TJ 92050, 10 juin 2026, RG 22/07005

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° R.G. : N° RG 22/07005 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XXYA

N° Minute :

AFFAIRE

[L] [M]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic,

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [L] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0120

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic,
SYNDICEO
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [M] et son époux étaient propriétaires des lots n°56 (appartement situé au 4e étage du bâtiment B) et 36 (cave) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (92), soumis au statut de la copropriété.

Une fuite ayant été identifiée le 30 décembre 2019 « dans l’épaisseur du plancher du 3e étage au droit de la pipe de raccordement du WC », le président du tribunal judiciaire, saisi en référé d’heure à heure par le syndicat des copropriétaires et suivant ordonnance du 12 mars 2020, a fait injonction aux copropriétaires des 2e et 4e étages, dont Mme [M], de laisser l’entreprise de plomberie mandatée par le syndic accéder à leurs lots, afin que soient réalisés les travaux de remplacement de la colonne des eaux vannes.

Suivant acte authentique du 15 décembre 2021 les époux [M] ont vendu leurs lots.

Lors de la vente le syndic de l’immeuble a fourni un état daté laissant apparaître un solde débiteur de 9.383,40 euros, correspondant aux travaux de plomberie sus évoqués ainsi qu’à des frais annexes à ces travaux, dont Mme [M] s’est acquittée.

Contestant toutefois que ces sommes lui soient imputables, Mme [M] a, par exploit du 18 août 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre. Au visa notamment des articles 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 17 mars 1967, elle demande au tribunal de :

Régulièrement assigné le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée de Mme [M] pour un exposé détaillé de ses moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2023 et l’affaire renvoyée à la mise en état du 10 novembre 2023 pour fixation de la date de plaidoiries.

A l’audience du 10 novembre 2023 l’affaire a de nouveau été renvoyée à la mise en état du 26 janvier 2024 pour fixation de la date de plaidoiries.

L’audience de plaidoirie, initialement fixée au 14 octobre 2025, a été reportée au 10 mars 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la 8e chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur les demandes de Mme [M] de voir :
« JUGER que les travaux (…) sont des travaux en parties communes devant obéir à la répartition des charges entre copropriétaires »,« JUGER que la somme imputée (…) au titre des « Divers Frais » ne peuvent comprendre les frais d’avocat de la procédure de référé ».
En outre, en application de l’article 14 du code de procédure civile, les demandes de Mme [M] de voir condamner la société Syndiceo in solidum avec le syndicat des copropriétaires, tant aux dépens qu’au titre des frais irrépétibles, seront déclarées irrecevables, la société Syndiceo n’ayant pas été assignée à la présente instance.

Enfin, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité du surplus des demandes de Mme [M] qui n’est pas contestée.

I Sur la demande de remboursement des sommes versées au titre des travaux

Mme [M] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les sommes qu’elle a versées au titre des travaux de descente des eaux, au prorata de sa participation aux charges en sa qualité de propriétaire. Elle expose qu’elle a procédé au règlement de l’intégralité de la somme de 9.383,40 euros de l’état daté, laquelle correspond aux travaux de réfection de la descente d’eau entre le quatrième et le deuxième étage de l’immeuble et frais annexes de plomberie, qui sont des travaux en parties communes au sens de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, ainsi que l’a également relevé le juge des référés dans son ordonnance du 12 mars 2020. Elle soutient ainsi que ces charges auraient dû être imputées à l’ensemble des copropriétaires au prorata de leurs tantièmes et non à elle seule.

Aux termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort du courriel adressé par le syndic à Mme [M] en date du 13 décembre 2021, qu’ont été mis à sa charge les frais relatifs à la réfection de la colonne d’eau suivants :
« Recherche de fuite sur descente » (prestation de l’entreprise Debarle du 27 décembre 2018),« Remplacement de la descente 4ème / 2ème » (prestation de l’entreprise Debarle du 10 juin 2020).
Ces prestations sont attestées par les factures versées aux débats correspondantes, pour des montants respectifs de 181,50 euros et 7.856, 90 euros, soit 8.038,40 euros.

Mme [M] ne justifie pas en revanche des autres charges qui lui auraient été facturées au titre de la descente d’eau. Elle ne produit pas notamment ses relevés de compte de charges faisant apparaître la totalité de la somme de 9.383,40 euros qu’elle indique avoir acquittée indûment.

Il s’évince des pièces versées aux débats que les travaux ont été réalisés sur la descente d’eaux vannes entre le 2e et le 4e étages de l’immeuble.

Il ressort de l’article huit du règlement de copropriété que sont des parties communes :
« 6° - Canalisations :
Les tuyaux du tout à l’égout, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales
Ceux de chute et d’écoulement des eaux ménagères et d’évacuation des water closets, les conduits, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité (sauf toutefois, les parties de ces tuyaux et canalisations se trouvant à l’intérieur des locaux privés et affectées à l’usage des propriétaires de ces locaux). »

Par ailleurs, par requête en référé d’heure à heure, le syndicat des copropriétaires a sollicité qu’il soit fait injonction notamment à Mme [M] de laisser accès à son appartement afin de permettre au syndic de réaliser des travaux urgents au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

De ces constatations il résulte que la descente d’eau vanne sur laquelle les travaux ont été réalisés constitue une partie commune de l’immeuble, tant pour Mme [M] que pour le syndicat des copropriétaires.

Or, il est stipulé à l’article quatorze du règlement de copropriété que :
« Les charges générales, communes entre tous les propriétaires, comprendront toutes les dépenses qui seront nécessitées, pour quelque cause que ce soit, par l’entretien, les réparations, la réfection ou le remplacement de toutes les parties communes de l’immeuble (bâtiments A et B), telles qu’elles ont été déterminées article huit.
(…)
Chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes générales sus énoncées, au prorata de la fraction lui appartenant dans les parties et choses communes de l’ensemble de la propriété (bâtiments A et B) telles que les fractions ont été déterminées article neuf ».

Les frais afférents aux travaux sur la colonne d’eaux vannes, partie commune, devaient en conséquence s’imputer en charges communes générales, au prorata des tantièmes détenus par les copropriétaires de l’immeuble.

Mme [M] ne formule aucune demande chiffrée aux termes du dispositif de ses écritures, qui lie le tribunal.
Il ressort néanmoins de l’article neuf du règlement de copropriété, que sont affectés 30/1000 de parties communes au lot n°56 et 1/1000 de parties communes au lot n°36.

L’acte de vente du 15 décembre 2021 ainsi que l’état daté daté confirment que les lots détenus par les époux [M] totalisent ensemble 31/1000 tantièmes généraux.
Le montant de la quote-part de charges de Mme [M] s’élève ainsi à 31/1000.
Sur la somme globale de 8.038,40 euros correspondant aux travaux sur la colonne d’eau vannes, Mme [M] était donc censée s’acquitter de la somme de 249,19 euros (8.038,40 x 31/1.000).

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à rembourser à Mme [M] la somme de 7.789,20 euros (8.038,40 – 249,19) au titre du trop-perçu sur travaux.

II Sur la demande de remboursement des frais d’avocat

Mme [M] demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser la somme de 2.729,14 euros qu’elle lui a réglé à la suite de la mise en demeure qui lui a été adressée par le syndic le 30 novembre 2021. Elle expose que cette somme n’est pas justifiée et que si elle a été condamnée à payer les dépens de la procédure de référé, c’est avec les trois autres copropriétaires concernés. Elle ajoute qu’elle n’a pas été condamnée au titre des frais d’avocat.

En l’espèce, il ressort de la mise en demeure adressée à Mme [M] le 30 novembre 2021 qu’il lui est réclamé la somme de 2.729,14 euros selon libellé figurant au relevé de compte de « Divers frais (Avocat + Huissier) » facturés le 3 août 2021.

Il ressort du relevé bancaire de Mme [M] que cette somme ainsi que les frais de mise en demeure afférents ont été réglés au syndicat par virement du 17 décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires, qui supporte la charge de la preuve, en application de l’article 9 du code de procédure civile, est défaillant à la présente instance.

Cette somme de 2.729,14 euros n’étant pas justifiée il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à la rembourser à Mme [M].

III Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante au sens de cet article, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [M] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit à moins que la décision rendue n'en dispose autrement dès lors que le juge estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS