TJ 92050, 17 juin 2026, RG 25/05633

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
17 Juin 2026

N° RG 25/05633 - N° Portalis DB3R-W-B7J-Z7K7

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic

C/

SCI LA RESIDENCE D’ANTONY

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic
SARL CPL IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DÉFENDERESSE

SCI LA RESIDENCE [Etablissement 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]

défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2026 en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, Vice-Président, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière [Adresse 4] est propriétaire de lots au sein de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

La société [Adresse 4] était composée de quatre associés, M. [C] [X], Mme [M] [N], Mme [E] [F] et Mme [I] [Q].

Mme [F] est sortie de la société à la suite d'un acte de retrait de parts sociales datant du 20 octobre 2003 et Mme [M] [N] est décédée le 22 octobre 2019, la société n'ayant désormais pour seul gérant que M. [C] [X].

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, par exploit en date du 25 juin 2025, a fait assigner la SCI [Adresse 5][Etablissement 2], prise en la personne de son représentant légal, devant la présente juridiction afin d'obtenir paiement de la somme de 76.820, 52 euros à titre principal et celle de 234 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, outre celle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 04 décembre 2025 et signifiées à la SCI [Adresse 4] le 02 décembre 2025, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 35, 36, 55 et 60 du décret du 17 mars 1967, 1343-2, 1342-10 et 1240 du Code civil , 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 44, 514, 699, 700,750-1 et 825 du code de procédure civile, de:
"RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société CPL IMMOBILIER, en son action;
L'EN DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
CONDAMNER la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société CPL IMMOBILIER, la somme totale de 95.398,43 euros, correspondant à :
-95.164,43 euros à titre principal, charges arrêtées au 8 octobre 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ;
-234 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;
CONDAMNER la SCI RESIDENCE D'[Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de
l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société CPL IMMOBILIER, la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNER la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires de de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la société CPL IMMOBILIER, la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
CONDAMNER la SCI RESIDENCE D'ANTONY aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation et des conclusions d'actualisation. "

La SCI [Adresse 4] n'a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 18 décembre 2025 et l'affaire a été fixée pour plaidoiries à l'audience du 07 avril 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires tendant à " l'en déclarer bien-fondé " ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.
Par ailleurs, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n'est pas contestée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l'espèce paiement de la somme de 95.164,43 euros au titre de charges dues arrêtées au 8 octobre 2025, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2024 , outre la capitalisation des intérêts, et 234 euros de frais de recouvrement.

Il produit un relevé des formalités publiées du 01 janvier 1974 au 11 novembre 2024 dont il ressort qu'à la date du 22 août 2023, la société [Adresse 4] était propriétaire des lots n°11,12, 17 et 27 au sein de la copropriété susvisée.

Il verse également à l'appui de sa demande :

-un acte de retrait de parts, établi le 20 octobre 2003, dont il ressort que Mme [F] a demandé à se retirer de la SCI et que les lots n°2, 17 et 25 lui ont ainsi été attribués,

-une attestation notariée en date du même jour indiquant que ces lots ont été attribués à Mme [F] par la SCI [Adresse 4],

-les procès-verbaux des assemblées générales du:

-13 mars 2019 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2018, ajusté le budget prévisionnel pour l'exercice 2019, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2020 ainsi que divers travaux,

-17 novembre 2020 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2019 et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2021,

-15 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2020, ajusté le budget prévisionnel 2021, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2022 et voté divers travaux,

-14 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2023 et autorisé le syndic à agir pour entreprendre une procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. ou Mme [L],

-05 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022 et 2023, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice 2024, voté le budget prévisionnel de l'exercice 2025, voté un appel de fonds pour défaut de trésorerie et divers travaux,

-17 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2024, ajusté le budget prévisionnel de l'exercice 2025, approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2026 et voté divers travaux, ainsi que son attestation de non recours,

-la mise en demeure par lettre recommandée datant du 15 octobre 2024, portant sur la somme de 73.811,27 euros, et sa preuve de dépôt, le courrier ayant été retourné à l'expéditeur avec la mention "destinataire inconnu à l'adresse",

-les décomptes établis sur la période du 01 janvier 2020 au 01 octobre 2025 mentionnant un solde débiteur au titre des charges dues d'un montant de 95.398,43 euros.

-les appels de fonds émis portant sur les lots n°1, 12 et 27.

En l'espèce, alors que le syndicat des copropriétaires indique dans ses conclusions que la SCI [Adresse 4] est propriétaire des lots n°1, 12 et 27, il ressort toutefois de la fiche immeuble produite aux débats qu'à la date du 22 août 2023, elle était propriétaire des lots n°11, 12, 17 et 27 et que par acte notarié, en date du 20 octobre 2023, les lots n°2, 17 et 25 ont été attribués à Mme [F], cette dernière ayant souhaité se retirer de la SCI.

Or, les appels de fonds produits sont établis pour les lots n°1, sans qu'il soit justifié que la SCI [Adresse 4] en est propriétaire, ainsi que pour les lots n°12 et 27 alors qu'ils ne sont plus la propriété de la SCI depuis le 20 octobre 2023, date de leur attribution à Mme [F].

Les appels de fonds adressés aux copropriétaires préalablement à la date d'exigibilité de la créance sont certes sans influence sur l'exigibilité de la dette en elle-même, mais il s'agit cependant de documents utiles pour justifier de la créance en permettant l'examen des tantièmes de charges communes générales affectées au lot du copropriétaire débiteur pour chaque provision réclamée.

Dès lors, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d'identifier avec certitude les lots dont la SCI [Adresse 4] est propriétaire ni de vérifier que les charges réclamées correspondent à des lots lui appartenant.

Le syndicat des copropriétaires échoue dès lors à rapporter la preuve du bien-fondé de sa créance et il convient par conséquent de le débouter de l'intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, est condamné au paiement des entiers dépens de l'instance et le sens de la décision conduit à le débouter de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS