TJ 63113, 29 mai 2026, RG 24/01352

VTD/AC

Jugement N°
du 29 MAI 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/01352 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JPXZ / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[F] [S]

Contre :

S.A.R.L. [Z] [G] [H]
et autres

Grosse : le

la SELARL OLYMPE AVOCATS
Me Marie-françoise VILLATEL

Copies électroniques :

la SELARL EVEZARD LEPY - MANDEVILLE
Me Claire JARSAILLON
la SELARL OLYMPE AVOCATS
la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES
Me Marie-françoise VILLATEL

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [F] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]

ayant pour avocat plaidant la SELARL OLYMPE AVOCATS, avocats au barreau de LYON et pour avocat postulant Me Claire JARSAILLON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEUR

ET :

S.A.R.L. [Z] [G] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Rep/assistant : la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Société BPCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 4]

Rep/assistant : la SELARL EVEZARD LEPY - MANDEVILLE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Syndicat de copropriétaires [Adresse 4]
pris en la personne de son syndic de copropriété la SARL IMMOBILIER GERGOVIA
[Adresse 5]
[Localité 5]

Rep/assistant : Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

E.U.R.L. SOCIETE A L’EAU [Adresse 6]
[Adresse 7]
[Localité 6] / FRANCE

Rep/assistant : la SELARL EVEZARD LEPY - MANDEVILLE, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

S.E.L.A.R.L. [W] es qualité de liquidateur judiciaire de la société [Z] [G] [H] ayant son siège social sis [Adresse 8] à [Localité 7] prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9]
[Localité 8]

n’ayant pas constitué avcocat

DÉFENDERESSES

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Laurence BÉDOS, Première Vice-Présidente,
Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,
M. Alexis LECOCQ, Juge,

assistés lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Amandine CHAMBON,.

Après avoir entendu, en audience publique du 02 Mars 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu le 4 mai 2026, puis prorogé pour être rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 décembre 2022, M. [F] [S] a acquis dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, au sein de la résidence [Adresse 10], un appartement de type T2 au 4ème étage, situé [Adresse 11] à [Localité 9].

Les travaux d’édification ont débuté en juin 2011 sous la maîtrise d’ouvrage de la société Aumoine Stéphane Promotion (AS Promotion).

La maîtrise d’oeuvre a été confiée à la SARL Agence [G] [H], le lot “gros oeuvre” à la société Sorebat, le lot “étanchéité” à la société Ettic, et le lot “chauffage / plomberie VMC”
à l’EURL A L’Eau Plombier. Le contrôleur technique était la société Socotec.

La réception des travaux est intervenue le 21 juin 2013.

M. [S] est entré en possession de l’appartement en juin 2014.

En 2017, ce dernier s’est plaint auprès du syndic de copropriété de la résidence, la SARL Immobilier Gergovia, d’une infiltration d’eau au niveau du plafond du couloir donnant accès à la chambre de son appartement.

Divers diagnostics et interventions ont été diligentés au cours de l’année 2017.

La SARL Immobilier Gergovia a effectué le 14 décembre 2017 une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage de l’immeuble, la compagnie MMA. Une expertise amiable a été organisée le 12 janvier 2018, un rapport préliminaire a été établi le 2 février 2018, puis un rapport définitif le 24 juillet 2018. Une intervention de la société ECB sur une gaine technique verticale intérieure était sensée avoir traité le problème.

Pourtant, dans une correspondance par mail du 20 juin 2018, M. [S] a signalé au syndic de copropriété que les fuites d’eau étaient ré-apparues de manière importante.

M. [S] a fait établir un procès-verbal de constat par un huissier de justice en date des 28 novembre et 4 décembre 2019 faisant ressortir que l’enduit et la peinture de l’appartement se décollaient, que des traces de couleur marron et des traces de moisissure étaient présentes, et que des gouttes d’eau tombaient.

Procédure de référé :

Suivant actes des 14, 15, 16, 19, 20 et 21 avril 2021, M. [S] a sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, au contradictoire des sociétés Groupama Rhône-Alpes Auvergne, assureur de la société Ettic, Etanchéité Couverture Bardage, Gan Assurances, assureur de la société Sorebat, Mutuelle des Architectes Français, Axa France Iard, assureur de la société Socotec, AS Promotion, Agence [G] [H], Socotec, Ettic, et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], représenté par son syndic, la société Immobilier Gergovia.

Par acte du 21 mai 2021, le syndicat des copropriétaires a appelé en cause la société MMA Iard Assurances Mutuelles, assureur dommages-ouvrage de la résidence [Adresse 10] afin que les opérations d’expertise à intervenir lui soient rendues communes et opposables.

Par ordonnance de référé du 13 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a fait droit à la demande et a désigné M. [N] [J] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire ayant sollicité que la société A L’Eau Plombier soit appelée dans la cause afin d’intervenir aux opérations d’expertise, la SARL Agence [G] [H] a pris l’initiative de l’assigner en référé.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société A L’Eau Plombier par ordonnance du 11 janvier 2022.

Parallèlement, afin de préserver ses délais, M. [S] a initié une procédure au fond à l’encontre de la même société, ce qui a donné lieu à une ordonnance de sursis à statuer du juge de la mise en état en date du 5 avril 2022, en attendant le rapport d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 mars 2023.

Procédure au fond :

Par actes du 9 avril 2024, M. [F] [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à Clermont-Ferrand représenté par son syndic la SARL Immobilier Gergovia et la SARL [Z] [G] [H] aux fins d’indemnisation et a sollicité la reprise de l’instance au fond qu’il avait initiée contre la société A L’Eau Plombier.

Par acte du 16 octobre 2024, la SARL Agence [G] [H] a appelé en cause la société A L’Eau Plombier et son assureur la SA BPCE Iard.

Le 7 février 2025, le conseil de la SARL [Z] [G] [H] a informé le juge de la mise en état du placement de sa cliente en liquidation judiciaire par jugement du 2 octobre 2024 du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand, nommant la SELARL [W] en qualité de liquidateur.

M. [S] a déclaré sa créance à hauteur de 41 500 euros entre les mains du liquidateur le 3 décembre 2024 et a appelé en cause par acte du 28 mars 2025, la SELARL [W] ès qualités de liquidateur de la SARL [Z] [G] [H].

Toutes les procédures ont été jointes par le juge de la mise en état.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2026.

---

Dans ses dernières conclusions notifiées le 15 juillet 2025, M. [F] [S] demande au tribunal, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, 1792 du code civil, 1147 ancien du code civil, 1240 et suivants du code civil, L.622-22 et R.622-20 du code de commerce, de :
- dire et juger que les infiltrations constatées trouvent leur origine dans une partie commune ;
- dire et juger que les infiltrations constatées sont de nature à rendre son appartement impropre à la destination d’habitation et, en tout état de cause, que les travaux n’ont pas été effectués selon les règles de l’art ;
- dire et juger que ces infiltrations trouvent en partie leur cause dans les travaux effectués par la société A L’Eau Plombier et les manquements de la maîtrise d’œuvre effectuée par la société Agence [G] [H] ;
- en conséquence, condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à [Localité 10] représenté par son syndic la société Immobilier Gergovia, la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et la société A L’Eau Plombier ainsi que son assureur BPCE Iard au paiement d’une indemnité de 22 250 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à [Localité 10] représenté par son syndic la société Immobilier Gergovia, la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et la société A L’Eau Plombier ainsi que son assureur BPCE Iard au paiement d’une indemnité de 5000 euros au titre de son préjudice moral ;
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] à [Localité 10] représenté par son syndic la société Immobilier Gergovia, la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et la société A L’Eau Plombier ainsi que son assureur BPCE Iard au paiement d’une indemnité de 10000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens d’instance distraits au profit de Me Virginie Pezzella, en ce compris les frais d’expertise d’un montant de 4 250 euros ;
- fixer sa créance au passif de la liquidation de la société [Z] [G] [H] à la somme de 41 500 euros.

Par dernières conclusions notifiées le 20 novembre 2025, l’EURL A L’Eau Plombier et la SA BPCE Iard demandent au tribunal, de:
à titre principal :- juger que les demandes et appels en garantie de la société Agence [G] [H], qui avait déjà fait l’objet d’un jugement de liquidation, contre la société A L’Eau Plombier, et la société BPCE Iard, devront être rejetées comme étant irrecevables ;
- rejeter comme étant irrecevables et non fondées les demandes dirigées contre la société A L’Eau Plombier, qu’elles soient formulées :
> au titre de l’article 1792 du code civil, faute de démontrer que l’origine du sinistre met en cause l’un des ouvrages, dont la réalisation lui a été confiée ;
> au titre de sa responsabilité contractuelle et/ou délictuelle, faute de démontrer une faute ou un manquement de sa part, dans la mesure où les lanternes de ventilation de chute EP [Localité 11] ne sont pas dans son marché ;
- condamner la partie succombante à payer à la société A L’Eau Plombier et à la société BPCE Iard la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
à titre subsidiaire :- si le tribunal estimait pouvoir retenir une part de responsabilité contre la société A L’Eau Plombier, dire qu’elle ne saurait excéder 25 %, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] devant supporter le reste au titre de sa responsabilité de plein droit, de son inertie préjudiciable dans la gestion de ce dossier, du retard dans la commande des travaux de réparation et en raison de l’impossibilité de justifier de l’auteur du branchement à l’origine des infiltrations intervenu sur la toiture terrasse, travaux litigieux dont il ne pouvait pas ne pas avoir connaissance;
- débouter M. [S] de sa demande au titre du préjudice moral et réduire celle au titre des frais irrépétibles ;
- mettre la société BPCE Iard hors de cause, n’étant plus l’assureur de la société A L’Eau Plombier à la date de la réclamation, et les demandes relevant de garanties facultatives.

Par dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] pris en la personne de son syndic la SARL Immobilier Gergovia demande au tribunal, au visa des articles 1792, 1147 ancien, 1240 du code civil et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis, de:
- constater que, si les infiltrations d’eau constatées dans l’appartement de M. [S] trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble, les responsables de ces désordres sont exclusivement les sociétés Agence [G] [H] et A L’Eau Plombier ;
- dire et juger, en conséquence, que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ne peut se voir reprocher aucun pourcentage de responsabilité dans les désordres constatés chez M. [S] et qu’il sera ainsi exonéré de toute condamnation de quelque nature que ce soit;
- constater que le comportement d’évitement de M. [S] ne lui a pas permis d’entreprendre des mesures utiles à la résolution rapide des désordres dénoncés par ce copropriétaire ;
- dire et juger, en conséquence, qu’il ne peut se voir reprocher quelque négligence ou retard que ce soit qui serait à l’origine d’un préjudice de jouissance subi par M. [S] ;
- constater qu’il conteste de façon légitime les préjudices invoqués par M. [S] et déclarer cette contestation juste et fondée ;
- débouter en conséquence M. [S], la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et la société A L’Eau Plombier, ainsi que son assureur BPCE Iard de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;
- condamner M. [S] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive initiée à son encontre ;
- condamner la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et/ou la société A L’Eau Plombier, ainsi que son assureur BPCE Iard à lui verser la somme de 253 euros TTC au titre des travaux de plomberie en toiture qui ont été réalisés par l’entreprise Lefèvre Plomberie ;
- condamner M. [S], la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et/ou la société A L’Eau Plombier, ainsi que son assureur BPCE Iard à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- lui donner acte de son appel en garantie de la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et/ou la société A L’Eau Plombier ainsi que son assureur BPCE Iard ;
- condamner, le cas échéant, la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et/ou la société A L’Eau Plombier, ainsi que son assureur BPCE Iard, in solidum ou solidairement, à le garantir de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre des travaux qui ont été réalisés en toiture de la résidence ;
- ordonner que l'exécution du jugement à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;
- condamner M. [S], la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur la SELARL [W] et/ou la société A L’Eau Plombier, ainsi que son assureur BPCE Iard aux entiers dépens de procédure de référé et au fond, en ceux compris les frais d’expertise
judiciaire.

Par conclusions notifiées le 11 octobre 2024, la SARL [Z] [G] [H] a demandé au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants, 1147 ancien applicable et 1240 du code civil, de:
- débouter M. [S] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- le condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;
- lui donner acte de son appel en cause et en garantie de la société A L’Eau Plombier et de son assureur la société BPCE Iard.

Régulièrement assignée, la SELARL [W] ès qualités de liquidateur de la SARL [Z] [G] [H] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

En application de l'article L.641-9 I du code de commerce, le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens tant que la liquidation judiciaire n'est pas clôturée, les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine devant alors être exercés, pendant toute la durée de la liquidation judiciaire, par le liquidateur.

Toutefois, lorsqu'une instance tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme
d'argent pour une cause antérieure au jugement d'ouverture de sa liquidation judiciaire, est en cours à la date de ce jugement, le débiteur a, dans ce cas, le droit propre d'exercer les voies de recours prévues par la loi contre la décision statuant sur la demande de condamnation.

En l'espèce, la procédure engagée par M. [S] à l’encontre de la SARL [Z] [G] [H] selon acte du 9 avril 2024 était en cours au jour de l'ouverture de la procédure collective, et celle-ci disposait ainsi d'un droit propre à se défendre sur les demandes dirigées à son encontre, de sorte que, en l'absence de constitution du liquidateur appelé en la cause, il convenait de statuer en l'état des écritures de cette dernière signifiées antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire.

Or, les seules conclusions établies au nom de la SARL [Z] [G] [H] sont en date du 11 octobre 2024, soit prises postérieurement au jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand ayant ouvert la procédure de liquidation judiciaire en date du 2 octobre 2024. Lesdites conclusions ne doivent donc pas être prises en compte et le tribunal n’est pas saisi des demandes y figurant.

I- Sur les demandes de M. [F] [S]

- Sur la responsabilité des sociétés Agence [G] [H] et A L’Eau Plombier

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Les garanties de l’article 1792 du code civil se transmettent comme un accessoire de la chose vendue du maître de l’ouvrage aux acquéreurs successifs.

> Sur l’origine et la qualification du désordre

M. [S] a acquis le 21 décembre 2012 dans le cadre d’une VEFA, un appartement au sein de la résidence [Adresse 10], situé [Adresse 11] à [Localité 9].

La vente a été conclue avec la société AS Promotion laquelle exerçait la maîtrise d’ouvrage des travaux de construction de la résidence.

La maîtrise d’oeuvre avait été confiée à la société Agence [G] [H], le lot “Chauffage gaz plomberie sanitaire - VMC” à la société A L’Eau Plombier.

L’appartement a été livré en juin 2014 à M. [S]. Des fuites d’eau survenant en plafond du hall de la chambre ont été signalées par celui-ci au syndic de copropriété par courrier du 18 septembre 2017, M. [S] se plaignant de subir ces désagréments depuis deux ans.

Malgré des interventions en 2018 d’un expert de l’assurance dommages ouvrage et d’entreprises, les fuites ont perduré.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que les désordres sont visibles au droit du plafond du dégagement entre la chambre, la salle de bains et le séjour ; des écoulements d’eau ont souillé et partiellement délité le plafond du hall, sachant que l’ouverture pratiquée dans le plafond, visible au jour de l’expertise, résultait des investigations de l’expert amiable.

L’expert judiciaire a indiqué que selon les dires de M. [S], les écoulements d’eau suivaient par gravité la génératrice basse du tuyau en PVC visible en sous face de la dalle du 5ème étage et qu’ils survenaient environ 24 heures après un épisode de pluie et de vent.

Lors des réunions d’expertise, l’expert n’a constaté aucune présence d’eau ou d’humidité mesurable, aucun épisode de pluie et de vent n’ayant précédé ces réunions.

L’expert a constaté en terrasse que :
- la ventilation haute de chute [Localité 11] en PVC était intégrée à une souche maçonnée et étanchée en rive de l’acrotère Nord ;
- l’ouvrage n’était pas immédiatement protégé par un chapeau de ventilation de chute, mais raccordé à une sorte de prolongateur aérien ligaturé sur une gaine voisine de ventilation mécanique à l’aide d’un collier de serrage en polyamide (ce dispositif ne figure pas dans les contrats de travaux de construction, il s’agit d’un dispositif mis en oeuvre postérieurement à la réception) ;
- la rigidité d’un tel attelage résidait sur un seul point de contact entre deux génératrices de cylindres ;
- le prolongateur était sur toute sa longueur soumis aux vents dominants d’Ouest.
L’expert a expliqué qu’un tel dispositif était très instable, que le bras de levier que constituait le prolongateur sollicitait grandement le manchon d’étanchéité de la souche lors de tempêtes ; que l’examen du manchon avait montré que :
- la pénétration de la ventilation au travers du manchon était étanchée à l’aide d’un simple joint de silicone lissé sur la tranche de ce dernier et partiellement altéré ;
- aucune collerette d’étanchéité en acier galvanisé ne protégeait le joint silicone ;
- une mousse polyuréthanne humide et fortement dégradée régnait entre le manchon et la ventilation de chute [Localité 11] en PVC.

Au cours des opérations d’expertise, de l’eau a été introduite entre le manchon et la ventilation de chute [Localité 11] ; après quelques minutes, il a été noté que l’eau s’écoulait en sous face de la dalle du 5ème étage du dégagement de l’appartement de M. [S].

Ainsi, la matérialité des désordres relatifs aux infiltrations est établie.

Il résulte de l’examen des pièces versées et du rapport d’expertise judiciaire que les désordres, apparus postérieurement à la réception, n'étaient ni apparents ni réservés à cette date (21 juin 2013).

Par ailleurs, l’expert judiciaire a précisé que si les désordres n’altéraient pas la solidité des ouvrages de structure, si ce n’est partiellement au droit d’un dégagement ceux de second oeuvre, notamment ceux de plâtrerie, peinture, ils nuisaient à l’habitabilité de l’appartement en ce qu’ils nécessitaient, lors d’orages et de vent, la mise en place d’un seau pour recueillir les eaux d’infiltration : ils altéraient ainsi grandement l’usage qui pouvait être attendu d’un appartement.

Par conséquent, ces désordres sont de nature décennale.

> Sur la responsabilité des constructeurs

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en oeuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

La présomption de responsabilité prévue à l’article 1792 du code civil ne cède que devant la preuve d’une cause étrangère, laquelle s’entend notamment du fait du maître de l’ouvrage.

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise les causes des infiltrations d’eau étaient :
- la mise en oeuvre instable d’une sorte de prolongateur aérien de la ventilation de chute qui, sous l’action des vents dominants d’Ouest, était fortement secoué jusqu’à solliciter le manchon d’étanchéité de la souche de ventilation ; par là même, le joint en silicone d’étanchéité à l’eau présent entre le manchon et la ventilation de chute s’en est trouvé altéré ;
- et l’origine : l’absence de collerette d’étanchéité à l’eau qui, en cas d’altération du joint silicone, constituait une sécurité à l’eau.

L’expert a expliqué que concernant la mise en oeuvre du prolongateur aérien de la ventilation sur la gaine spiralée en acier galvanisé, il s’agissait d’un ouvrage de fortune ou provisoire qui relevait de l’improvisation :
- on ne pouvait méconnaître que le contact entre deux génératrices de cylindres non parallèles était un point et que dès lors, une telle mise en oeuvre était instable ;
- l’emploi d’un collier de serrage en polyamide pour ligaturer les deux ouvrages n’était pas conforme aux règles de l’art habituelles.
L’auteur de la mise en oeuvre du prolongateur postérieurement à la réception des travaux n’a pas pu être déterminé.

Concernant l’absence de collerette d’étanchéité à l’eau, il a expliqué qu’elle témoignait d’une méconnaissance du DTU 43.1 Etanchéité des toitures terrasses et toitures inclinées avec éléments porteurs en maçonnerie en climat plaine / Article 8.7 Etanchéité au droit des traversées et pénétrations ; que s’agissant d’un ouvrage mis en oeuvre dans le cadre des contrats de travaux de construction de la résidence, il s’agissait de :
- une faute de conception du maître d’oeuvre aux motifs que les pièces écrites des CCTP et DGPF relatives au lot Chauffage gaz - ventilation - plomberie sanitaire qu’elle avait rédigées ne stipulaient pas les dispositions du DTU 43.1 ;
- une malfaçon de l’entreprise du lot Chauffage gaz - ventilation - plomberie sanitaire.

L’EURL A L’Eau Plombier affirme qu’une seule certitude ressort du rapport d’expertise : l’origine du dégât des eaux provient de l’installation d’un tuyau PVC raccordé sur une lanterne de ventilation de chute EP [Localité 11] située sur le toit terrasse ; que cette déviation litigieuse a été réalisée après la réception, mais personne ne sait qui a réalisé cette déviation. Elle conteste l’analyse de l’expert qui retient sa responsabilité et celle du maître d’oeuvre au motif que le joint silicone d’étanchéité dans la lanterne de ventilation aurait dû être protégé par une collerette. Elle estime que le rôle causal de ce non respect du DTU (absence de collerette) n’est pas établi car les 11 autres lanternes équipées du même joint n’ont jamais généré d’infiltrations. Elle ajoute n’être jamais intervenue sur le toit terrasse et que les lanternes de ventilation n’étaient pas dans son lot.

L’expert a précisément répondu sur ce point en page 26 de son rapport : c’est le plombier qui pose le tuyau de ventilation dans les ouvrages de l’étancheur et c’est le même plombier qui pose la collerette d’étanchéité sur son ouvrage.

Au surplus, si la cour de cassation refuse de reconnaître la responsabilité d’un constructeur qui n’aurait pas respecté un DTU si aucun désordre ne s’en est suivi, il en va différemment en présence d’un désordre.

Or, ainsi que le fait valoir M. [S], depuis que la collerette a été installée à la suite du dépôt du rapport d’expertise, le désordre a cessé : ainsi, si une collerette avait été placée dans le tuyau de ventilation lors de la construction comme le préconise le DTU 43.1 Etanchéité des toitures terrasses et toitures inclinées avec éléments porteurs en maçonnerie en climat plaine / Article 8.7 Etanchéité au droit des traversées et pénétrations, l’étanchéité aurait été assurée malgré les infiltrations d’eau causées par la mise en oeuvre du prolongateur d’eau.

Il ressort de ces éléments que le désordre d’infiltrations est directement en lien avec l’activité de l’EURL A L’Eau Plombier qui intervenait pour le lot Chauffage gaz - ventilation - plomberie sanitaire, et en lien avec l’activité de la SARL [Z] [G] [H], maître d’oeuvre.

L’EURL A L’Eau Plombier et la SARL [Z] [G] [H] n’établissent pas l’existence d’une cause étrangère susceptible de les exonérer, étant rappelé que l’absence de faute n’est pas exonératoire de responsabilité.

Ainsi, les désordres sont imputables à L’EURL A L’Eau Plombier et la SARL [Z] [G] [H] : elles sont responsables de plein droit, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, envers M. [S], desdits désordres.

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14, alinéa 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’action dirigée contre le syndic ès qualités, suppose un dommage causé par les parties communes, le juge devant rechercher si le dommage provient d’une partie commune ou d’un ouvrage dont un copropriétaire aurait un usage exclusif, et non un trouble provenant des parties privatives. En prévoyant que la responsabilité résulte des dommages ayant leur origine dans les parties communes, la loi en fait une responsabilité objective. La responsabilité du syndicat sera engagée de plein droit dès lors que le siège du dommage se situe dans les parties communes.

Il ne s’agit pas d’une présomption irréfragable et le syndicat peut s’exonérer en établissant la cause étrangère non imputable, mais la preuve de l’absence de faute ne suffit pas. La force majeure ne pourra exonérer le syndicat que si un événement imprévisible et irrésistible est à l’origine du dommage. En revanche, la faute de la victime peut aboutir à un partage de responsabilité.

Le syndicat ne peut s'exonérer par la preuve de son absence de faute. Il est en outre responsable des vices de construction qu'il ignorait ou dont la cause est antérieure à la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété.

En l’espèce, il a été énoncé ci-dessus qu’il résultait du rapport d’expertise judiciaire que les causes des infiltrations d’eau étaient :
- la mise en oeuvre instable d’une sorte de prolongateur aérien de la ventilation de chute qui, sous l’action des vents dominants d’Ouest, était fortement secoué jusqu’à solliciter grandement le manchon d’étanchéité de la souche de ventilation ; par là même, le joint en silicone d’étanchéité à l’eau présent entre le manchon et la ventilation de chute s’en est trouvé altéré ;
- et l’origine : l’absence de collerette d’étanchéité à l’eau qui, en cas d’altération du joint silicone, constituait une sécurité à l’eau.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a précisé que si les désordres n’altéraient pas la solidité des ouvrages de structure, si ce n’est partiellement au droit d’un dégagement ceux de second oeuvre, notamment ceux de plâtrerie, peinture, ils nuisaient à l’habitabilité de l’appartement ce qu’ils nécessitaient, lors d’orages et de vent, la mise en place d’un seau pour recueillir les eaux d’infiltration : ils altéraient ainsi grandement l’usage qui pouvait être attendu d’un appartement.

Il est ainsi établi que les fuites provenaient d’une mauvaise installation effectuée sur la ventilation de chute située en toiture de la copropriété, seule une collerette d’étanchéité à l’eau permettant de remédier au désordre. Ainsi, les désordres qui caractérisent un vice de construction, trouvaient leur origine dans une ventilation commune située en toiture de la copropriété, donc dans une partie commune.

En application des dispositions sus-mentionnées, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des désordres et de leurs conséquences. Il s’agit d’une responsabilité de plein droit vis-à-vis de M. [S], copropriétaire, qui n’a pas à démontrer l’existence d’une faute du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires demande toutefois à être exonéré de toute responsabilité, estimant rapporter la preuve d’une faute d’un tiers, à savoir celle du maître d’oeuvre et du plombier, outre celle du maître de l’ouvrage et du bureau de contrôle technique.

En l’absence de démonstration d’une cause étrangère, ou d’une faute de M. [S] en lien direct avec son préjudice (il n’est pas responsable des infiltrations, les négligences reprochées n’expliquent pas la cause des désordres), la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue.

- Sur les préjudices de M. [S]

M. [S] sollicite :
- une indemnité de 22 250 euros au titre du préjudice de jouissance ;
- une indemnité de 5 000 euros au titre du préjudice moral.

Il fait valoir qu’après le départ de son locataire en septembre 2019, il n’a pu relouer son appartement jusqu’à la date des réparations prises en charge financièrement par le syndicat des copropriétaires, soit le 17 mai 2023, soit sur une période de 44,5 mois moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charge.

Il soutient par ailleurs avoir été victime d’un important préjudice moral face à l’attitude du syndic qui a toujours refusé de prendre au sérieux les désordres dont il se plaignait.

> sur le préjudice de jouissance

M. [S] a versé en pièce n°17 un courriel en date du 19 juillet 2022 émanant d’une agence immobilière, Cegadim, mentionnant que l’appartement litigieux pourrait être loué entre 480 et 500 euros hors charges mensuellement si le dégât des eaux était réparé. Une valeur mensuelle de 490 euros sera ainsi retenue.

Les travaux de réparation en toiture ont été effectués au mois de mai 2023.

Toutefois, le point de départ invoqué par M. [S], à savoir le mois de septembre 2019 n’est pas justifié. L’indemnisation du préjudice sollicité est une perte de loyers. Il est donc nécessaire de déterminer la date à laquelle le dernier occupant des lieux est parti. Le tribunal retiendra la date de l’assignation en référé, soit le mois d’avril 2021, dans la mesure où il n’est pas exposé de motifs justifiant le délai entre le constat d’huissier de décembre 2019 et l’assignation en référé en avril 2021 (aucune démarche n’étant justifiée sur cette période de temps).

La durée de la période d’indemnisation porte ainsi sur une période maximum de 25 mois.

Enfin, il ne peut s’agir que d’une perte de chance de pouvoir louer l’appartement, perte de chance qui sera fixée par le tribunal à 80 %.

Ainsi, le préjudice de jouissance de M. [S] sera retenu à hauteur de 9 800 euros.
490 euros x 25 mois x 80 % = 9 800 euros.

> sur le préjudice moral

Outre le fait que les reproches formulés le sont à l’encontre du syndic et non du syndicat des copropriétaires, le préjudice moral n’est pas justifié. La demande à ce titre sera rejetée.

- Sur la garantie des assureurs

M. [S] sollicite la condamnation in solidum de la société A L’Eau Plombier avec son assureur BPCE Iard sans préciser ni le fondement juridique, ni les moyens à l’appui de cette prétention.

Or, la société BPCE Iard demande sa mise hors de cause, faisant valoir que les préjudices dont il est sollicité la réparation sont de nature immatérielle et qu’elle n’était pas l’assureur de la société A L’Eau Plombier à la date de la réclamation, demandes relevant selon elle des garanties facultatives qui concernent l’assureur en base réclamation, à savoir la société Generali.

Dans ces circonstances, la société BPCE Iard justifiant qu’elle n’était pas l’assureur décennal de la société A L’Eau Plombier au jour des réclamations puisqu’il est produit l’attestation d’assurance de la société auprès de la compagnie Generali pour l’année 2024, alors que les préjudices dont il est demandé réparation par M. [S] sont de nature immatérielle, les demandes de ce dernier de condamnation à l’encontre de la société BPCE Iard seront rejetées.

* * * * * * * * *

En conclusion, s’agissant des demandes de M. [S], il y a lieu de :
- fixer la créance de ce dernier au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Agence [G] [H] représentée par la SELARL [W], à la somme de 9 800 euros ;
- condamner in solidum la société A L’Eau Plombier et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à payer à M. [S] la somme de 9 800 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de percevoir ses loyers ;
- rejeter la demande de M. [S] au titre du préjudice moral.

II- Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

> sur la demande au titre des travaux de plomberie

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société [Z] [G] [H] représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [W] et/ou la société A L’Eau Plombier et son assureur BPCE Iard à lui verser la somme de 253 euros TTC au titre des travaux de plomberie en toiture réalisés par l’entreprise Lefèvre Plomberie.

Il s’agit des travaux préconisés par l’expert judiciaire en toiture afin de faire cesser les troubles dans l’appartement de M. [S], travaux que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser à la suite du dépôt du rapport d’expertise.

Il dispose ainsi d’une action récursoire contre le maître d’oeuvre et le plombier sur le fondement de l’article 1792 du code civil au vu des développements précédents.

Les sociétés Agence [G] [H] et A L’Eau Plombier sont responsables sur le fondement de l’article 1792 du code civil des désordres d’infiltrations.

La société Agence [G] [H] ayant été placée en liquidation judiciaire, il ne peut être prononcée de condamnation à paiement à son encontre. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une déclaration de créance entre les mains du liquidateur, sa demande à l’encontre de cette société sera ainsi rejetée.

Néanmoins, les demandes dirigées à l’encontre de la société A L’Eau Plombier et son assureur décennal la société BPCE Iard seront accueillies, s’agissant d’un préjudice matériel. Au surplus, chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner in solidum la société A L’Eau Plombier et son assureur la société BPCE Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 253 euros TTC.

> sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires demande de condamner M. [S] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant valoir qu’il ne lui a jamais donné les moyens de mener à bien des investigations poussées permettant de trouver des solutions curatives à bref délai.

Toutefois, aucun abus n’est caractérisé, M. [S] ayant simplement exercé une action pour faire valoir ses droits, ce dernier subissant des infiltrations dénoncées depuis plusieurs mois, voire années, problème auquel il n’a été trouvé solution que dans le cadre de l’expertise judiciaire. La demande à ce titre sera rejetée.

> sur la demande en garantie formée contre les constructeurs

Etant condamné au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 à payer à M. [S] une somme de 9 800 euros au titre de la perte de loyers, le syndicat des copropriétaires forme un recours en garantie contre les constructeurs.

Sa demande formée à l’encontre de la SARL Agence [G] [H] sera rejetée pour les mêmes motifs que ceux exposés au titre des travaux de plomberie.

Il en va différemment de son appel en garantie formé à l’encontre de la société A L’Eau Plombier, recours qui doit être exercé à proportion de la faute de celle-ci. Or, il ressort du rapport d’expertise de M. [J] que la faute du plombier a été retenue à hauteur de 25 % dans la réalisation du dommage.

En outre, la demande formée contre l’assureur BPCE Iard sera rejetée, ce dernier n’étant pas tenu de couvrir les dommages immatériels.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera relevé et garanti par la société A L’Eau Plombier des condamnations prononcées à son encontre à hauteur de 25 %.

III- Sur les demandes de l’EURL A L’Eau Plombier

La société A L’Eau Plombier demande de dire que sa part de responsabilité ne saurait excéder 25 %, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] devant supporter le reste au titre de sa responsabilité de plein droit, de son inertie préjudiciable dans la gestion de ce dossier, du retard dans la commande des travaux de réparation et en raison de l’impossibilité de justifier de l’auteur du branchement à l’origine des infiltrations intervenu sur la toiture terrasse, travaux litigieux dont il ne pouvait pas ne pas avoir connaissance.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés ou de l’article 1240 du code civil s’ils ne le sont pas.

Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portion de chacun d’eux.

En l’espèce, la société A L’Eau Plombier ne caractérise aucune faute du syndicat des copropriétaires en lien de causalité avec les dommages, son recours en garantie sera rejeté.

IV- Sur les décisions de fin de jugement

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société A L’Eau Plombier et son assureur BPCE Iard, et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé incluant les frais d'expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires sera relevé et garanti par la société A L’Eau Plombier des condamnations prononcées à son encontre à ce titre à hauteur de 25 %.

La société A L’Eau Plombier et le syndicat des copropriétaires seront condamnés in solidum à payer à M. [S] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande à ce titre contre la société BPCE Iard doit être rejetée dans la mesure où il a été débouté de ses demandes formées contre elle, la condamnation aux dépens de l’assureur se justifiant au vu de son obligation de garantie du préjudice matériel dans le cadre des demandes du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il y a lieu de condamner in solidum la société A L’Eau Plombier et son assureur BPCE Iard à payer au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS