TJ 92050, 16 juill. 2026, RG 26/00510

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 16 JUILLET 2026

N° RG 26/00510 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3SZ3

N° de minute :

[G], [Z], [T] [D]

c/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenrté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ayant comme enseigne ATRIUM GESTION),
[F], [N], [E] [V]

DEMANDERESSE

Madame [G], [Z], [T] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Etienne ROUSSEAU de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 987

DEFENDERESSES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S (ayant comme enseigne ATRIUM GESTION)
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

Madame [F], [N], [E] [V]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Matëa BECUE, greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 18 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du 19 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a ordonné une expertise judiciaire aux fins d’examiner les désordres affectant l’immeuble.

Par acte authentique du 26 janvier 2022, Madame [G] [D] a acquis un appartement situé au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Madame [G] [D] ayant déclaré subir un dégât des eaux, le juge des référés de céans a par ordonnance du 10 mars 2023 rendu les opérations d’expertise en cours communes à son encontre.

Par ordonnance du 30 mai 2025, il a été procédé à un remplacement d’expert.

Le rapport d’expertise judiciaire, déposé le 26 novembre 2025, a conclu à une double origine des désordres affectant les logements situés au premier et second étage de l’immeuble, à savoir une canalisation intérieure verticale de recueil des eaux usées et pluviales fuyarde et percée et des fuites récurrentes des installations de plomberie sanitaires privatives de l’appartement situé au troisième étage dont Madame [F] [V] est propriétaire occupante.

Courant novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] a fait procédé au changement de la colonne descendante fuyarde.

Du 18 février 2026 au 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a diligenté des travaux de renforcement du plafond de l’appartement de Madame [G] [D].

Par courriel du 2 décembre 2025, le conseil de Madame [G] [D] a demandé au syndicat des copropriétaires de lui rembourser le prix des travaux de rénovation à réaliser dans son appartement, le contrôle de la canalisation fuyarde réalisé par la société ETAT9 à ses frais outre une somme de 15.000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par courrier du 29 janvier 2026, le conseil de Madame [G] [D] a mis en demeure Madame [F] [V] de réaliser les travaux de réparation de ses installations fuyardes dans un délai de 15 jours.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 23 février 2026, Madame [G] [D] a fait assigner devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nanterre Madame [F] [V] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic la société CABINET DE GESTION GUY SOUTOUL C.G.S. (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») aux fins de :
Condamner in solidum et à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] à lui verser la somme de 11.244,30 euros au titre de son préjudice matériel, outre 25.056 euros au titre de son préjudice de jouissance sur la période de mi-avril 2022 à novembre 2025 et 720 euros au titre de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux de renforcement du plafond de son appartement ;Condamner Madame [F] [V] à réaliser tous les travaux nécessaires pour mettre en conformité les installations équipant les pièces d’eau de son appartement dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais d’assignation en référé pour obtenir la désignation d’un expert, les droits de plaidoirie pour la procédure en référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert, les frais d’expertise, les frais de signification de la présente assignation, les droits de plaidoirie de la présente procédure, les frais de signification de l’ordonnance à intervenir et les frais d’inspection de la colonne de l’immeuble par la société Etat9 ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
A l’audience du 18 juin 2026, Madame [G] [D] soutient oralement des écritures signifiées à Madame [F] [V] le 5 juin 2026 et demande de :
Condamner in solidum et à titre provisionnel le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] à lui verser la somme de 6.716,43 euros au titre de son préjudice matériel, outre 25.056 euros au titre de son préjudice de jouissance sur la période de mi-avril 2022 à novembre 2025 et 1.068 euros au titre de son préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux de renforcement du plafond de son appartement ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 2.292 euros TTC correspondant aux frais d’inspection de la colonne descendante de l’immeuble par la société ETAT9 au cours de l’expertise au titre des dépens, ou à titre subsidiaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ou à titre infiniment subsidiaire au titre de son préjudice matériel à titre provisionnel ; Condamner Madame [F] [V] à réaliser tous les travaux nécessaires pour mettre en conformité les installations équipant les pièces d’eau de son appartement dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance puis sous astreinte de 250 euros par jour de retard pendant une durée de 6 mois ;Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais d’assignation en référé pour obtenir la désignation d’un expert, les droits de plaidoirie pour la procédure en référés aux fins d’obtenir la désignation d’un expert, les frais d’expertise, les frais de signification de la présente assignation, les droits de plaidoirie de la présente procédure et les frais de signification de l’ordonnance à intervenir ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
La demanderesse fait valoir, au visa des articles 1240 et 1231-1 du Code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que l’expert judiciaire a retenu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de Madame [F] [V] est établie dans le sinistre qu’elle subit, sans que le fractionnement de son préjudice ne puisse être opposé à la demanderesse. Il est mis en avant une fuite au niveau d’une colonne partie commune et des fuites récurrentes au niveau des parties privatives de Madame [F] [V], ayant fortement dégradé son appartement. Madame [G] [D] indique demander une provision au titre des travaux de remise en état de son appartement, déduction faite des travaux déjà réalisés et remboursés par son assureur. Elle estime qu’au vu des dégradations impactant trois pièces sur les quatre de son appartement, elle a été contrainte de vivre dans un logement dégradé, son préjudice de jouissance ne pouvant dès lors être inférieur à 40% de la valeur locative estimée à 1.440 euros par mois. La demanderesse expose avoir été contrainte de se reloger pendant les travaux réalisés au sein de son appartement. Alléguant d’un dommage imminent en l’absence de réalisation des travaux de reprise par Madame [F] [V], elle estime également que son inaction a constitué un trouble manifestement illicite et que les conditions de l’article 835 du Code de procédure civile sont donc réunies.

Le syndicat des copropriétaires, aux termes d’écritures soutenues à l’audience, demande de :
Se déclarer ratione materiae incompétent pour se prononcer sur les demandes de condamnations provisionnelles et renvoyer la demanderesse à mieux se pourvoir devant le juge du fond ;Condamner Madame [G] [D] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens ;A titre subsidiaire, déclarer Madame [G] [D] mal fondée en ses demandes de provision et juger que seule Madame [F] [V] pourra être condamnée à titre provisionnelle ;A titre infiniment subsidiaire, condamner Madame [F] [V] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;Lui donner acte de son accord pour rembourser la somme de 2.292 euros au titre des frais d’investigation.
Il conteste les conclusions du rapport d’expertise et notamment les taux d’imputabilité, estimant que les désordres ont pour principale origine les installations privatives de Madame [F] [V], mettant notamment en avant une défectuosité au niveau du raccordement sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires indique avoir effectué les travaux de reprise, expliquant le délai par la réticence de Madame [F] [V]. Il conteste l’existence d’un préjudice de jouissance au vu des conclusions de l’expert et de l’occupation continue du bien par la demanderesse

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [F] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures développées oralement par les parties.

MOTIFS

Sur l’injonction à effectuer des travaux

Conformément à l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s'ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un préjudice ou la méconnaissance d'un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que l’appartement de Madame [F] [V] présente des fuites récurrentes au niveau de ses installations de plomberie sanitaire privatives, et ce depuis l’année 2017, en provenance notamment de la pièce d’eau et des équipements de cuisine, qui sont en partie à l’origine des désordres impactant le logement de la demanderesse. L’expert relève ainsi que Madame [F] [V] doit engager dans les meilleurs délais les travaux nécessaires pour mettre en conformité ses installations, les travaux étant évalués à la somme de 2.019,29 euros TTC suivant devis de la société BLANCHE n°EA/00032768 du 7 juillet 2025.

Malgré mise en demeure d’effectuer ces travaux, la défenderesse ne s’est pas manifestée.

Ainsi, son inaction cause un préjudice à Madame [G] [D], trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin. Il sera donc fait injonction à Madame [F] [V] de réaliser les travaux de reprise de ses installations de plomberie privative, conformément au devis de la société BLANCHE n°EA/00032768 du 7 juillet 2025, et d’en justifier auprès de Madame [G] [D] par la production d’une facture acquittée, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans la limite de trois mois.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis affirme que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne conteste pas être redevable de la somme de 2.292 euros TTC correspondant aux frais d’inspection de la colonne descendante de l’immeuble par la société ETAT9. Il convient de relever que cette somme ne relève ni des dépens, dont la liste est prévue strictement par la loi, ni des frais irrépétibles puisqu’il ne s’agit pas de frais exposés dans le cadre d’une procédure judiciaire. Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de cette somme à titre provisionnelle en répétition de l’indu.

Concernant la demande de Madame [G] [D] au titre de son préjudice de jouissance, les conclusions du rapport d’expertise judiciaire en contestent l’existence, au vu de désordres qualifiés d’esthétique. La nature des désordres est confirmée par le procès-verbal de commissaire de justice du 5 mai 2026, qui relève des « petits désordres », des boursouflures et des traces d’humidité. Ainsi, Madame [G] [D] a continué d’occuper l’appartement sans discontinuer et ne produit aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert. Elle ne justifie pas davantage de frais exposés pour se reloger lors de la réalisation des travaux de renforcement du plafond entre le 18 février 2026 et le 12 mars 2026. Elle n’établit donc pas avec l’évidence requise en référé d’obligation non sérieusement contestable à ce titre.

Concernant les travaux de reprise des désordres, l’expert a retenu le devis de la société HARMODECO n°D202510.201 du 22 octobre 2025, pour un total de 11.244,30 euros. Cependant, une partie des travaux prévus par cette pièce ont déjà été réalisés, notamment la reprise du plafond de la salle de bain, la reprise d’une partie du carrelage ainsi que la réalisation de reprise peinture. Sur ce dernier point, la demanderesse produit une facture du 2 avril 2026 d’un montant de 1.037 euros TTC acquittée par elle. Suivant procès-verbal du 5 mai 2026, les désordres persistant dans l’appartement en lien avec le dégât des eaux semblent donc être quelques boursouflures au niveau des murs, sans que les travaux de reprise ne correspondent de manière évidente avec le détail du devis de la société HARMODECO. Il n’est notamment pas relevé de désordres justifiant la dépose de la crédence et la repose du placard, ainsi que la reprise de la peinture du plafond de la chambre. Dès lors, la demanderesse ne peut donc prétendre de manière non sérieusement contestable qu’au remboursement des frais avancés par elle.

Si les juridictions du fond peuvent retenir, lorsqu’un dommage résulte de fautes consécutives, une condamnation in solidum de chacun des coauteurs à la réparation de l’entier dommage, le juge des référés ne peut quant à lui ordonner de provision que dans la limite d’un montant non sérieusement contestable. L’expert estime que les préjudices de la demanderesse relèvent à 70% du syndicat des copropriétaires et à 30% de Madame [F] [V], ventilation retenue après étude des dires de l’avocat de Madame [G] [D] comprenant des développements repris à l’audience. Ainsi, au vu du partage de responsabilité retenu par l’expert, il convient donc de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [G] [D] la somme provisionnelle de 726 euros et Madame [F] [V] la somme provisionnelle de 311 euros, montant à hauteur desquels leur obligation ne semble pas sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Au vu de l’issue du litige, le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] seront condamnés in solidum aux dépens, dont la liste est fixée par la loi. Il n’y a notamment pas lieu, au stade du référé, de statuer sur les frais d’expertise judiciaire.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et Madame [F] [V] seront condamnés in solidum à payer à Madame [G] [D] la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS