TJ 92050, 10 juin 2026, RG 21/04006

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
10 Juin 2026

N° RG 21/04006 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WT4B

N° Minute :

AFFAIRE

[E] [I]

C/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [I]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Me Solën GUEZILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P538

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]
GTF IMMOBILIER
[Adresse 3]
[Localité 3]

représenté par Maître Aude BOURUET AUBERTOT de l’AARPI BGBA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0215

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant :

Anne-Laure FERCHAUD, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Président
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété.
Il est composé de sept bâtiments dont :
- le bâtiment A de 4 étages ;
- le bâtiment B de 4 étages également ;
- le bâtiment C constitué d’un pavillon avec un étage, édifié sur cour entre les bâtiments A et B.

M. [E] [I], propriétaire des quatre lots composant le bâtiment C (n°71, 72, 73 et 74), a souhaité installer un climatiseur sur le toit de ce bâtiment, et a soumis un projet en ce sens au vote de l’assemblée générale du 10 juillet 2019, qui a fait l’objet d’un rejet.

En 2020, M. [I] a fait installer une pompe à chaleur réversible avec un groupe extérieur sur la toiture du bâtiment C.

Lors de l’assemblée générale du 23 février 2021, M. [I] a soumis au vote une résolution tendant à régulariser les travaux en question qui a été rejetée.

Par exploit introductif en date du 6 mai 2021, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux termes duquel il sollicite de “declarer nulle la résolution n°15 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 5]”.
Cette affaire a été enregistrée sour le numéro de RG 21/4006.

Lors de l’assemblée générale du 3 mars 2022, M. [I] a soumis au vote une résolution afin de régulariser ces mêmes travaux, qui a été de nouveau rejetée.

Par exploit introductif en date du 3 mai 2022, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir annuler la résolution n°15 soumise à l’assemblée générale du 3 mars 2022.
Cette affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 22/3864.

Par ordonnance en date du 7 octobre 2022, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux affaires, l’instance se poursuivant sous le numéro de RG 21/4006.

Selon les dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 mai 2023, M. [I] demande, au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet, de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des articles 1240 et suivants du code civil, de :

“1° A titre liminaire :
ORDONNER la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro RG 22/03864 à la présente instance ; 2° A titre principal :
DECLARER nulle la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 1] du 23 février 2021 comme constituant un excès de pouvoir. DECLARER nulle la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 1] du 3 mars 2022 comme constituant un excès de pouvoir. 3° A titre subsidiaire :
DECLARER nulle la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 1] du 23 février 2021 comme constituant un abus de majorité. DECLARER nulle la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du [Adresse 1] du 3 mars 2022 comme constituant un abus de majorité. 4° En tout état de cause :
REJETER l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de monsieur [E] [I] ; CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; JUGER que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965.”
Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 6-2, 9, 24 III (avant l’ordonnance du 30 octobre 2019), 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 2 du code civil, de :

« Déclarer mal fondé Monsieur [E] [I] en toutes ses demandes et l’en débouter. A titre reconventionnel,
Condamner Monsieur [E] [I] à déposer, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, la pompe à chaleur réversible installée sur la toiture du bâtiment C. Condamner Monsieur [E] [I] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 3.600 € TTC au titre de l’article 700 du CPC. Le condamner encore aux entiers dépens. »
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions transmises par les parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2023.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 15 avril 2025, reportée au 20 mai 2025.
Par bulletin en date du 15 février 2024, la date de l’audience a été modifiée pour être fixée au 18 novembre 2025 par suite d’une réorganisation de la 8ème chambre.
Par bulletin en date du 26 août 2024, la date de l’audience a été reportée au 17 mars 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la chambre au 31 août 2024, non remplacés durant plusieurs mois.
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Ainsi, les demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles précités, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par:

- le syndicat des copropriétaires :
Déclarer mal fondé Monsieur [E] [I] en toutes ses demandes et l’en débouter.
En outre, la jonction des deux instances précitées ayant déjà été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 7 octobre 2022, la demande de M. [I] visant à voir “ORDONNER la jonction de l’instance enregistrée sous le numéro RG 22/03864 à la présente instance” est par conséquent devenue sans objet.

Sur la note en délibéré autorisée

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

Au cours de l’audience, le tribunal a invité le conseil de M. [I] à préciser le moyen de chauffage de son logement.

Par note en date du 23 mars 2026 transmise par voie électronique, le conseil de M. [I] a précisé qu’« il n’existe pas de mode de chauffage collectif pour le Bâtiment C de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5], ni pour le logement, ni pour l’eau chaude sanitaire ». Il ajoute que « le chauffage de l’eau sanitaire est assuré dans le bâtiment C par un cumulus électrique et la pompe à chaleur installée par M. [I], constitue l’unique moyen de chauffage de son logement ».

Cette note en délibéré autorisée est recevable et il en sera donc tenu compte dans le présent jugement.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021

M. [I] sollicite à titre principal l’annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 23 février 2021 pour excès de pouvoir et à titre subsidiaire l’annulation de cette même résolution pour abus de majorité.
Ce faisant, M. [I] ne formule en réalité qu’une seule et même demande tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 23 février 2021, l’excès de pouvoir et l’abus de majorité ne constituent que les moyens soulevés au soutien de sa prétention.

-sur le moyen tiré de l’excès de pouvoir

M. [I] explique que le bâtiment C n’est constitué que de son logement et qu’il constitue donc une partie commune spéciale qu’il détient entièrement. Il soutient que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales du bâtiment C ne peuvent être prises que par lui-même, en tant que copropriétaire à l'usage ou à l'utilité duquel est affectée la partie commune conformément à l’article 6-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Il rappelle que l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’existence de parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Il souligne que le règlement de copropriété identifie comme parties communes spéciales du bâtiment C notamment :
« - La charpente, la couverte à l’exclusion des parties vitrées déposées directement sur des parties privatives, les gouttières et descentes des eaux pluviales ;
[…]
- Les canalisations, conduites, prises d’air et réseaux de toute nature, avec leurs coffres, gaines et accessoires, les conduits de fumée et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires, y compris les parties y afférentes qui traversent des locaux privatifs, mais à l’exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif ».

Il ajoute que le règlement de copropriété refondu distingue bien les dépenses relatives aux parties communes générales, propriété de tous les copropriétaires et faisant l’objet d’une répartition au prorata des quotes-parts, des dépenses relatives aux parties communes spéciales, propriété de certains copropriétaires, objet d’une répartition spéciale pour chacun d’eux.

Il fait valoir qu’au regard de la découpe des charges par bâtiment, et dans la mesure où le bâtiment C correspond à un logement indépendant, les charges d’entretien et de remise en état du bien sont assurées par lui-même sans mutualisation possible avec les autres copropriétaires.
Il indique ainsi qu’il a assumé seul les travaux de réfection complète de la toiture avec incorporation d’une isolation, les descentes d’eau y compris le remplacement de la colonne extérieure des WC et que l’individualisation du bâtiment C par rapport à l’ensemble immobilier est telle que si l’assemblée générale des copropriétaires a voté la création d’une réserve pour travaux, l’immeuble C n’a jamais encore pu en bénéficier.

Il explique dans son projet de résolution, que le syndicat n’a pas reproduit à la lettre, était rédigé de la façon suivante :
« Approbation des travaux d’installation d’une pompe à chaleur réversible réalisés en mars 2020 par la société HOMECLIM à l’initiative de M. [I] copropriétaire des lots n°71 à 74 correspondant au bâtiment C, à la majorité de l’article 25.
L’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment C1 approuvent les travaux d’installation d’une pompe à chaleur réversible nécessitant la pose d’un groupe sur la toiture du bâtiment C lesquels ont déjà réalisés en mars 2020 par M. [I]. Ces travaux seront votés et répartis selon le groupe de charge « charges bâtiment C »2 et seront financés dans leur intégralité par M. [I]. ».

Il ajoute que la régularisation des travaux d’installation de la pompe à chaleur réversible sur le toit de son logement a été soumise aux votes de tous les copropriétaires alors qu’il est pourtant bien fait application des règles de spécialisation des droits de vote et des charges pour les travaux qui concernent les parties communes spéciales des bâtiments concernés. Il cite le procès-verbal d’assemblée générale du 15 juin 2017 aux termes duquel plusieurs résolutions prévoient que les « travaux seront votés et répartis selon le groupe de charges : n°06 charges Bat B », s’agissant en l’espèce de travaux relatifs au bâtiment B.
Il rejette le moyen selon lequel l’installation de ladite pompe à chaleur réversible modifierait l’harmonie générale de l’immeuble, de telle sorte que ces travaux d'amélioration devraient être autorisés par l'assemblée générale de tous les copropriétaires, en application des dispositions de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires oppose que les travaux litigieux concernent l’installation d’une pompe à chaleur sur la toiture du bâtiment C de la copropriété, lequel est composé des lots 71 à 74 mais ne relève d’aucune des catégories de parties communes spéciales prévues par le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier.
Il considère qu’il ne s’agit pas de travaux portant sur des parties communes spéciales au sens des articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et soutient donc que la résolution litigieuse devait bien être soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires.
Il affirme que le règlement de copropriété ne désigne pas le bâtiment C comme une partie commune spéciale et que la réunion de tous les lots d’un bâtiment entre les mains d’un seul propriétaire ne fait pas de ce bâtiment une partie commune spéciale au sens de l’article 6-2 précité.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 23 février 2021, a été soumise au vote une résolution n°15 relative à l’installation de la pompe à chaleur réversible, ainsi rédigée :

« 15°) DEMANDE DE MR [I], COPROPRIETAIRE DU BATIMENT POUR INSTALLER UNE POMPE A CHALEUR REVERSIBLE SUR LE BAT C (ART 25) Quinzième Résolution : Mr [I] ayant adressé par lettre recommandée une demande d’autorisation de travaux selon le dossier joint à la convocation, il demande à l’assemblée : « L’approbation des travaux d’installation d’une pompe à chaleur réversible réalisés en mars 2020 par la Sté HOMECLIM à l’initiative de M. [I] copropriétaire des lots n°71 à 74 correspondant au bâtiment C. L’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment C approuvent les travaux d’installation d’une pompe à chaleur réversible nécessitant la pose d’un groupe sur la toiture du bâtiment C lesquels ont déjà été réalisés en mars 202 par M. [I].
Ces travaux seront votés et répartis selon le groupe de charge « charge bâtiment C » et seront financés dans leur intégralité par M. [I]. »
[…]
Pour : 1468
Contre : 2199
Absention(s) : 1178
La majorité requise n’étant pas atteinte, cette résolution est rejetée. »

Il convient de considérer que l’installation d’une pompe à chaleur sur le toit du bâtiment C constitue des travaux soumis au vote de l’ensemble des copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où une telle installation affecte les parties communes (à savoir la toiture du bâtiment C) mais également l’aspect extérieur de l’immeuble.

La résolution litigieuse ne pouvait donc être soumise uniquement au vote des détenteurs des lots composant le bâtiment C, à savoir uniquement M. [I], puisque les travaux ne portaient pas sur les parties communes spéciales du bâtiment elles-mêmes mais sur l’installation par un copropriétaire d’une pompe à chaleur sur ces parties communes.
Les articles 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 n’ont donc pas vocation à s’appliquer en l’espèce et il est ainsi indifférent que le règlement de copropriété prévoit des parties communes spéciales pour le bâtiment C et que des charges spéciales pour ce même bâtiment soient prévues.

Dès lors, le moyen tiré d’un excès de pouvoir commis par le syndicat des copropriétaires est inopérant.

-sur le moyen tiré de l’abus de majorité

M. [I] considère que le rejet de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021 constitue un abus de majorité.

Rappelant la jurisprudence relative à l’abus de majorité, il oppose que les arrêts cités par le syndicat des copropriétaires ont une portée différente de celle soutenue par ce dernier. Il affirme que le syndicat des copropriétaires reste soumis à l’obligation d’égalité y compris lorsque sa décision est relative à la ratification de travaux mis en œuvre avant l’accord des copropriétaires et que le choix du refus de ratification de travaux n’est donc pas à son entière discrétion lorsque le syndicat des copropriétaires se soustrait à son obligation d’égalité.

Il soutient que le vote de la résolution litigieuse aurait dû être fait soit par une assemblée spéciale, soit soumise au seul vote des copropriétaires du bâtiment C, soit à son propre vote.
Il rappelle que souhaitant obtenir la régularisation des travaux d’installation de la pompe à chaleur de son logement, il a soumis sa résolution à l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires, conformément à l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Il souligne que la liberté d’appréciation du syndicat des copropriétaires est particulièrement restreinte en ce que le refus de travaux ne peut reposer que sur des motifs sérieux.

Il oppose que contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires, la pompe réversible installée ne génère aucun risque de nuisances sonores et affirme ainsi que les copropriétaires avec lesquels il a discuté entre le 23 et le 27 novembre 2021 lui ont tous indiqué n’avoir entendu aucun bruit particulier, de sorte qu’ils ne semblent pas préoccupés par le sujet.
Il ajoute qu’une copropriétaire de l’immeuble A 2ème étage, rencontrée le 19 novembre 2021, lui avait confirmé ne subir aucune gêne ni sonore ni visuelle avec l’usage de la pompe à chaleur et ne maintiendrait pas son vote, en cas d’une nouvelle résolution soumise à la prochaine assemblée générale des copropriétaires.
Il en déduit que sa démarche démontre bien que lorsque les copropriétaires ont rejeté la résolution de régularisation des travaux d’installation de la pompe à chaleur, ils n’avaient pas pris connaissance de la nature des travaux et surtout de l’absence de nuisances de son projet.

Il considère que le groupe extérieur en toiture de la maison revêtu d’un cache aluminium est très discret et surtout que l’installation correspond à un véritable besoin, puisqu’il connaît de graves problèmes de santé, en l’absence d’installation collective de chauffage dans la copropriété. Il estime qu’il est tout de même regrettable que l’assemblée générale de copropriété n’ait pas pu se tenir en visioconférence, ce qui lui aurait certainement permis d’expliquer en quoi cet équipement était indispensable à l’utilisation de son logement.

Le syndicat des copropriétaires oppose que, conformément à la jurisprudence, c’est à celui qui se prévaut de l’abus de majorité d’en rapporter la preuve, notamment s’agissant d’un copropriétaire qui évoque un abus de majorité de l’assemblée.
Il indique de plus que la ratification de travaux irréguliers n’est qu’une faculté et que le copropriétaire qui a agi sans autorisation de l’assemblée générale ne peut arguer d’un abus de droit du fait du refus de l’assemblée de ratifier a posteriori ses travaux.
Il ajoute que si l’assemblée n’est pas discrétionnaire, elle n’est pas pour autant obligée de ratifier des travaux irréguliers et qu’elle peut les refuser en considérant l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires puisqu’elle est elle-même tenue de conserver l’immeuble tant dans son intégrité matérielle que juridique contre les empiètements des copropriétaires.

Il estime ainsi qu’en l’espèce le refus de ratifier n’a rien d’abusif, en ce que la pose de ces appareils est susceptible de porter atteinte aux droits de l’ensemble des copropriétaires et que le seul fait que l’installation litigieuse puisse être source de nuisances sonores suffit à écarter la thèse d’un abus de majorité.

Il considère que M. [I] ne rapporte donc aucune preuve d’une quelconque intention de nuire du syndicat ou de l’existence d’un but autre que celui de l’intérêt commun des copropriétaires.
Il considère que l’arrêt cité par M. [I] est inapplicable en l’espèce car le litige portait sur l’installation d’un système de climatisation sur le fondement de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 alors que M. [I] a déjà procédé aux travaux le privant ainsi du droit de demander l’autorisation judiciaire de les exécuter.

L'abus de majorité n'est caractérisé que si la décision a été votée, sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires, ou encore qu'elle rompt l'égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de nuire ou de porter préjudice au copropriétaire demandeur.

Les copropriétaires demeurent ainsi libres de refuser un projet sans qu'il n'y ait de ce fait abus de majorité, une résolution n'étant en effet pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires.

En l'espèce, M. [I] ne démontre pas le caractère abusif de la décision, qui doit être nettement distingué de la simple opposition d'intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Or, le tribunal n’a pas à apprécier l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité avérés, dont la démonstration incombe au copropriétaire demandeur, qui doit caractériser la ou les irrégularités affectant la résolution contestée.

Aucun des moyens et arguments présentés n'étant révélateurs d'un abus de majorité, la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021 est donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022

M. [I] sollicite à titre principal l’annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 3 mars 2022 pour excès de pouvoir et à titre subsidiaire l’annulation de cette même résolution pour abus de majorité.
Ce faisant, M. [I] ne formule en réalité qu’une seule et même demande tendant à obtenir l’annulation de la résolution n°15 de l'assemblée générale ordinaire de la copropriété du 23 février 2021, l’excès de pouvoir et l’abus de majorité ne constituent que les moyens soulevés au soutien de sa prétention.

-sur le moyen tiré de l’excès de pouvoir

Tant M. [I] que le syndicat des copropriétaires développent dans leurs écritures respectives les mêmes moyens pour la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022 que pour celle portant sur la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 3 mars 2022, a été soumise au vote une résolution n°15 relative à l’installation de la pompe à chaleur réversible, ainsi rédigée :

« 15°) DEMANDE DE MR [I], COPROPRIETAIRE DU BATIMENT POUR INSTALLER UNE POMPE A CHALEUR REVERSIBLE SUR LE BAT C (ART 25) Quinzième Résolution : Mr [I] ayant adressé par lettre recommandée une demande d’autorisation de travaux selon le dossier joint à la convocation, il demande à l’assemblée : « L’approbation des travaux d’installation d’une pompe à chaleur réversible réalisés en mars 2020 par la Sté HOMECLIM à l’initiative de M. [I] copropriétaire des lots n°71 à 74 correspondant au bâtiment C. L’assemblée générale des copropriétaires du bâtiment C approuvent les travaux d’installation d’une pompe à chaleur réversible nécessitant la pose d’un groupe sur la toiture du bâtiment C lesquels ont déjà été réalisés en mars 202 par M. [I].
Ces travaux seront votés et répartis selon le groupe de charge « charge bâtiment C » et seront financés dans leur intégralité par M. [I]. »
Le syndic indique que la clé pour le vote de cette résolution est la clé des charges générales et non uniquement le bâtiment C car il considère que ces travaux touchent à l’esthétisme de l’ensemble de la copropriété et donc tous les copropriétaires doivent voter.
[…]
Pour : 1466
Contre : 831
Abstention(s) : 2236
Le quorum n’étant pas atteint, cette résolution ne peut être votée.
Une demande est faite par Mr [I] de missionner, à ses frais, l’architecte désigné par le SDC pour :
Estimer les nuisances sonores éventuelles générées par la pompe à chaleur vis-à-vis des propriétaires des immeubles A et B.Comparer ces nuisances par rapport à la réglementation en vigueur et évaluer l’impact sur les résidents de la copropriété, sans oublier de les comparer aux nuisances sonores générées actuellement par la ventouse de la chaudière à gaz auprès des propriétaires de l’immeuble A (plaintes du locataire du premier étage déjà signalées en 2020 au syndic par le propriétaire.» 
Pour les motifs développés précédemment, s’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021, le moyen tiré d’un excès de pouvoir du syndicat des copropriétaires est également inopérant concernant la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022.

-sur le moyen tiré de l’abus de majorité

Tant M. [I] que le syndicat des copropriétaires développent dans leurs écritures respectives les mêmes moyens pour la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022 que pour celle portant sur la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021.

Pour les motifs développés précédemment, s’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021, le moyen tiré d’un abus de majorité du syndicat des copropriétaires est également inopérant concernant la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022.

Aucun des moyens et arguments présentés n'étant révélateurs d'un abus de majorité, la demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022 est donc rejetée.
M. [I] est par conséquent débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 23 février 2021 et de sa demande d’annulation de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 3 mars 2022.

Sur la demande reconventionnelle de dépose de la pompe à chaleur

À titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires sollicite, au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que M. [E] [I] soit condamné à déposer, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de huit jours à compter de la signification du jugement, la pompe à chaleur réversible installée sur la toiture du bâtiment C.

Il fait valoir qu’il est de jurisprudence constante que les travaux exécutés sans autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers et constitutifs d’une voie de fait, et qu’il peut en demander la suppression.
Il soutient qu’une pompe à chaleur inversée qui surplombe la toiture affecte l’aspect extérieur de l’immeuble, de sorte que les résolutions visant à régulariser les travaux d’installation étaient soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires à la majorité de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Il considère que la couleur blanche de la pompe, installée sur un toit gris, la rend très visible et que les mesures prises par M. [I] pour cacher les câbles dans le conduit de cheminée et en recouvrant le groupe extérieur d’aluminium ne permettent pas de le dissimuler et qu’il ressort de manière flagrante de la toiture.
Il ajoute que la toiture de la maison constitutive du bâtiment C est directement visible depuis tous les appartements côté cour des bâtiments A et B et que, selon la jurisprudence, il importe peu qu’il y ait ou non un ancrage de l’appareil sur une façade ou encore que les appareils litigieux donnent ou non sur la rue.
Il en conclut qu’il est donc en droit de demander la suppression de ces travaux sous astreinte et ajoute que, contrairement à ce qu’indique M. [I], il n’est nulle part indiqué dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 janvier 2023 que l’installation litigieuse ne serait « un problème pour personne ».

M. [I] conclut au débouté de cette demande en soulignant que sa pompe à chaleur est désormais son seul moyen de chauffage et que sa dépose exposerait son logement au gel de l’hiver et le rendrait inhabitable.
Il soutient que ses travaux n’affectent pas l’aspect extérieur de la copropriété et que le syndicat fonde ses prétentions sur un certain nombre de jurisprudences relatives aux travaux d’installation de climatiseurs, inapplicables en l’espèce car le groupe extérieur de la pompe à chaleur litigieuse est particulièrement discret, n’affecte pas de manière considérable l’aspect extérieur de la cour intérieure de la copropriété et ne présente aucun impact sonore.
Il considère que la jurisprudence sur laquelle s’appuie le syndicat des copropriétaires ne traite pas de la question des parties communes spéciales, comme en l’espèce, et est donc non transposable. 
Il fait valoir qu’eu égard à l’environnement global dans lequel se trouve sa maison, elle n’est guère plus gênante que toutes les cheminées de toit visibles et surtout que l’unité extérieure est placée au centre du toit de sorte qu’elle est très éloignée de tous les bâtiments adjacents et surtout des fenêtres du bâtiment B.
Il en conclut que l’unité extérieure ne gêne ni la visibilité des autres copropriétaires depuis leurs fenêtres, ni celle du bâtiment en face de sa maison dont les fenêtres sont opaques sans possibilité d’ouverture. Il ajoute que la couleur blanche de l’unité correspond à la couleur de la cache dans laquelle se trouve l’unité extérieure et qu’il a pris l’initiative d’installer, afin de rendre l’aspect de l’appareil le plus soigné et esthétique possible, et que, contrairement à ce que soutient le syndicat, la cache de l’unité n’apparaît pas seulement sur un fond gris (le toit de sa maison), mais aussi blanc puisque les bâtiments adjacents ont des façades blanches.
Il affirme ne pas s’opposer à peindre la cache avec une couleur grise afin de correspondre à la couleur du toit.
Il fait valoir que le groupe extérieur de la pompe à chaleur réversible ne modifie pas la structure du bâtiment, que de ce fait, il ne modifie ni l’esthétique du bâtiment ni la valeur architecturale et patrimoniale de l’immeuble, qu’il s’insère parfaitement dans l’environnement global de la copropriété dont les bâtiments sont de manière prépondérante gris et blancs, des tuyaux gris et blancs étant accrochés sur les façades des trois bâtiments. Il en conclut que l’unité extérieure se fond dans l’environnement dans lequel se trouve sa maison et qu’elle est parfaitement en accord avec les éléments composant le « décor » de la copropriété.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que « ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
(...)
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. »

L’article 1217 du code civil prévoit, pour sa part, que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Un syndicat des copropriétaires est en droit de demander au juge la condamnation du copropriétaire, ayant réalisé des travaux nécessitant l’autorisation préalable de l’assemblée générale sans avoir sollicité cette autorisation, à remettre les lieux en leur état antérieur (par ex. Civ 3ème, 28 janvier 2021, n°19-10.922).

En l’espèce, l’installation d’une pompe à chaleur sur la toiture du bâtiment C nécessite l’autorisation préalable à la réalisation des travaux par l’ensemble des copropriétaires dans la mesure où elle affecte les parties communes (toiture du bâtiment C) et altère l’aspect extérieur de l’immeuble.

M. [I] a délibérément choisi d’installer une pompe à chaleur sans y avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale comme il y est tenu conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et alors qu’à deux reprises, en 2021 et 2022, l’assemblée générale a refusé d’autoriser cette installation.
Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à solliciter la dépose de la pompe à chaleur irrégulièrement installée.

M. [I] est donc condamné à déposer la pompe à chaleur réversible installée sur la toiture du bâtiment C, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant trente jours, passé lequel délai il pourra de nouveau être fait droit.

Sur les autres demandes

Partie succombante, M. [I] est condamné aux dépens de l'instance.

Tenu aux dépens, M. [I] est également condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.600 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à débouter M. [I] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS