TJ 92050, 17 juin 2026, RG 25/02012

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Juin 2026

N° RG 25/02012 - N° Portalis DB3R-W-B7J-ZSPM

N° Minute :

AFFAIRE

SDC de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic

C/

[N] [I]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

SDC de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic
SARL IMAX GESTION
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me France CHAUTEMPS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0058

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [I]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [I] est propriétaire de plusieurs lots dans l'ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance du défendeur dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 28 février 2025, et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
" Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4], en ses demandes les disant recevables et bien fondées,
Y faisant droit :
Condamner M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:
- 12.645,09 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété dues en principal, en ce compris les charges provisionnelles du 2ème trimestre 2024 arrêtées au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1153 alinéas 1 à 3 du code civil, à compter de la mise en demeure du 22 décembre 2022 et à défaut à compter de la délivrance de l'assignation;
- 404,80 euros au titre des frais nécessaires de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965 ;
- 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ordonner l'exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.
Condamner M. [N] [I] en tous les dépens, qui comprendront notamment les frais d'assignation, ainsi que les tous les actes rendus nécessaires pour l'exécution du Jugement à intervenir. "

M. [N] [I], assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l'assignation pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 04 décembre 2025 et l'affaire fixée pour plaidoiries au 07 avril 2026, date à laquelle l'affaire a ainsi été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de "Recevoir "

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, " le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ".
Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur la demande suivante :
" Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4], en ses demandes les disant recevables et bien fondées " , étant par ailleurs relevé que la recevabilité de ses demandes n'est pas contestée.

Sur la demande en paiement des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 12.645,09 euros au titre de l'arriéré des charges de copropriété dues en principal arrêtées au 1er avril 2024, comprenant le 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juin 2024 et à défaut à compter de la délivrance de l'assignation, ainsi que la somme de 404,80 euros au titre des frais de recouvrement.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [I] est propriétaire des lots n°78 et 87 dans la copropriété susvisée.

À l'appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

-les appels de fonds,

-les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-27 mai 2019, ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018, fixé le budget prévisionnel 2020 et voté divers travaux,

-13 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2019, confirmé le budget prévisionnel de l'exercice 2020, fixé le budget prévisionnel de l'exercice 2021, voté et approuvé divers travaux,

-25 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020, confirmé le budget prévisionnel de l'exercice 2021, fixé le budget de l'exercice prévisionnel 2022 et voté divers travaux,

-30 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021, approuvé des comptes travaux, confirmé le budget prévisionnel de l'exercice 2022, fixé le budget de l'exercice prévisionnel 2023 et voté divers travaux,
-11 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022, confirmé le budget prévisionnel de l'exercice 2023, voté divers travaux, fixé le budget de l'exercice prévisionnel 2024 et approuvé divers comptes travaux,

-04 juillet 2024 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2023 et divers comptes travaux, confirmé le budget prévisionnel de l'exercice 2024 et fixé le budget de l'exercice prévisionnel 2025, voté divers travaux et approuvé la procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. [I],

-un extrait de compte du défendeur, sur la période du 01 juillet 2019 au 01 avril 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 13.049,89 euros au titre des charges impayées, 2ème trimestre inclus, ainsi que diverses sommes au titre des frais de recouvrement, décomposées de la manière suivante:

-44,40 euros au titre de " frais mise en demeure [I] [N] ", facturés le 25 février 2020,
-44,40 euros au titre de " frais mise en demeure [I] [N] ", facturés le 18 juin 2021,
-66 euros au titre de frais d'" honoraires syndic " facturés le 16 novembre 2021, correspondant au vu de la facture produite à des frais de prestations du syndic pour une relance après mise en demeure,
-240 euros au titre de frais " remise dossier avocat ou huissier ", facturés le 31 mars 2022,
soit un total de 394,80 euros et non 404,80 euros comme sollicité par le syndicat des copropriétaires.

Le relevé de compte produit mentionne, à la date du 26 juillet 2019, la somme de 6.466,78 euros portée au débit du compte au titre d'une "reprise solde compte [I] figurant sur balance fin".

Le montant de la créance doit cependant être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu'à l'origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l'ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.
Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l'intégration dans le décompte d'un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l'ensemble des charges qui ont été appelées.
Or, en l'espèce, les pièces produites ne permettent pas de déterminer à quoi la reprise de solde d'un montant de 6.466,78 euros qui ne sera donc pas retenu.

Le relevé mentionne en outre la somme de 250 euros facturée le 28 juillet 2022 au titre d'un pré-état daté, pour lequel aucune pièce n'est produite de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir cette somme.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 6.578,31 euros (13.689,89 -394,80 -6.466,78 -250 ) au titre des charges impayées entre le 01 juillet 2019 et le 01 avril 2024 (2ème trimestre inclus), que M. [I] est condamné à lui payer, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, aucune des pièces produites ne correspondant à une mise en demeure en date du 11 juin 2024.

S'agissant des frais nécessaires au recouvrement de la créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 25 octobre 2021 au 24 avril 2023, de telle sorte qu'il ne justifie pas du montant contractuellement prévu pour les prestations de " frais mise en demeure [I] [N] ", facturées en 2020 et 2021, soit avant sa conclusion. Ces sommes ne sont donc pas retenues.
S'agissant de la somme de 66 euros, elle se rapporte à l'envoi d'un courrier de relance en date du 16 novembre 2021, après mise en demeure du 18 juin 2021, versée aux débats avec son accusé de réception.
Ce montant de 66 euros, qui correspondant à celui prévu au contrat de syndic, est par conséquent retenu.

S'agissant des frais de remise du dossier à l'auxiliaire de justice, l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Ils ne pourraient être pris en compte que s'ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant, ce dont il n'est pas justifié en l'espèce.
La somme de 240 euros n'est par conséquent pas retenue et le syndicat des copropriétaires dispose donc d'une créance de 66 euros à l'égard du défendeur que celui-ci est condamné à lui régler au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire"

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.
Il explique que le non-paiement par M. [I] des charges de copropriété cause aux autres copropriétaires un préjudice certain en ce qu'il fragilise l'équilibre financier de l'ensemble immobilier.
Il fait valoir qu'il ne dispose, pour assurer la gestion de la copropriété, que des paiements réguliers effectués par l'ensemble des copropriétaires, de sorte que le recouvrement effectif et rapide des charges constitue un impératif de bonne gestion.
Il ajoute qu'il convient de tenir compte du retard constaté, des frais de rappel ainsi que des débours nécessaires à la constitution et à la surveillance d'un dossier contentieux, avec le désagrément d'une procédure judiciaire à engager.
Il expose également que le défaut de paiement a contraint le syndicat à faire l'avance des charges impayées et que la défaillance du copropriétaire met en péril sa trésorerie.
Il se prévaut enfin de la jurisprudence selon laquelle la carence du copropriétaire dans le paiement de ses charges cause à la collectivité des copropriétaires, privée des sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et distinct des intérêts moratoires.

En l'espèce, il ressort des pièces produites que M. [I] a déjà été condamné par jugement rendu le 27 décembre 2016 par le tribunal d'instance d'Asnières à régler au syndicat des copropriétaires les sommes de 8.241,84 euros au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 20165 inclus, 600 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Malgré cette précédente condamnation judiciaire, le défendeur a de nouveau laissé s'accumuler un important arriéré de charges de copropriété, sans s'expliquer sur sa situation personnelle ou financière, le défendeur n'ayant pas constitué avocat, contraignant ainsi le syndicat des copropriétaires à engager une nouvelle procédure de recouvrement.
La réitération de tels manquements, malgré une précédente décision de justice rendue à son encontre pour des faits identiques, sans qu'il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, M. [I] n’ayant pas constitué avocat, justifie par conséquent l'octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 800 euros à titre de dommages et intérêts que M. [I] est condamné à lui régler.

Sur les demandes accessoires

M. [I], qui succombe, est condamné aux dépens de l'instance tels que fixés par l'article 695 du code de procédure civile, qui comprendront donc les frais d'assignation comme sollicité par le syndicat des copropriétaires, mais non ceux portant sur "tous les actes rendus nécessaires pour l'exécution du jugement à intervenir", s'agissant de frais hypothétiques.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Le défendeur est par conséquent condamné à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile, et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS