défense est donc rejeté.

Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que les consorts [B] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

A titre reconventionnel, les consorts [B] sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 24 mensualités pour s'acquitter des sommes éventuellement mises à leur charge.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande en soulignant que le syndicat n’est pas un établissement de crédit et que les défendeurs ne versent aucune pièce justifiant de leur situation financière aux débats.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les consorts [B] versent aux débats leur avis d’imposition pour l’année 2023 et un plan de remboursement d’un prêt immobilier.

Cependant, à défaut d’éléments financiers plus récents, les pièces produites ne permettent pas de déterminer la nécessité d’obtenir des délais de paiement.

En conséquence, les consorts [B] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur la condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charge au titre des charges de copropriété, des dommages et intérêts, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité des copropriétaires indivis dans le paiement des charges de copropriété est prévue par le règlement de copropriété, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement des arriérés de charges. En revanche, ils seront condamnés in solidum pour les autres sommes mises à leur charge.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Le syndicat sollicite que les dépens incluent les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

En l’espèce, les consorts [B], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser.

La demande des consorts [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

L'exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS