TJ 92050, 10 juin 2026, RG 24/04181

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° RG 24/04181 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPWW

N° Minute :

AFFAIRE

SDC DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ 353/355/357 AVENUE [Adresse 1] A [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[B] [Y], [M] [E]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ 353/355/357 [Adresse 2]), pris en la personne de son syndic
Société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [Y]
[Adresse 4]
[Localité 4]
défaillant

Madame [M] [E]
[Adresse 4]
[Localité 4]
défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [Y] et Madame [M] [E] sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [Y] et de Mme [E] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Citya Teissier-Sabi Immobilier, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 15 mai 2024. Il demande au tribunal de :

CONSTATER que Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [M] sont propriétaires des lots n° 97,120 et 166 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;

JUGER recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI ;

En conséquence :

CONDAMNER Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice la société CITYA TEISSIER-SABI, les sommes de :
- 7.635,18 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 29 avril 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

CONDAMNER Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [M] aux entiers dépens.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Régulièrement assignés à étude, M. [Y] et de Mme [E] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ne sera par ailleurs pas statué sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir « CONSTATER que Monsieur [Y] [B] et Madame [E] [M] sont propriétaires des lots n° 97,120 et 166 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] » qui constitue un moyen et non une prétention.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes du syndicat qui n’est pas contestée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.635,18 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtée au 29 avril 2024.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Il s’évince de la partie « Discussion » des écritures du syndicat des copropriétaires que la somme qu’il réclame correspond à la somme de 5.919,18 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er juillet 2022 au 29 avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus) et à la somme de 1.716 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
  
Partant, les charges, d’un montant de 5.919,18 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 1.716 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 5.919,18 euros au titre des charges courantes impayées dues sur la période du 1er juillet 2022 au 29 avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus).

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale M. [Y] et de Mme [E] sont propriétaires indivis des lots n°97, 120 et 166 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :
-les procès-verbaux d’assemblées générales des 27 octobre 2021 et 5 juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2016 au 30 juin 2021, fixé les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024, ainsi que divers travaux ;
- les attestations de non-recours afférentes ;
- un relevé de compte sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 ;
- un décompte de charges sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus) intégré à ses écritures.

Il ressort du décompte de charges qu’un « solde antérieur » est repris au 1er juillet 2022, pour un montant de 2.839,87 euros, dont il n’est pas justifié en détails.

Cette somme sera en conséquence déduite de la créance du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible de 3.079,31 euros au titre des charges courantes impayées dues sur la période du 1er juillet 2022 au 29 avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus), que M. [Y] et Mme [E] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.716 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance selon décompte suivant :
- Honoraires avocat, facturés le 1er février 2023 : 186,00 euros,
- Frais de contentieux, facturés le 16 mars 2023 : 168,00 euros.
- Honoraires avocat, facturés le 27 avril 2023 : 438,00 euros,
- Frais de contentieux, facturés le 17 mai 2023 : 168,00 euros.
- Frais « Raison avocat », facturés le 30 mai 2023 : 210,00 euros,
- Frais de suivi dossier contentieux, facturés le 9 juin 2024 : 546,00 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic sur la période du 26 octobre 2021 au 26 avril 2023 ainsi que deux mises en demeure par avocat, suivant courriers des 20 avril 2021 (sans facture et sans justificatif d’envoi en recommandé avec avis de réception) et 18 avril 2024 (sans facture mais avec preuve de l’envoi en recommandé avec avis de réception).

En outre, les honoraires d’avocat doivent être arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de contentieux et de suivi contentieux relèvent par ailleurs de la mission de base de tout syndic hors diligences particulières dont il n’est pas justifié en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur les intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soit assortie des intérêts au taux légal à compter de son assignation.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte. »

Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que le non-paiement des charges de copropriété par M. [Y] et Mme [E] occasionne au syndicat des copropriétaires dont ils sont membres un préjudice important qui devra être légitimement réparé, eu égard au montant des impayés et à la récurrence des défauts de paiement. Il soutient qu’il est de jurisprudence constante qu’une indemnité peut être allouée au syndicat des copropriétaires du chef du préjudice causé par un copropriétaire n’ayant pas réglé ses charges à leur échéance, les autres copropriétaires ayant dû en faire l’avance et enduré les tracasseries d’une procédure et qu’en l’espèce le défaut de paiement par M. [Y] et Mme [E] de leur quote-part de charges de copropriété engendre des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, contraint de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers. Il rappelle qu’un syndicat n’a aucun revenu, que rien ne permet de supposer que les copropriétaires qui paient déjà leurs propres charges puissent faire l’avance des charges impayées par les défaillants, que le non-paiement des charges, tout comme d’ailleurs l’octroi de délais aux défaillants, peuvent avoir des conséquences insupportables pour l’ensemble des copropriétaires de par l’arrêt des prestations des co-contractants du syndicat (eau, électricité, chauffage, assurance, entrepreneurs, etc…) et pour les fournisseurs, que le non-paiement de ses charges revient pour un copropriétaire à s’octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires alors même qu’il appartient, le cas échéant, d’avoir recours à un organisme de crédit. Il se prévaut d’un arrêt de la Cour de cassation en date du 4 décembre 2007 qui a jugé qu’un copropriétaire qui refuse de s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raisons valables commet une faute causant un préjudice financier direct et certain à la copropriété, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et justifiant sa condamnation au paiement des dommages et intérêts. Il estime que le préjudice causé à la copropriété est ainsi distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation, mettant ainsi en péril la trésorerie et aggravant ses dépenses.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente néanmoins de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à leur obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété. Il ne fait état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [Y] et Mme [E] dans le paiement de leurs charges de copropriété en l’espèce aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières, outre que la mauvaise foi des défendeurs n’est pas démontrée.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né, actuel et distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [Y] et Mme [E] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS