TJ 92050, 10 juin 2026, RG 22/06419

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° RG 22/06419 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XWDA

N° Minute :

AFFAIRE

[M], [Z] [Y], [H] [A] [J]

C/

S.D.C. [Adresse 1]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [M], [Z] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

Madame [H] [A] [J]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Antoine CHRISTIN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720

DÉFENDEUR

S.D.C. [Adresse 1]
SAS Cabinet FONCIA AGENCE CENTRALE
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.

Au sein de cette copropriété, M. [M] [Y] et Mme [L] [A] [J] (ci-après « les consorts [Y] – [A] ») ont acheté par acte notarié du 18 juillet 2012 les lots suivants :
- lot n°67 : dans le bâtiment B, escalier C, au sous-sol, une cave portant le numéro 10,
- lot n°77 : dans le bâtiment B, escalier C, au troisième étage, un appartement à droite,
- lot n°111 : dans la cour, un box numéro 33 du plan de masse.
Ils sont actuellement propriétaires du box numéro 33 (lot n°111).

Le 24 août 2020, les consorts [Y] - [A] ont vendu aux consorts [Q] les lots n°67 et 77 et 102 (décrit comme un box numéro 24 du plan de masse dans la cour) et ne sont désormais plus propriétaires que du seul lot n°111.

En 2021, ils ont sollicité du syndic l’inscription d’un projet de résolution tendant à supprimer la clause du règlement de copropriété du 29 juillet 1968 prévoyant l’impossibilité de louer, occuper ou détenir des boxes pour une personne non locataire ou propriétaire d’un logement dans l’immeuble (chapitre III). Lors de l’assemblée générale du 23 juillet 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°22 intitulée « À la demande de Mme et M. [O] Suppression de la clause restrictive portant atteinte à la liberté des copropriétaires de disposer librement de leurs lots ».

Par exploit introductif en date du 26 juillet 2022, les consorts [C] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Clamart (92140) au visa des articles 8 alinéa 2, 9 alinéas 2 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 544 du code civil et des articles 514 et suivants, 696 et 700 du code de procédure civile, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de :
DIRE ET JUGER les consorts [Y] – [A] recevables et bien fondés en leur action ;DIRE que la clause figurant au Chapitre III intitulé « USAGE DES BOXES » de la deuxième partie intitulée « DROITS ET OBLIGATIONS DES CO-PROPRIÉTAIRES » du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1], suivant laquelle « Les boxes ne pourront pas être loués, occupés, ou appartenir à une personne qui n’est pas locataire ou propriétaire d’un logement dans ledit immeuble » est réputée non-écrite ;DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer aux consorts [Y] – [A] une somme de 3.600 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens ;RAPPELER, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les consorts [Y] – [A] seront dispensés de toute participation à la défense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
Le syndicat des copropriétaires, assigné par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Le jugement sera donc réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions transmises par les demandeurs pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 22 septembre 2023 pour fixation de la date de plaidoiries, date à laquelle elle a été renvoyée, en raison d’une réorganisation de la chambre, à l’audience de mise en état du 25 janvier 2024 pour fixation de la date des plaidoiries, date à laquelle les plaidoiries ont été fixées au 18 novembre 2025 puis reportées au 17 mars 2026, en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

À l’issue de l’audience des plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par les demandeurs :
DIRE ET JUGER les consorts [Y] – [A] recevables et bien fondés en leur action ;
Sur la validité de la clause du règlement de copropriété interdisant la vente ou la location à des tiers

Les consorts [Y] - [A] sollicitent que la clause figurant au Chapitre III intitulé « Usage des boxes » de la deuxième partie intitulée « Droits et Obligations des copropriétaires » du règlement de copropriété de l’immeuble, suivant laquelle « Les boxes ne pourront pas être loués, occupés, ou appartenir à une personne qui n’est pas locataire ou propriétaire d’un logement dans ledit immeuble » soit réputée non-écrite.

Ils soutiennent qu’il n’est pas contestable que cette stipulation du règlement de copropriété impose une restriction aux droits des copropriétaires de jouir et de disposer de leur box dans la mesure où il est interdit de le louer ou le vendre à une personne n’étant, ni locataire, ni propriétaire d’un logement dans la copropriété.

Ils font valoir que cette restriction n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation et est donc contraire aux articles 8 alinéa 2, 9 alinéa 1er et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Ils allèguent que le règlement de copropriété ne stipule aucunement que cette stipulation serait justifiée par la destination de l’immeuble.
Ils ajoutent que la Section II intitulée « Occupation paisible des locaux » du Chapitre I intitulé « USAGE DE L’IMMEUBLE » de la deuxième partie intitulée « DROITS ET OBLIGATIONS DES CO-PROPRIÉTAIRES » du règlement de copropriété prévoit que la clause d’occupation bourgeoise ne concerne que les appartements et que l’immeuble n’est pas de haut standing.

Aux termes de l'article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. »

L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose pour sa part que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L'article 9 de la même loi prévoit que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Enfin, l'article 43 de la loi de 1965 mentionne que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. »

Il est constant que le juge, pour réputer non écrite une clause restreignant la vente séparée d'un garage comme n'étant pas justifiée par la destination de l'immeuble, doit avoir égard non seulement aux dispositions du règlement de copropriété, mais également aux caractères ou à la situation de l'immeuble (Cass. 3e civ. 9-6-2010 n° 09-14.206).

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit en page 36 dans le chapitre III intitulé « Usage des boxes » de la deuxième partie intitulée « Droits et Obligations des copropriétaires » que « Les boxes ne devront être utilisés que pour garer des véhicules, à l’exclusion de tout autre usage, même momentané.
L’emploi de trompes et avertisseurs sera permis seulement en cas de danger immédiat. Il est interdit de faire tourner les moteurs autrement que pour les besoins des départs et des arrivées.
Les boxes ne pourront pas être loués, occupés, ou appartenir à une personne qui n’est pas locataire ou propriétaire d’un logement dans ledit immeuble.
La réalisation de tamponnages et de percements est interdite dans les poteaux et les panneaux préfabriqués des boxes ».

La section II intitulée « Occupation paisible des locaux » du chapitre I intitulé « Usage de l’immeuble » de la deuxième partie intitulée « Droits et obligations des co-propriétaires » du règlement de copropriété stipule que :
« 1°) Caractère résidentiel
Les appartements sont affectés à l’usage bourgeois et doivent être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs. »

Aucun élément produit aux débats, dont le règlement de copropriété en ce compris sa clause relative à l’occupation bourgeoise précitée, ne permet de justifier la restriction visant la location, l’occupation ou la cession des boxes du fait de la destination de l’immeuble notamment du fait d’un haut standing, au demeurant non démontré.

En effet, aux termes du règlement de copropriété, l’ensemble immobilier, édifié avant sa mise en copropriété par une société anonyme coopérative d’habitations à loyer modéré, est composé de deux bâtiments de trois étages sans ascenseur, de boxes dans la cour pour les voitures et d’un terrain aménagé en passages communs, pelouses et aire de jeux, ne présentant pas de caractéristiques particulières.

La clause du règlement de copropriété interdisant la location, l’occupation ou la cession des boxes à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires ou locataires d’un logement n’est donc pas justifiée par la destination de l'immeuble. Elle sera donc réputée non écrite.

Sur les autres demandes

Partie succombante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l'instance.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est également condamné à régler à M. [M] [Y] et Mme [L] [A] [J], ensemble, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [M] [Y] et Mme [L] [A] [J] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS