TJ 92050, 10 juin 2026, RG 24/07971

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° RG 24/07971 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP54

N° Minute :

AFFAIRE

SDC [Adresse 1],pris en la personne de son syndic

C/

[L] [X]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 1],pris en la personne de son syndic
CABINET FONCIA PARIS RIVE DROITE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0720

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [X]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]/ESPAGNE

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [L] [X] est propriétaire au sein de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [X] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet Foncia Paris Rive Droite, l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 24 mai 2024, aux fins de voir :

CONDAMNER Monsieur [L] [X] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] les sommes suivantes :
- 8.620,73 € au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1.944,67 € au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 3.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [L] [X] aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Régulièrement assigné en application de l'article 8, §2, du règlement européen (UE) 2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020, par acte remis le 10 juin 2024 par les autorités espagnoles, M. [X] n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 8.620,73 euros au titre des charges de copropriété au 1er avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d'un extrait de matrice cadastrale que M. [X] est propriétaire des lots n°168 et 221 de l'état descriptif de division.

À l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :
- les procès-verbaux d'assemblées générales des 10 avril 2019, 26 novembre 2020, 25 mai 2021 et 24 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2018 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2020 à 2023, et voté divers travaux ;
- un décompte de charges et frais sur la période du 10 janvier 2020 au 1er avril 2024 ;
- les appels de fonds sur la période pour les lots n°168 et 221.

Des pièces versées aux débats il résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible de 8.620,73 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 10 janvier 2020 au 1er avril 2024 que M. [X] sera condamné à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.944,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance selon décompte suivant :
- Frais de suivi contentieux 1er trimestre 2020, facturés le 10 mars 2020 : 153,00 euros,
- Frais de suivi contentieux 3e trimestre 2020, facturés le 2 septembre 2020 : 153,00 euros,
- Frais de suivi contentieux 4e trimestre 2020, facturés le 14 décembre 2020 : 153,00 euros,
- Frais de suivi contentieux 1er trimestre 2021, facturés le 17 mars 2021 : 153,00 euros,
- Frais de suivi contentieux 3e trimestre 2021, facturés le 14 septembre 2021 : 165,00 euros,
- Frais de constitution du dossier transmis à l'huissier, facturés le 8 janvier 2024 : 480,00 euros,
- Frais d'acte de transmission européen, facturés le 16 janvier 2024 : 207,67 euros,
- Frais de constitution du dossier transmis à l'avocat, facturés le 15 mars 2024 : 480,00 euros.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit :
- le contrat de syndic sur la période du 10 mars 2023 au 31 décembre 2024,
- la facture d'huissier de justice pour transmission de l'acte de signification d'une sommation de payer à l'étranger, pour un montant de 207,67 euros,
- deux factures du syndic pour transmission de dossier à l'huissier de justice du 8 janvier 2024 (480 euros) et transmission de dossier à l'avocat du 15 mars 2024 (480 euros).

Comme précédemment rappelé, les frais de suivi de dossier et de transmission de dossier à l'huissier de justice ou à l'avocat entrent dans la mission de base de tout syndic sauf diligences particulières dont il n'est pas justifié en l'espèce.

Ne seront ainsi retenus que les frais d'acte de transmission de la sommation de payer à l'étranger, facturés le 16 janvier 2024 et dont il est dûment justifié, pour un montant de 207,67 euros.

En conséquence, M. [X] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 207,67 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, " les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. "

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir qu'en sa qualité de copropriétaire, M. [X] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire. Il ajoute qu'en s'abstenant de payer ses charges à leur date d'exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables, M. [X] a commis une faute vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l'entretien et la bonne gestion de l'immeuble, ce qui lui a causé un préjudice certain. Il souligne que M. [X] est propriétaire non occupant, qu'il a déjà été condamné le 23 mars 2021 par le tribunal de Proximité de Boulogne Billancourt pour les charges impayées arrêtées au 8 janvier 2020 et qu'il n'exécute pas les décisions de justice rendues à son encontre.

En l'espèce, la carence persistante de M. [X] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l'avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d'autant plus caractérisée qu'il a déjà été condamné par le tribunal de Proximité de Boulogne Billancourt pour les charges impayées arrêtées au 8 janvier 2020.

Il convient donc d'allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [X] sera condamné à lui verser.

Sur les intérêts de retard

L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En conséquence les intérêts courront sur les sommes allouées au syndicat des copropriétaires à compter de l'assignation qui vaut mise en demeure.

II Sur les autres demandes

M. [X], qui succombe, sera condamné à supporter la charge des entiers dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que M. [X] sera condamné à lui verser.

Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS