TJ 92050, 3 juin 2026, RG 24/05304

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
03 Juin 2026

N° RG 24/05304 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSYP

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. [Adresse 3]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” [Adresse 2] représenté par son syndic :
Société PROGESTION
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Jean-yves ROCHMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 3]
[Adresse 5]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Adresse 3] est propriétaire d’un lot dans la [Adresse 6] » située au [Adresse 7] à Courbevoie (92400), soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la défenderesse, dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société Progestion, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 20 juin 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment celles des articles 10 et 10-1 et les dispositions du décret du 17 mars 1967, au tribunal de :
«CONDAMNER la SCI [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], la somme de 27.948,08 euros au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant le 3ème appel de provision de charges 2025, frais compris à hauteur de 546,16 euros, avec intérêts de droit au taux légal à compter du 08.12.2023, date de la première mise en demeure de payer, sur la somme de 3957,85 euros, du 22.01.2024, date de la seconde mise en demeure de payer, sur la somme de 7789,77 euros, de la délivrance de l’assignation sur la somme de 11.633,69 euros et de la signification des présentes conclusions pour le surplus.La CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perturbation de sa trésorerie.La CONDAMNER à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.La CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Jean-Yves Rochmann, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.RAPPELER QUE l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans constitution de garantie. »
La SCI [Adresse 3], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 27.948,08 euros au titre des charges de copropriété dues, selon décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant le 3ème appel de provision de charges 2025, frais compris à hauteur de 546,16 euros.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-un extrait de matrice cadastrale justifiant que la défenderesse est propriétaire du lot n°853 dans la copropriété susvisée,
- les appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 15 juin 2023, 13 juin 2024 et 12 juin 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 à 2024, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023 à 2026 et voté divers travaux,
- la mise en demeure du 08 décembre 2023 sollicitant le paiement de 4.007,85 euros et son accusé réception,
- un relevé compte de charges de la défenderesse du 1er janvier 2023 au 1er avril 2024, 2ème trimestre inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 11.633,69 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant 162 euros de frais de recouvrement,
- un relevé compte de charges de la défenderesse du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 27.948,08 euros au titre des charges de copropriété impayées incluant 408,16 euros de frais de recouvrement.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (27.948,08 – 546,16) 27.401,92 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, que la SCI 36 [Adresse 9] sera condamnée à lui verser.

Sur les frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 546,16 euros.

Selon les décomptes de charges et frais impayés produit par le demandeur, la somme s’élève à 408,16 euros, ainsi décomposée :
- 50 euros au titre de frais de « mise en demeure SUDIT (sci [Adresse 10]) », facturés le 27 février 2023,
- 50 euros au titre de frais de « mise en demeure SUDIT (sci [Adresse 10]) », facturés le 08 décembre 2023,
- 62 euros au titre de frais de « relance après mise en demeure SUDIT», facturés le 22 janvier 2024,
- 86,16 euros au titre de frais d’huissier « PLL-assignation [Adresse 3] », facturés le 21 juin 2024,
- 160 euros au titre d’« honoraires transmission avocat », facturés 27 juin 2024.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat de syndic couvrant la période du 10 juin 2022 au 30 juin 2025, toutefois le syndicat des copropriétaires n’apporte pas aux débats la « mise en demeure » facturée le 27 février 2023. Cette somme sera donc écartée.

S’agissant des « honoraires transmission avocat », le contrat de syndic prévoit une facturation au temps passé « uniquement en cas de diligences exceptionnelles ». Or, l’existence de diligences exceptionnelles n’est pas justifiée. En outre, cette prestation du syndic entre dans ses missions de base au recouvrement de sa créance dont les frais doivent être supportés par tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Cette somme ne sera pas retenue.

Il n’est pas justifié l’envoi de la lettre de relance après mise en demeure du 22 janvier 2024. Cette somme sera donc écartée.

Enfin, les frais d’huissier relatifs à l’assignation du 21 juin 2024 constituent des frais relevant des dépens et non des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cette somme ne sera donc pas retenue.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires dispose donc d’une créance de 50 euros au titre de la mise en demeure du 08 décembre 2023 relevant des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la défenderesse sera condamnée à lui verser.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme qui lui soit allouée au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arriérés soit majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 08 décembre 2023 sur la somme de 3.957,85 euros, à compter du 22 janvier 2024 date de la seconde mise en demeure sur la somme de 7.789,77 euros, à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 11.633,69 euros et de la signification des présentes conclusions pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure du 08 décembre 2023 sollicitant le paiement de 3.957,85 euros et son accusé de réception. La mise en demeure du 22 janvier 2024 demandant le règlement de la somme de 7.789,77 euros est en revanche produite sans son accusé de réception.

Par ailleurs, l’assignation du 20 juin 2024 portait sur une créance de 11.633,69 euros au titre des charges de copropriété dont 298 euros de frais de recouvrement.

Les intérêts au taux légal pour les charges de copropriété courront en conséquence à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2023 sur la somme de 3.957,85 euros, à compter de l’assignation délivrée le 20 juin 2024 sur la somme de (11.633,69 - 298 - 3.957,85) 7.377,84 et à compter de la date de signification des dernières conclusions, à savoir le 16 septembre 2025 pour le surplus.

Les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront augmentés d’intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 8 décembre 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour perturbation de sa trésorerie.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas ses prétentions quant aux conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance exclusive de la SCI [Adresse 3] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine d’un préjudice.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, est condamnée, au paiement des entiers dépens de l'instance selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation, qui pourront être recouvrés directement par Me [B] [Z] dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI [Adresse 3] sera condamnée à lui verser.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS