TJ 92050, 27 mai 2026, RG 24/05729

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
27 Mai 2026

N° RG 24/05729 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZTLX

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Localité 2]" sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

[P] [C]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Localité 2]" sise [Adresse 1] représenté par son syndic :
ATRIUM GESTION PARIS 17
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

DÉFENDERESSE

Madame [P] [C]
[Adresse 3]
[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

Jugement prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [C] est propriétaire de plusieurs lots au sein de la [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 5], sise [Adresse 3] à [Localité 6], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la défenderesse dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société Atrium Gestion Paris 17, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 27 juin 2024 aux fins de voir :

Condamner Madame [C] [P] au paiement de la somme de 11.942,77 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 5 juin 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 7.537,64 euros, puis à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 9.608,92 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

La condamner de même au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront la sommation de payer.

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, la défenderesse n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I Sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges, des frais et des dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 11.942,77 euros en principal, appel de charges du deuxième trimestre 2024 inclus, suivant décompte arrêté au 5 juin 2024, majorée des intérêts légaux à compter du 23 mai 2023 sur la somme de 7.537,64 euros, puis à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 9.608,92 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Par ailleurs, la loi n’exigeant pas la délivrance d’une sommation de payer au copropriétaire défaillant, le coût de cette diligence, mise en œuvre à l’initiative du syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance en lieu et place de la mise en demeure prévue par l’article 10-1 précité, ne peut relever des dépens prévus par les articles 695 et 696 du code de procédure civile, mais doit être examinée au titre des frais nécessaires au recouvrement de ladite créance.

Partant, conformément au décompte arrêté au 05 juin 2024 produit par le demandeur, les charges de copropriété, d’un montant de 10.708,44 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement, d’un montant de 1.234,33 euros (1.063,53 + 170,80), qui correspondent à la partie du décompte intitulé « frais de procédure 10-1 » et le coût de la sommation de payer seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 10.708,44 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés arrêtés au 05 juin 2024, appel du 2e trimestre 2024 compris.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [C] est propriétaire des lots n° 1003, 1256 et 1816 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
-les appels de fonds de la régularisation de l’année 2021 et appels de fonds du 1er trimestre 2022 au 2ème 2024,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 19 octobre 2021, 14 juin 2022, et 13 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2024 et voté divers travaux,
-un décompte de charges de la défenderesse sur la période du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024 relevant un solde débiteur de 10.708,44 euros au titre des charges de copropriété impayées.

En l’espèce, au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 10.708,44 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, que Mme [C] sera condamnée à lui verser.

Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.234,33 euros (1.063,53 + 170,80) qui correspondent à la partie du décompte intitulé « frais de procédure 10-1 » et coût de la sommation de payer, au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic couvrant la période du 15 juin 2022 au 15 juin 2024,
- la sommation de payer en date du 23 novembre 2023 facturée 170,80 euros, avec l’avis de réception joint,
- un décompte de la défenderesse contenant un tableau au titre des « frais de procédure article 10-1 » relevant un solde débiteur 1.063,53 euros décomposé de la façon suivante :
- 42 euros au titre de « frais de mise en demeure » facturés le 03 mai 2022,
- 6,13 euros au titre de frais d’« intérêts de retard au 02 juin 2022 » facturés le 02 juin 2022,
- 33 euros au titre de « frais de 2ème relance » facturés le 02 juin 2022,
- 64,80 euros au titre de frais d’« honoraires de mise en demeure » facturés le 23 mai 2023,
- 19,20 euros au titre de frais d’ « honoraires de relance après mise en demeure » facturés le 13 juin 2023,
- 194,20 euros au titre de frais d’« honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » facturés le 22 novembre 2023,
- 500 euros au titre de frais d’« honoraires transmis dossier avocat » facturés le 05 juin 2024,
- 204 euros au titre de frais d’« honoraires de constitution d’hypothèque » facturés le 05 juin 2024.

En l’espèce, le demandeur ne produit pas le contrat de syndic couvrant la période durant laquelle les prestations de syndic « frais de mise en demeure » et « frais de 2ème relance » ont été facturées. Ces sommes seront donc écartées.

S’agissant des « intérêts de retard », le syndicat des copropriétaires n’apporte pas de pièces aux débats permettant de justifier leur imputation. Cette somme ne sera pas retenue.

Sur la prestation d’ « honoraires de mise en demeure » le contrat ne facture qu’à hauteur de 61 euros. Ce montant sera donc exclusivement retenu, le demandeur ne justifiant pas de l’écart avec la somme facturée.

De même pour les frais d’« honoraires de relance après mise en demeure » pour lequel le contrat de syndic ne prévoit une facturation qu’à hauteur de 18 euros. Seul ce montant sera comptabilisé, le demandeur ne justifiant pas de l’écart avec la somme facturée.

Par ailleurs, les « honoraires transmis dossier avocat » ne sont prévus au contrat qu’« en cas de diligences exceptionnelles », qui ne sont pas justifiées en l’espèce. Cette somme sera déduite de la créance du demandeur.

Enfin, les frais d’« honoraires de constitution d’hypothèque » ne sont pas justifiés par le demandeur. Il convient donc de retrancher cette somme de la créance du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est détenteur d’une créance de 249,80 euros (170,80 + 61 + 18) à l’égard de Mme [C] au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, que cette dernière sera condamnée à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soient productives d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023 sur la somme de 7.537,64 euros, puis à compter du 23 novembre 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 9.608,92 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure avec son accusé de réception datant du 23 mai 2023 demandant le règlement de la somme de 7.537, 64 euros et la sommation de payer du 24 novembre 2023 adressée à la défenderesse pour la somme de 9.608,92 euros au titre des charges de copropriété et frais arrêtés au 22 novembre 2023 et comprenant le coût de l’acte. Il convient en conséquence d’accueillir sa demande et de dire que les intérêts au taux légal courront sur la somme de 7.537,64 à compter de la mise en demeure du 23 mai 2023, puis à compter du 23 novembre 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 2.071,28 euros (9.608,92 – 7.537,64), puis à compter de la présente assignation pour le surplus soit 1.349,32 euros ( 10.708,44 + 249, 80 – 9.608,92).

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil.

Il explique que Mme [C] n’honore pas ses obligations de copropriétaire alors même qu’elle occupe les lieux, que la défenderesse est « de mauvaise foi » vue l’ancienneté de sa dette. Il explique que l’absence de trésorerie induite impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des sommes impayées par la défenderesse alors que les très nombreux travaux effectués améliorent son patrimoine sans cause.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à leur obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [C] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III Sur les mesures accessoires

Mme [C], qui succombe, supportera la charge des dépens, selon les dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels ne comprendront pas les frais de sommations de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Une indemnité de 1.500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que la défenderesse sera condamnée à lui payer.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS