TJ 50147, 13 juill. 2026, RG 25/00283

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00283 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 13 JUILLET 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - [R] [S]
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [M] [B], non comparante représentée par Madame [U] [J], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [H]
né le 15 juillet 2022 à SAINT-LO
demeurant 102 Rue des Plants - Appartement 75 - 50000 SAINT-LO
non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 27 avril 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Monsieur [Q] [P], auditeur de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 27 avril 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 août 2017, l’office public de l’habitat [R] [S] (ci-après dénommé “[R] [S]”) a donné à bail à Mme [G] [H] un local à usage d’habtation sis 102 rue des Plants, appartement 75, à SAINT LÔ (50000), moyennant un loyer mensuel révisable de 168,23 euros, outre 53,71 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 189,81 euros, outre 86,89 eurs de charges depuis le 1er janvier 2025.

Par lettre recommandé avce accusé de réception distribué le 21 septembre 2024, [R] [S] a mis en demeure Mme [G] [H] d’effectuer un désencombrement du logement ainsi qu’un entretien de l’intérieur et du balcon qui était jonché d’excréments de pigeons.

Par courrier du 10 octobre 2024, [R] [S] a mis en demeure Mme [G] [H] de se conformer à ses obligations de locataire en évacuant les déchets présents et en nettoyant le logement.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025 signifié à l’étude, [R] [S] à fait assigner Mme [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaires de Coutances aux fins de voir :
-prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties le 4 août 2017 pour non respect des obligations locatives du fait d’un défaut d’entretien du logement et de troubles de voisinage,
-ordonner en conséqeunce l’expulsion de Mme [G] [H], ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trovant dans les lieux loués de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
-condamner Mme [G] [H] à payer à [R] [S] à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemmnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
-condamner Mme [G] [H] à payer à [R] [S] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner Mme [G] [H] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 avril 2026, [R] [S], représenté par Mme [U] [J] munie d’un pouvoir à cet effet, maintient ses demandes résultant de son assignation.

Bien que régulièrement convoquée à l’audience, Mme [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée deux mois avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 28 août 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de une obligation principal d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Lorsqu'elle est demandée en justice, le juge peut prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat et prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, [R] [S] verse aux débats, à l’appui de sa demande de résiliation, deux procès-verbaux de constat d’occupation :
-le premier en date du 21 octobre 2020 constatant la présence d’une dizaine de pigeons sur le balcon. Le sol du balcon, le garde-corps, la peinture des cloisons et les divers objets qui s’y trouvent sont couverts de fientes. Il n’est pas possible d’ouvrir la fenêtre ou la porte fenêtre donnant sur ce balcon sans que les pigeons tentent de pénétrer dans le logement. Des morceaux de pain sont visibles sur le sol du balcon. Le logement est très encombré et en désordre mais ne présente pas de dégradation particulière. Les revêtements des sols, des cloisons et des plafonds sont en état d’usage de même que les équipements sanitaires et les menuiseries,
-le second en date du 26 septembre 2024 constate dès l’entrée une circulation difficile dans le logement. Un séchoir à linge est disposé dans l’entrée. Dans le fond de l’entrée, une accumulation d’objets divers est présent du sol au plafond. De l’autre côté du couloir, devant la salle d’eau, se trouve encore une accumulation d’objets divers et de déchets. Au milieu de cette accumulation, posé en équilibre sur divers objets, un petit congélateur est branché. Dans ce couloir d’entrée, l’espace pour circuler est d’une largeur d’environ 40 centimètres. Au plafond, il existe une fixation pour détecteur de fumée mais le détecteur est absent. Dans la salle d’eau, des objets et des déchets sont accumulés le long du mur du lavabo. Le lavabo est encombré, le siphon inacessible. La locataire précise qu’il y a des fuites au lavabo. Une acccumulation d’objets et de déchets est présent devant et sur le radiateur. A côté du WC, une accumulation du tubes en carton de rouleaux de papier toilette est présent. La porte de la pièce ne peut pas être fermée. La pièce principale est totalement encombrée, seul un petit cheminement mène à la cuisine et au canapé à droite de l’accès à la pièce. La pièce est très sale. De nombreux déchets sont accumulés (bouteilles plastiques, contenants alimentaires, papiers, carton,...). Il existe plusieurs cages à oiseaux posées en équilibre sur des monticules. Deux cages sont occupés par des perruches, une dizaine en tout. Les cages sont encrassées et non nettoyées depuis de nombreux mois. Les excréments et les graines sont répandus sur les cages et le monticule au-dessous. Sur une table devant le canapé est posé un aquarium avec une eau en état de croupissement avancé. Le mobilier n’est quasiment pas visible. Au plafond, les dalles polystyrènes sont encrassées, la douille et l’ampoule sont encrassées. Aucun radiateur n’est visible car cachés par les objets accumulés. Il existe une porte-fenêtre à un battant avec encadrement PVC très encrassé, laquelle donne sur le balcon. Cette porte-fenêtre ne peut pas être ouverte sur plus de cinq centimètes en raison des amas à l’arrière. Le sol du balcon est jonché d’excréments de pigeons lesquels recouvrent totalement le sol sur une épaisse couche. Durant tout le constat, les pigeons vont et viennent sur ce balcon. Le garde-corps est encrassé. Il existe une fenêtre PVC à deux battants à peine visible, l’accès est impossible. L’accès à la cuisine est également encombré, il n’est pas possible d’aller au-delà de l’accès. De très nombreux déchets sont accumulés, l’évier n’est plus visible et est inaccessible. Le fond de la pièce est rempli de déchets, un monticule de bouteilles PVC sur une hauteur de 150 centimètres est présent. La machine à laver et la cuisinière, en l’état actuel, ne peuvent être utilisées. En équilibre sur la cuisinière, un barbecue, sur lequel sont posées en équilibre précaire une bouilloire et une crépière électrique encrassée, est présent. La fenêtre donnant sur le balcon ne peut pas être ouverte et est encrassée. Le radiateur est à l’arrière d’un amas de déchets. Les dalles polystyrènes du plafond sont encrassées, comme la douille et son ampoule. Deux rubans tue-mouches encrassées sont présents. Dans la cave du logement, il n’est pas possible d’entrer en raison de la présence de meubles mais également de nombreux sacs contenant des bouteilles en plastiques. La locataire indique qu’elle a demandé plusieurs fois à changer de logement et que l’accumulation a commencé il y a deux ans espérant que [R] [S] la relogerait ailleurs face à cette situation. Elle indique également qu’elle ne dort plus dans son logement depuis six ans en raison du bruit que feraient les voisins.

[R] [S] verse également aux débats un premier courrier adressé à Mme [G] [H] en date du 18 septembre 2020 l’invitant à nettoyer son balcon, ainsi qu’un signalement aux services sociaux communaux et départementaux du 3 octobre 2025 faisant état d’une situation d’incurie et d’encombrement extrème du logement laisssant craindre une situation de danger pour la locataire ainsi que pour ses voisins.

La locataire ne comparait pas à l’audience afin de contester les demandes du requérant ou pour contredire les éléments apportés par ce dernier.

Ainsi, la concordance des éléments contenus dans les différentes pièces apportées par [R] [S] démontrant l’aggravation du défaut d’entretien sur cinq ans, lequel crée désormais un risque sanitaire et de déclenchement d’incendie tant pour la locataire que pour son voisinage.

Malgré les nombreuses relances effectuées par le bailleur, Mme [G] [H] n’a entrepris aucune démarche pour désemcombrer le logement.

Du fait de son absence, elle n’apporte aucune explication à son comportement.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail conclu le 4 août 2017 pour non-respect par la locataire de ses obligations contractuelles.

Par conséquent, Mme [G] [H] devra libérer les lieux et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie dans les quinze jours de la signification du présent jugement.

A défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, à défaut de libérer les lieux, Mme [G] [H] devra payer à [R] [S] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dus en cas de poursuite du bail.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Mme [G] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de signification de l’assignation.

AFFAIRE : N° RG 25/00283 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAFN

Sur l'application de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de [R] [S] l’intégralité des sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de rejeter les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS