TJ 50147, 29 juin 2026, RG 26/00038

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 26/00038 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EBXM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 29 JUIN 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - MANCHE HABITAT
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [F] [Y], non comparante représentée par Madame [E] [P], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K]
né le 26 octobre 1980 à SAINT-LO (MANCHE)
demeurant 49 impasse des bergeronnettes - Appt 21 - 50000 SAINT LO
comparante en personne et assisté de Madame [G], assistante sociale (ACCUEIL EMPLOI)

Débats à l’audience publique du 16 mars 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Monsieur [U] [H], auditeur de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe , et en présence de Madame [R] [A] [T], greffière stagiaire lors des débats

Après débats à l'audience publique du 16 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mars 2023, l'Office public de l'Habitat (ci après dénommé " MANCHE HABITAT ") a consenti un bail d'habitation à M. [C] [K] sur des locaux situés au 49 Impasse des Bergeronnettes à Saint-Lô (50000) - APPT 21, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 289,71 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2862,72 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire, ainsi qu'un second commandement de justifier d'une assurance locative dans le délai d'un mois, visant également la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [K] le 3 septembre 2025.

Par assignation du 25 novembre 2025, MANCHE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances pour faire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [C] [K], et à séquestrer les biens,
- obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
3 359,28 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 25 novembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 16 mars 2026, MANCHE HABITAT maintient ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 mars 2026, s'élève désormais à 3742,36 euros. Il déclare, par ailleurs, qu'un précédent plan d'apurement avait été prévu entre les parties, ce protocole d'accord ayant été homologué par ordonnance sur requête rendue le 19 novembre 2024, mais qu'il n'a pas été respecté par le locataire. Toutefois, MANCHE HABITAT indique qu'un accompagnement social se met désormais en place concernant M. [K], et ne s'oppose pas dès lors aux délais de paiement proposés par le défendeur, et ajoute que ce dernier a intégralement payé le loyer de mars 2026.
Aux termes de ses écritures, MANCHE HABITAT indique en outre que M. [K] a justifié d'une assurance locative, mais que celle-ci n'était valable que jusqu'au 28 février 2026.

M. [C] [K] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [C] [K] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement MANCHE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

L'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 septembre 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2862,72 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et si un précédent plan d'apurement avait été conclu, et homologué judiciairement, ce dernier n'a pas été respecté.

S'agissant de l'assurance, M. [K] ayant justifié d'une assurance locative jusqu'au 28 février 2026 suite au commandement lui ayant été délivré, cette cause ne sera pas retenue pour l'acquisition de la clause résolutoire.

Au vu toutefois du caractère infructueux du commandement de payer, le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2025.

2. Sur les conséquences de la résiliation du bail

2.1 Sur la demande en paiement

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l'établissement MANCHE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 16 mars 2026, M. [C] [K] restait à devoir la somme en principal de 3742,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus jusqu'au mois de février 2026 inclus.

M. [C] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 9 septembre 2025 sur la somme de 2862,72 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 496,56 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

2.2 Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l'application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Aux termes du VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement accordés.

En l'espèce, M. [K], comparant à l'audience, sollicite des délais de paiement, et souhaite se maintenir dans les lieux. Il est constant qu'il a payé le loyer du mois de mars 2026, et qu'ainsi il a repris le paiement intégral du loyer.

Il justifie percevoir l'ARE à hauteur de 1137 euros, outre une prime d'activité de 152, 88 euros qui, selon ses déclarations, va s'arrêter prochainement. Il indique par ailleurs que cette dette de loyer est son unique dette.

MANCHE HABITAT ne s'oppose pas aux délais de paiement et précise qu'un accompagnement social est mis en place autour du locataire.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que M. [K] est en situation de régler sa dette locative et de faire droit à sa demande de délais de paiement, selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision.

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. M. [K] serait également redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à libération effective des lieux.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique et de l'équité, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS