TJ 92050, 17 juin 2026, RG 25/07002

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Juin 2026

N° RG 25/07002 - N° Portalis DB3R-W-B7J-Z6F4

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic

C/

[G] [H] [Q] [R]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SDC [Adresse 2] - [Adresse 3], représenté par son syndic
Société FONCIERE IMMOBILIERE DE PARIS (FIP)
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0056

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [H] [Q] [R]
[Adresse 5]
[Localité 3]

représenté par Me Philippe MIRABEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [R] est propriétaire des lots n° 2029, 2030, 2156, 2157 et 2215 au sein de l'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, l'a fait assigner devant ce tribunal en paiement par acte en date du 28 juillet 2025 et il sollicite, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967 de :

“Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en ses demandes et y faisant droit,

Condamner Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], avec intérêts de droit à compter du 09 juillet 2025, date de l’envoi de la lettre de mise en demeure par avocat, les sommes suivantes :

-23.022,50 euros au titre des charges de coprorpiété arrêtées au 3ème trimestre 2025 inclus,
-122,50 euros au titre des frais de recouvrement,

CondamnerMonsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé au syndicat des copropriétaires du fait de sa défaillance fautive

Condamner Monsieur [G] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité par application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner Monsieur [G] [R] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick Baudoin, SCP Bouyeure Baudouin Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey Besnard, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Rappeler que l’exécution provisoire de droit.”

M. [R] a constitué avocat le 15 septembre 2025.

Lors de l’audience d'orientation du 19 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 04 décembre 2025 pour constitution en défense et conclusions en défense, et, à défaut pour que le demandeur indique si la procédure est en état de faire l'objet d'une ordonnance de clôture et, dans cette hypothèse, s'il accepte le recours à une procédure sans audience.

Lors de l’audience du audience du 04 décembre 2025, en l’absence de conclusions en défense et de réponse du demandeur sur le recours à la procédure sans audience, l'affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture et a été fixée pour plaidoirie au 07 avril 2026.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 12 mars 2026, M. [R] sollicite du tribunal de :

“Vu les dispositions de l’article 803 du code de procédure civile,

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture intervenue le 4 décembre 2025

Renvoyer l’affaire à la mise en état

Sur le fond
Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la coprorpiété des immeubles bâtis
Vu l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
Subsidiairement

Accorder à Monsieur [R] pour les appels de fonds travaux un échelonnement des paiements sur 10 années conformément aux dispositions de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965

Plus subsidiairement dans les termes de l’article 1244-1 du code civil, lui accorder 24 mois de délais

Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.”

Le syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur cette demande de révocation.

A l’issue de l'audience du 07 avril 2026, la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.

Lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d'instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l'article 47.”

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.
Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.
L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. »

L’article 444 du code de procédure civile prévoit, pour sa part, que : « le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats. »

M. [R] explique qu’il sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture afin que ses écritures et pièces soient prises en compte, dans le respect du principe du contradictoire et du respect des droits de la défense, indiquant qu’il n’a pas été en mesure de présenter des conclusions, la partie demanderesse n’ayant produit aucune pièce au soutien de ses prétentions.
Il indique en effet que le maintien de l'ordonnance de clôture l’empêcherait de faire valoir ses moyens de défense et porterait atteinte au principe fondamental du contradictoire, d’autant plus qu’il rappelle avoir engagé une action pendante devant le tribunal Judiciaire de Nanterre aux
fins de voir annuler certaines résolutions de l'assemblée générale à l'origine des appels de fonds, objets du présent litige.

Comme rappelé précédemment, M. [R] a constitué avocat le 15 septembre 2015, l’affaire appelée à une première audience le 19 septembre 2025 a été renvoyée à celle du 04 décembre 2025 pour constitution et conclusions en défense.

Lors de l’audience du 04 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture, aucune conclusion n’ayant été transmise ni aucun message pour solliciter un renvoi ou simplement pour expliquer une quelconque difficulté pour conclure, tenant à l’absence de communication de pièces invoquée par M. [R] au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, laquelle n’a au surplus été formulée trois mois après la clôture et trois semaines avant la date de plaidoirie.

Par conséquent, en l’absence de cause grave, telle que requise par l’article 803 du code de procédure civile, l’introduction d’une instance en annulation de résolutions ne constituant pas cette cause grave, il convient de débouter M. [R] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.
Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 23.022,50 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2025 inclus, outre la somme de 122,50 euros au titre des frais de recouvrement.

Il justifie par la production d'un relevé de propriété que M. [R] est propriétaire des lots n° 2029, 2030, 2156, 2157 et 2215 au sein de la copropriété susvisée.

Il verse également à l'appui de sa demande :

-les appels de fonds émis,

-les procès-verbaux des assemblées générales du:

-14 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2021 au 30 juin 2022, approuvé le budget prévisionnel ajusté pour la période du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023, approuvé le budget prévisionnel ajusté pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté des travaux,

-20 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté des travaux,

-18 décembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024, approuvé le budget prévisionnel ajusté pour la période du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 et voté le budget prévisionnel pour la période du 01 juillet 2025 au 30 juin 2026,

-le décompte sur la période du 01 avril 2023 au 01 juillet 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 23.022,50 euros au titre des charges impayées et de 122,50 euros, ainsi décomposés:
-17,50 euros au titre de frais de prélèvement impayé facturés le 28 avril 2023,
-52,50 euros au titre de frais de rejet de prélèvement facturés le 31 août 2023,
-52,50 euros au titre de frais de rejet de prélèvement du 16 octobre 2023,facturés le 29 novembre 2023.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance, certaine, liquide et exigible et il convient par conséquent de faire droit à sa demande en paiement.

M. [R] est par conséquent condamné à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 23.022,50 euros au titre des charges impayées ainsi que celle de 122,50 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d'aucune perte.
Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires expose que la défaillance de M. [R] créé un déséquilibre certain dans la trésorerie de la copropriété et qu’une indemnité peut lui être allouée en raison du préjudice causé par un copropriétaire n’ayant pas réglé ses charges à leurs échéances, les autres copropriétaires ayant dû en faire l’afvance et enduré les tracasseries d’une procédure.
Il ajoute que le non-paiement par M. [R] de sa quote-part de charges depuis le début de l’année 2023 provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.
Il soutient que le préjudice ainsi causé est donc distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts allouyés en cas de condamnation.
Il sollicite donc la condamnation de M. [R] à lui régler la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

L'octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Or, en l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [R] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [R] est condamné aux dépens de l'instance.

Maître [Z] [D], SCP [A] [D] Daumas Chamard Bensahel Gomez-Rey Besnard, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
Il convient donc de condamner M. [R] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, "les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. "
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS