TJ 50147, 13 juill. 2026, RG 25/00281

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00281 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 13 JUILLET 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - [N] [G]
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [B] [A], non comparante représentée par Madame [C] [W], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [R]
demeurant 283 Rue des Clos - Logt 53 - 50000 SAINT-LO
non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 27 avril 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame [J] [U], en présence de Monsieur [P] [X], auditeur de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 27 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2024, l’Office public de l’habitat [N] [G] (ci-après dénommé “[N] [G]”) a donné à bail à M. [O] [R] un local à usage d'habitation situé 283 rue des Clos, logement 53, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 335,69 euros par mois, outre 171,99 euros de charges, et le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 349,23 euros, outre 175,31 euros de charges, depuis le 1er janvier 2026.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025 signifié à l’étude, [N] [G] a fait signifier à M. [O] [R], un commandement de payer la somme de 3122,53 euros en principal à la date du 2 juin 2025 correspondant aux loyers et charges échus et impayés. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025 signifié à l’étude, [N] [G] a fait assigner M. [O] [R], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 23 juillet 2025 par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-ordonner en conséquence l’expulsion de M. [O] [R], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,
-condamner M. [O] [R] à payer à [N] [G] le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, soit la somme de 3122,53 euros, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail, dont le montant des sommes dues en principal au 19 août 2025 est de 4233,19 euros, augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, sur le fondement de l’article 1344-1 du code civil,
-condamner M. [O] [R] à payer à [N] [G] à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
-condamner M. [O] [R] à payer à [N] [G] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [O] [R] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 avril 2026, [N] [G], représenté par Mme [C] [W] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 6793,40 euros.

Bien que régulièrement avisé de l’audience par acte de commissaire de justice signifié le 28 août 2025 à étude, M. [O] [R] n’était ni présent ni représenté et n’a fait connaître aucune raison à cette absence.

Aucun diagnostic social et financier concernant M. [O] [R] n’a été joint au dossier.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le demandeur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes du V dudit article : “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”

De même, aux termes du VII dudit article : “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

En l’espèce, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires en son article 4.7.

Par acte d'huissier du 10 juin 2025, [N] [G] a fait délivrer à M. [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3122,53 euros, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

M. [O] [R] n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines conformément aux dispositions sus-évoquées, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juillet 2025.

Cependant, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition que ce dernier soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, le défendeur n'a pas comparu pour faire valoir des éléments actualisés sur sa situation personnelle ou contester les demandes présentées par son bailleur.

Aucun diagnostic social et financier permettant d'apprécier les conséquences personnelles et particulières de son expulsion, n’a pu être réalisé par les services sociaux du Département au Tribunal.

Le demandeur indique n’avoir aucune nouvelle de son locataire.

Dès lors, aucun délai de paiement ne sera accordé et l’expulsion de M. [O] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d'occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 23 juillet 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[N] [G] justifie dans son principe et dans son montant de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 6793,40 euros arrêtée au jour de l'audience.

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [O] [R] au paiement de la somme de 6793,40 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation arrêtés au 21 avril 2026 (terme de mars 2026 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les autres demandes

M. [O] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il apparaît inéquitable de mettre à la charge des défendeurs les sommes exposées par [N] [G] dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS