TJ 92050, 16 juill. 2026, RG 23/02614

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
16 Juillet 2026

N° RG 23/02614 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YGAM

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. Y-M INVEST

C/

S.A.S. ARMOBAT,

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. Y-M INVEST
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Aude REBIERE-LATHOUD de la SELARL ATOUTS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R273

DEFENDERESSE

S.A.S. ARMOBAT,
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2026 en audience publique devant :

Camille COSQUER, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Juliette MONGIN, Vice-présidente
Xavier HAUBRY, Vice-président
Camille COSQUER, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Elza BELLUNE, greffière placée.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 mars 2021, la SCI Y-M INVEST a confié à la société CREAZIONE ARCHITECTE la maîtrise d’œuvre de travaux de réhabilitation et de rénovation d’une maison de ville située [Adresse 3] à Bordeaux (33000). Par le même acte, l’exécution des travaux a été confiée à la société ARMOBAT pour un montant total de 438 388 euros HT (482 226,80 euros TTC).
Il était convenu que les travaux commencent le 21 mai 2021 et s’achèvent au plus tard le 1er novembre 2022.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 décembre 2022, la société CREAZIONE ARCHITECTE a mis en demeure la société ARMOBAT d’achever les travaux dans un délai de dix jours.
La SCI Y-M INVEST a fait établir un procès-verbal de constat de l’état du chantier par huissier de justice le 8 janvier 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2023, la SCI Y-M INVEST a fait assigner la société ARMOBAT devant le tribunal judiciaire Nanterre aux fins de voir :
Prononcer la résiliation du contrat pour inexécution fautive ;Condamner la société ARMOBAT à lui payer les sommes de :23 889,14 euros au titre des sommes indument perçues ;91 980,08 euros au titre des sommes payées au sous-traitant ;13 990 euros au titre des pénalités de retard augmentées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, à parfaire à la date du jugement ;21 006 euros à titre de dommages et intérêts pour les loyers perdus, à parfaire à la date du jugement ;57 048,78 euros au titre du l’achèvement des travaux ;Condamner la société ARMOBAT aux entiers dépens et à lui payer à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er avril 2024, la SCI Y-M INVEST a formulé les mêmes demandes, en actualisant les sommes réclamées au titre des pénalités de retard, des loyers perdus et du coût d’achèvement des travaux.
A l’appui de ses prétentions, la SCI Y-M INVEST expose qu’en n’achevant pas les travaux qu’elle lui avait confiés, la société ARMOBAT a commis un manquement suffisamment grave pour justifier la résolution judiciaire du contrat. Elle ajoute qu’une partie des fonds versés à la société ARMOBAT a été indûment perçue, dès lors que les travaux correspondant n’ont pas été exécutés et en demande le remboursement.
Elle demande également l’application des pénalités de retard contractuellement prévues, et réclame à ce titre la somme de 13 990 euros.
Enfin, la SCI Y-M INVEST entend mettre en jeu la responsabilité contractuelle de la société ARMOBAT pour voir indemniser les préjudices qu’elle estime avoir subis. Elle demande ainsi une indemnisation correspondant au coût nécessaire pour achever le chantier ainsi qu’aux sommes qu’elle a été contrainte de payer directement à la société LG MEDIA, en raison des carences de paiement de la société ARMOBAT envers ses sous-traitants et de la paralysie du chantier que ces manquements ont causé. Elle expose en outre qu’elle souhaitait mettre en location son bien après l’achèvement des travaux et qu’elle a ainsi perdu des loyers dont elle réclame le paiement.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
La société ARMOBAT, régulièrement assignée à étude, sa domiciliation ayant été confirmée au commissaire de justice par un employé de la société, n’a pas constitué avocat.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 6 mai 2026. À l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026, prorogé au 16 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité des demandesIl est constant qu’à défaut de constitution d'avocat de l'une des parties, les conclusions doivent être notifiées à cette dernière par voie de signification, faute de quoi elles lui sont inopposables.
La société ARMOBAT a été assignée le 6 février 2023 à étude, son adresse ayant été confirmée au commissaire de justice par l’employé de la société de domiciliation. Le commissaire de justice précise n’avoir pu signifier l’assignation à personne en raison du refus de l’employé de la société de domiciliation, se déclarant non habilité. Un avis de passage a été laissé et la lettre prévue à l'article 658 du code de procédure civile a été adressée à la société ARMOBAT. L'assignation est donc régulière en la forme.
La SCI Y-M INVEST, après y avoir été invitée, ne justifie pas avoir fait signifier à la société ARMOBAT, défaillante, ses conclusions notifiées par voie électronique les 18 décembre 2023 et 1er avril 2024. Seules les demandes qu’elle forme à son encontre dans son assignation sont donc recevables.
Sur les demandes en résiliation judiciaire du contrat et en paiement des sommes indûment perçuesEn application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Aux termes de l’article 1217 du code civil « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :
Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;Obtenir une réduction du prix ;Provoquer la résolution du contrat ;Demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».
Aux termes de l’article 1224 du même code « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».
Il résulte des dispositions combinées des articles 1227 à 1229 du code civil que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et être prononcée par le juge, et qu’elle met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En l’espèce, il ressort du contrat conclu entre les parties le 20 mars 2021 que la société ARMOBAT s’est engagée à effectuer les travaux et à les achever au plus tard le 20 mars 2022, l’échéance ayant ensuite été reportée d’un commun accord entre les parties au 1er novembre 2022, selon le compte-rendu de chantier du 21 octobre 2022 établi par le maître d’œuvre.
Les quatre comptes-rendus de chantiers versés aux débats, datés du 30 septembre, 21 octobre, 14 et 23 décembre 2022 attestent du retard pris dans l’exécution des travaux par la société ARMOBAT, le maître d’œuvre constatant notamment lors de sa dernière visite en date du 5 janvier 2023 « un blocage du chantier avec un manque d’avancée notable sur les postes suivis par l’entreprise ARMOBAT ». L’inachèvement des travaux par la société ARMOBAT est également établi par les termes du courrier de la mise en demeure qui lui a été adressée par le maître d’œuvre, dont il ressort qu’au 23 décembre 2022, le chantier n’est pas terminé, que l’entrepreneur ne répond pas aux questions posées par l’architecte, et que les travaux d’électricité sont à l’arrêt au motif que le sous-traitant en charge du lot électricité n’a pas été payé par la société ARMOBAT. Le constat de l’état du chantier établi par le commissaire de justice mandaté par la SCI Y-M INVEST le 8 janvier 2023 relève notamment que la peinture n’est pas achevée dans plusieurs pièces, que l’électricité n’est pas finalisée et la plomberie non réalisée et que les menuiseries sont partiellement manquantes.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’inachèvement des travaux par la société ARMOBAT constitue un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat établi avec la SCI Y-M INVEST à la date du présent jugement.
Le demandeur produit un décompte à partir du devis initial chiffrant le montant des travaux non réalisés, notamment sur les lots électricité, plomberie et menuiserie, dont il résulte que l’avancement réel du chantier correspond à la somme totale de 329 166 euros HT, soit 362 082,60 euros TTC. Il ressort d’un autre décompte établi par le maître d’œuvre en date du 30 octobre 2022 que la SCI Y-M INVEST a réglé à la société ARMOBAT à titre d’acomptes la somme totale de 385 971,74 euros. Ces éléments sont insuffisants pour rapporter la preuve de l’état d’avancement du chantier tel que rapporté par le demandeur et donc de la réalité du caractère indû des versements dont il est sollicité la restitution. En effet, en l’absence d’élément émanant d’un tiers, tel un constat d’huissier ou un décompte établi par le maître d’œuvre confirmant l’état d’avancement du chantier et donc le chiffrage proposé par le demandeur, ce dernier échoue à rapporter la preuve de sa créance.
En conséquence, la demande en restitution sera rejetée.
III. Sur la demande en paiement des pénalités de retard
Le demandeur sollicite le paiement d’une somme de 13 990 euros au titre des pénalités de retard, à parfaire au jour du jugement, soutenant qu’il était prévu au contrat des pénalités journalières de 164 euros
Aux termes de l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».
En outre, en vertu de l'article 1190 du code civil, « Dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé. ».
En l’espèce, le cahier des clauses administratives particulières (CCAP) annexé au contrat du 20 mars 2021 stipule en son article 2.3.1 intitulé « Pénalités pour retard dans l’achèvement des travaux » que : « En règle générale en application de l’article 20.1 du CCAG, les pénalités de retard sont prévues ainsi : 1/3000 du montant des travaux avec un minimum de 70 euros HT par jour calendaire de retard (dimanche et jours fériés inclus) sur les délais contractuels. Lorsque l’entrepreneur aura dépassé le délai contractuel ou la répartition du délai contractuel, il pourra être mis en demeure d’avoir à prendre toutes dispositions pour achever les travaux dans un délai déterminé ». Le paragraphe suivant de la même clause est ainsi rédigé :  « Les délais contractuels entre clients et entreprise appliqués dans ces travaux, sans mise en demeure préalable, mais sur simple confrontation de la date d’expiration du délai contractuel d’exécution, augmenté éventuellement des prolongations pour intempéries constatées au-delà des jours ouvrés prévisionnels inclus dans le délai contractuel et des augmentations de délai accordé, prévoient une pénalité de 70 euros / jour au -delà du 7e jour ouvrable ».
En l’absence de clarté de la clause, qui prévoit plusieurs montants applicables indistinctement, le contrat doit s’interpréter en faveur du débiteur et les pénalités de retard journalières prévues pour les travaux confiés à ARMOBAT s’élèvent donc à 70 euros et non à 164 euros, ni à 160 euros qui correspondent aux 1/3000e du montant total des travaux TTC.
Toutefois, cette somme apparaît manifestement excessive, de sorte qu’il convient de la ramener à 50 euros. Le nombre de jours à prendre en compte est celui courant à compter du 9 novembre 2022, soit le 7e jour ouvrable après le 1er novembre 2022 et jusqu’au 6 février 2023, date de l’assignation, soit 95 jours au total. Par conséquent, la société ARMOBAT sera condamnée à payer à la SCI Y-M INVEST la somme de (50 x 95 =) 4 750 euros.
S’agissant des intérêts légaux, la SCI Y-M INVEST ne produit aucun courrier de mise en demeure pour le paiement des pénalités de retard, de sorte que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, soit à compter du 6 février 2023.
IV. Sur la réparation des préjudices
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».
En outre, en application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L'engagement de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux.
Sur le remboursement des sommes versées directement au sous-traitantLa SCI Y-M INVEST réclame le paiement de la somme de 91 980,08 euros TTC qu’elle soutient avoir versée directement à la société LG MEDIA, sous-traitant de la société ARMOBAT, en raison de l’absence de paiement fautif de l’entrepreneur à son sous-traitant. Elle produit en ce sens une facture établie à son nom, par la société LG MEDIA, datée du 2 novembre 2022 pour un montant total de 91 980,08 euros TTC. Aucun autre document n’est produit à l’appui de cette prétention.
Force est de constater que par cet unique document, le demandeur ne prouve pas que les travaux listés dans cette facture correspondent à ceux qui ont été réglés dans le cadre du marché de travaux initial conclu avec la société ARMOBAT, ni que cette dernière aurait dû effectuer des paiements correspondant aux sommes réclamées à LG MEDIA. De la même manière, la SCI Y-M INVEST ne prouve pas avoir réglé les sommes correspondant à la facture à la société LG MEDIA, de sorte que le préjudice invoqué n’est pas certain.
En conséquence, faute pour le demandeur de rapporter la preuve d’une faute commise par la société ARMOBAT et d’un préjudice en résultant, cette demande en paiement sera rejetée.
Sur le coût d’achèvement des travauxLa SCI Y-M INVEST réclame le paiement de la somme de 57 048,78 euros au titre de l’achèvement des travaux, selon devis versé aux débats et établi par la société LG MEDIA.
Cependant, il est constant que le coût du marché de travaux n’a été réglé que partiellement par le demandeur à la société ARMOBAT. Le seul coût tiré de l’achèvement complet des travaux ne constitue pas un préjudice indemnisable pour la SCI Y-M INVEST, dès lors que le contrat a été résilié judiciairement.
En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement au titre de l’achèvement des travaux.
Sur la perte des loyersIl est acquis qu’en n’achevant pas les travaux de construction qui lui avaient été confiés, la société ARMOBAT a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle.
Le demandeur sollicite une indemnisation à hauteur de 21 006 euros au titre de la perte de loyers, qui s’analyse en réalité en perte de chance de louer son bien, puisqu’il indique dans ses écritures avoir « acquis la maison objet du chantier aux fins d’investissement locatif a compter du mois de novembre 2022 » et avoir « effectué un travail de recherche de locataires pour un loyer mensuel de 7002 € correspondant au prix du marché pour une maison de ce standing ».
Le demandeur produit une proposition de location émanant d’une agence immobilière présentant deux options : la location de la maison complète pour un loyer mensuel de 6 997 euros, ou la location à la chambre, soit sept chambres pour un montant total de 7 002,40 euros par mois. Il est précisé dans le document que les frais de gestion s’élèvent à 7 584,30 euros par an, et les frais de mise en location à 4 134 euros par an, soit au total 976,52 euros par mois.
Compte tenu de ces éléments, le tribunal retiendra la somme de 6 000 euros par mois comme base du calcul de la réparation accordée à la SCI Y-M INVEST au titre de la perte de chance de louer son bien.
Or, il est constant que la réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Au regard des éléments de la procédure et des pièces produites, la perte de chance de louer le bien sera fixée à 80 %, ce qui représente un montant de 4 800 euros par mois.
Le tribunal ne disposant d’aucun élément actualisé quant à la date effective de mise en location du bien, ces éléments n’étant pas exposés dans l’assignation, et les conclusions notifiées électroniquement ayant été déclarées irrecevables, la période de préjudice retenue courra du 1er novembre 2022 au 6 février 2023, date de l’assignation.
Il convient en conséquence de condamner la société ARMOBAT à payer à la SCI Y-M INVEST la somme de 15 200 euros (4 800 x 3 mois et 5 jours) au titre de la perte de chance de louer son bien.
IV. Sur les mesures accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société ARMOBAT, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La société ARMOBAT, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la SCI Y-M INVEST la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe : PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat conclu entre la société ARMOBAT et la SCI Y-M INVEST le 20 mars 2021 à la date du présent jugement ; DEBOUTE la SCI Y-M INVEST de sa demande en restitution formée à l’égard de la société ARMOBAT à hauteur de 23 889,14 euros TTC au titre des sommes indûment perçues ; CONDAMNE la société ARMOBAT à payer à la SCI Y-M INVEST la somme de 4 750 euros au titre des pénalités de retard contractuelles et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 6 février 2023 ; CONDAMNE la société ARMOBAT à payer à la SCI Y-M INVEST la somme de 15 200 euros au titre de la perte de chance de louer son bien ; DEBOUTE la SCI Y-M INVEST de sa demande en paiement à hauteur de 91 980,08 au titre des sommes versées au sous-traitant ; DEBOUTE la SCI Y-M INVEST de sa demande en paiement à hauteur de 57 048,78 au titre du coût d’achèvement des travaux ; CONDAMNE la société ARMOBAT aux dépens ; CONDAMNE la société ARMOBAT à payer à la SCI Y-M INVEST la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.