TJ 92050, 10 juin 2026, RG 24/05562

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° RG 24/05562 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP2E

N° Minute :

AFFAIRE

SDC [Adresse 1]

C/

[Y] [L], [J] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC DE L’Immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic,

Société CITYA TEISSIER-SABI Immobilier
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DÉFENDEURS

Madame [Y] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3]

défaillante

Monsieur [J] [L]
[Adresse 4]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [L] et Madame [Y] [L] sont propriétaires au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [L] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Citya Teissier-Sabi Immobilier, les a fait assigner devant ce tribunal par exploits du 7 juin 2024. Il demande au tribunal de :

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

Régulièrement assignés, à personne pour M. [L], à domicile pour Mme [L], les défendeurs n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.185,76 euros sans indiquer aux termes du dispositif de son assignation à quoi correspond cette somme.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Il s’évince de la partie « Discussion » des écritures du syndicat des copropriétaires que la somme qu’il réclame correspond à la somme de 6.936,56 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus) et à la somme de 249,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.

Partant, les charges, d’un montant de 6.936,56 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 249,20 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 6.936,56 euros au titre des charges courantes impayées dues sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus).

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. et Mme [L] sont propriétaires indivis des lots n°32 et 196 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :
-les procès-verbaux d’assemblées générales des 27 octobre 2021 et 5 juillet 2022 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er juillet 2016 au 30 juin 2021, fixé les budgets prévisionnels des exercices du 1er juillet 2021 au 30 juin 2024, ainsi que divers travaux ;
- les attestations de non-recours afférentes ;
- un relevé de compte sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 ;
- un décompte de charges sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus) intégré à ses écritures.

Il ressort du compte de charges qu’un « solde antérieur » est repris au 1er juillet 2022, pour un montant de 154,25 euros, dont il n’est pas justifié en détails.

Cette somme sera en conséquence déduite de la créance du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible de 6.782,31 euros au titre des charges courantes impayées dues sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024 (2e trimestre 2024 inclus), que M. et Mme [L] seront condamnés à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 249,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance selon décompte suivant :
- Frais de mise en demeure, facturée le 19 octobre 2023 : 45,60 euros,
- Frais de mise en demeure, facturée le 10 novembre 2023 : 33,60 euros,
- Frais de contentieux, facturés le 4 janvier 2024 : 170,00 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic sur la période du 26 octobre 2021 au 26 avril 2023.

Les factures du syndic pour les mises en demeure des 19 octobre et 10 novembre 2023 ne sont pas produites ni leur montant justifiés par le contrat de syndic en cours lors de la délivrance desdits actes. Ces frais seront donc exclus de la créance du syndicat.

Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats un courrier de mise en demeure par avocat adressé à M. et Mme [L] le 19 avril 2024 avec justificatif d’envoi en recommandé avec avis de réception. Il ne produit toutefois pas la facture afférente à cet acte de sorte que ces frais seront également exclus de la créance du syndicat.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur les intérêts de retard et la capitalisation

Le syndicat des copropriétaires indique aux termes de la partie « Discussion » de ses écritures qu’il est bien fondé à voir condamner les débiteurs à lui verser les sommes réclamées au titre des charges et frais majorées des intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure.

Il ne formule toutefois aucune demande en ce sens au titre du dispositif de ses écritures, qui seul lie le tribunal en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, de sorte qu’il ne sera pas statué sur ce point.

Il sera toutefois rappelé que :
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxièmes et troisièmes alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Et que, selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat demande en revanche au dispositif de ses écritures que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

L'article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d'ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui sont allouées seront eux-mêmes productifs d'intérêts lorsqu'ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que le non-paiement des charges aux échéances périodiques ordinaires occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provision ou de charges dont le recouvrement effectif et rapide constitue un impératif de bonne gestion de la copropriété. Il ajoute qu’en n’honorant pas les appels de charges, les débiteurs contraignent en fait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété qu’ils contrarient injustement. Or, explique-t-il, les manquements à l’obligation de paiement de ses charges par un copropriétaire, sans justifier des raisons de cette carence, causent à la collectivité, privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier certain dont il est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, en vertu d’une jurisprudence constante. Il souligne que le syndicat des copropriétaires n’est pas un organisme financier et qu’il n’a pas à supporter les carences d’un copropriétaire qui ont des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Ce faisant le syndicat des copropriétaires se contente néanmoins de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à leur obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété. Il ne fait état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. et Mme [L] dans le paiement de leurs charges de copropriété en l’espèce aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières, outre que la mauvaise foi des défendeurs n’est pas démontrée.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né, actuel et distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés à supporter la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [L] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS