TJ 57463, 20 juill. 2026, RG 25/00110

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00110 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LULS

Minute n° 26/100

du 20 juillet 2026

section civile
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S.U. [O], dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son président Monsieur [Q] [O]
représentée par Me David MARTIN, avocat au barreau de METZ,

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. [R], dont le siège social est sis [Adresse 4]
prise en la personne de son gérant Monsieur [G] [R]
représentée par Me Stéphanie GRIECI, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

JUGE : Véronique KRETZ

GREFFIER : Nadège BOUROLLEAU

DÉBATS :

À l'audience du 01 juin 2026
tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe,
rendu par décision contradictoire, en premier ressort
signé par Véronique KRETZ, vice-présidente au tribunal de proximité de Sarrebourg, assistée de Nadège BOUROLLEAU, greffier, n'ayant pas participé au délibéré.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) [O] a fait assigner la société civile immobilière (SCI) [R] devant le tribunal de proximité de Sarrebourg aux fins de voir la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

- 4 166 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;
- 416 euros à titre de dommages et intérêts en raison du retard apporté à cette restitution ;
- 4 000 euros au titre d’une somme indûment versée ;

Elle demande en outre de condamner la SCI [R] aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025, puis retenue et plaidée à l’audience du 1er juin 2026.

À cette audience, la SASU [O], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions écrites du 28 mai 2026, aux termes desquelles elle maintient les demandes formées dans son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les parties étaient liées par un bail commercial, auquel elles ont décidé de mettre fin d’un commun accord suivant protocole sous seing privé du 22 avril 2025.

Aux termes de cet accord, elle devait verser à la SCI [R] une indemnité de résiliation anticipée d’un montant de 18 750 euros, tandis que la SCI [R] devait lui restituer le dépôt de garantie de 4 166 euros.

Elle indique avoir réglé l’indemnité de résiliation le 30 mai 2025, mais que la SCI [R] n’a pas restitué le dépôt de garantie, alors que ce remboursement devait intervenir au plus tard dans les sept jours suivant la date de libération des locaux fixée au 1er juin 2025. Une mise en demeure lui a été adressée le 19 août 2025, demeurée sans effet.

Elle sollicite, en conséquence, outre le remboursement du dépôt de garantie, des dommages et intérêts correspondant à 10 % de son montant, soit 416 euros.

Elle soutient également avoir versé par erreur à la SCI [R], le 3 février 2025, une somme de 4 000 euros dont elle demande la restitution sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil.

Elle fait valoir que cette somme ne pouvait correspondre à l’occupation de places de stationnement supplémentaires, dès lors que le bail prévoyait la mise à disposition de 10 places et qu’elle n’en a jamais utilisé davantage.

Concernant les sommes invoquées par la SCI [R] pour justifier la conservation du dépôt de garantie, la SASU [O] reconnaît devoir supporter 90 % de la taxe foncière, au prorata de sa période d’occupation entre le 1er janvier et le 1er juin 2025.

Elle conteste, en revanche, être demeurée dans les lieux après le 1er juin 2025. Elle se prévaut d’un document signé par le représentant de la SCI [R] le 2 juin 2025, attestant de la libération et de la restitution des locaux à cette date.

Elle conteste également toute dégradation des lieux et rappelle que l’article 7 du protocole signé entre les parties précise que sa signature atteste du bon entretien des locaux par le preneur et vaut acceptation de la restitution sans réserve.

La SCI [R], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions écrites du 2 mai 2026, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

- débouter la SASU [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- condamner la SASU [O] aux dépens ;
- condamner la SASU [O] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose avoir consenti à la société preneuse, suivant acte notarié du 21 août 2023, un bail commercial ayant pris effet le 1er septembre 2023 pour une durée de 9 années.

Elle confirme que les parties ont conclu, le 22 avril 2025, un protocole de résiliation amiable anticipée du bail, prévoyant notamment le paiement par le preneur d’une indemnité de résiliation de 18 750 euros et la restitution par le bailleur du dépôt de garantie de 4 166 euros.

Elle soutient cependant que la restitution de ce dépôt était subordonnée à la complète exécution par le preneur des obligations mises à sa charge, comprenant le règlement des factures échues, des charges locatives, des consommations privatives et du prorata de taxe foncière.

Selon elle, la demanderesse demeurerait redevable d’une somme de 744,12 euros au titre de la taxe foncière et d’une facture de 1 000 euros correspondant à l’occupation de cinq places de stationnement supplémentaires.

Elle affirme, par ailleurs, que les locaux n’ont été entièrement libérés que le 18 août 2025, date à laquelle la SASU [O] aurait retiré environ 90 pneus laissés dans les lieux. Elle invoque, à ce titre, une créance d’indemnité d’occupation et soutient que la taxe foncière doit être calculée jusqu’au 18 août 2025.

Elle fait également état de dégradations du sol de l’atelier et de travaux de nettoyage et de peinture qu’elle aurait dû prendre en charge.

Elle estime que l’ensemble des créances dont elle dispose à l’encontre de la SASU [O] excède le montant du dépôt de garantie et justifie sa conservation.

Concernant le versement de 4 000 euros intervenu le 3 février 2025, elle soutient qu’il correspond au règlement de 4 factures de 1 000 euros chacune émises au titre de l’occupation, d’octobre 2024 à janvier 2025, de cinq places de stationnement supplémentaires.

Elle indique avoir préalablement informé la SASU [O] que ces emplacements seraient facturés à hauteur de 200 euros par mois et par place, puis lui avoir transmis les factures correspondantes par courriel du 1er février 2025. La SASU [O] aurait procédé au règlement de 4 000 euros deux jours plus tard, sans émettre aucune contestation.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du tribunal

L’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire attribue au tribunal judiciaire une compétence exclusive en matière de baux commerciaux.

Cette compétence exclusive ne concerne toutefois que les litiges portant sur l’application du statut des baux commerciaux.

En l’espèce, les parties ne sollicitent ni l’application d’une disposition du statut des baux commerciaux, ni la fixation du loyer, ni le renouvellement ou la résiliation judiciaire du bail.

Le bail a été résilié d’un commun accord et le présent litige porte exclusivement sur l’exécution du protocole conclu le 22 avril 2025, ainsi que sur la restitution d’une somme prétendument versée sans être due.

Le litige relève donc du droit commun des obligations et non de l’application du statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, la seule qualité commerciale de la SASU [O] ne suffit pas à attribuer compétence à la juridiction commerciale, dès lors que la SCI [R] est une société civile et que l’acte est civil à son égard.

Il convient, en conséquence, de retenir la compétence du tribunal de proximité.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du protocole conclu le 22 avril 2025 que la SCI [R] s’est engagée à restituer à la SASU [O] le dépôt de garantie d’un montant de 4 166 euros, tandis que cette dernière devait verser une indemnité de résiliation anticipée de 18 750 euros et solder les sommes demeurant à sa charge.

Il n’est pas contesté que la SASU [O] a réglé l’indemnité de résiliation le 30 mai 2025.

La SCI [R] ne conteste pas davantage n’avoir procédé à aucune restitution du dépôt de garantie. Il lui appartient donc d’établir l’existence et le montant des créances qu’elle prétend opposer à la société preneuse.

Sur la date de libération des locaux et l’indemnité d’occupation alléguée :

Le protocole prévoyait la libération des locaux au 1er juin 2025.

La SASU [O] produit un document daté du 2 juin 2025, remis en mains propres à la bailleresse, et signé par le représentant de la SCI [R], confirmant la restitution des lieux et la remise des clés à cette date.

En outre, l’article 7 du protocole stipule que sa signature atteste du bon entretien des locaux par le preneur et vaut acceptation de leur restitution sans réserve.

La SCI [R] ne peut utilement remettre en cause la portée de ces documents en se fondant uniquement sur des échanges de courriels postérieurs relatifs à la présence de pneus dans les locaux.

En effet, ces échanges ne sont accompagnés ni d’un état des lieux contradictoire, ni d’un constat de commissaire de justice, ni de tout autre élément permettant d’établir que la présence alléguée de ces biens aurait empêché la SCI [R] de reprendre possession des locaux, de les utiliser ou de les proposer à la location.

La SCI [R] ne rapporte donc pas la preuve d’une occupation privative des locaux par la SASU [O] au-delà du 1er juin 2025.

Aucune créance d’indemnité d’occupation postérieure à cette date ne peut, dès lors, être opposée à la restitution du dépôt de garantie.

Sur les dégradations et les frais de remise en état :

La SCI [R] soutient que le sol de l’atelier aurait été dégradé lors de l’enlèvement du matériel de la SASU [O] et qu’elle aurait dû procéder au nettoyage des locaux ainsi qu’à la peinture de trois pans de mur.

Toutefois, elle ne produit aucun état des lieux de sortie contradictoire faisant apparaître ces dégradations, ni constat, photographie suffisamment probante, devis ou facture établissant la nature et le montant des travaux prétendument nécessaires.

Ces allégations sont, en outre, contraires au document de restitution signé par son représentant et à la clause du protocole valant acceptation sans réserve du bon état d’entretien des locaux.

La SCI [R] ne justifie donc d’aucune créance au titre de dégradations ou de frais de remise en état.

Sur la taxe foncière :

Le protocole prévoit que la société preneuse supportera le prorata de taxe foncière correspondant à la durée effective de son occupation.

Le bail stipule que 90 % de la taxe foncière est à la charge du preneur.

La SASU [O] reconnaît expressément être redevable de cette taxe pour la période du 1er janvier au 1er juin 2025, soit cinq mois.

La SCI [R] produit l’avis de taxe foncière et la facture correspondante du 26 septembre 2025, faisant apparaître une somme de 744,12 euros ttc pour cette période.

Compte tenu de la libération des lieux au 1er juin 2025, il n’y a pas lieu de retenir le calcul effectué jusqu’au 18 août 2025.

La SCI [R] justifie ainsi d’une créance de 744,12 euros au titre de la taxe foncière, laquelle doit être déduite du dépôt de garantie à restituer.

Sur la facture de 1 000 euros relative aux places de stationnement :

La SCI [R] soutient que la SASU [O] demeurerait redevable d’une facture de 1 000 euros correspondant à l’utilisation, au mois de février 2025, de 5 places de stationnement supplémentaires.

Le bail ne prévoit cependant que la mise à disposition de 10 places de stationnement et ne comporte aucune clause fixant le prix d’emplacements supplémentaires.

La facture émise unilatéralement par la SCI [R] le 1er février 2025 ne suffit pas à établir que la SASU [O] a effectivement occupé 5 places supplémentaires au cours du mois concerné.

Les courriels adressés par la SCI [R], émanant de celle qui invoque la créance, ne permettent pas davantage, en l’absence d’un accord exprès de la SASU [O] ou d’un élément objectif concernant l’occupation des emplacements, d’établir cette dette.

La SASU [O] conteste par ailleurs avoir occupé des places de parking supplémentaires.

Le règlement de factures correspondant à des périodes antérieures ne constitue pas à lui seul la preuve de l’occupation de places supplémentaires au cours du mois de février 2025.

La créance de 1 000 euros invoquée par la SCI [R] n’est donc pas suffisamment établie et ne peut être déduite du dépôt de garantie.

Sur le montant restant dû au titre du dépôt de garantie :

Le dépôt de garantie s’élève à la somme de 4 166 euros.

Après déduction de la somme de 744,12 euros due au titre de la taxe foncière, la SCI [R] demeure redevable de la somme suivante :

4 166 euros – 744,12 euros = 3 421,88 euros.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI [R] à payer à la SASU [O] la somme de 3 421,88 euros au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur les dommages et intérêts réclamés en raison du retard :

La SASU [O] sollicite une somme de 416 euros, correspondant à 10 % du montant du dépôt de garantie, en raison du retard apporté à sa restitution.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Des dommages et intérêts distincts ne peuvent être accordés que si le créancier établit la mauvaise foi du débiteur et l’existence d’un préjudice indépendant du seul retard dans le paiement.

La SASU [O] ne justifie d’aucun préjudice distinct et ne précise pas davantage le fondement contractuel ou légal du taux forfaitaire de 10 % qu’elle applique.

Sa demande en paiement de la somme de 416 euros sera donc rejetée.

En revanche, la somme de 3 421,88 euros portera intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025, date de la mise en demeure adressée à la SCI [R].

Sur la demande de restitution de la somme de 4 000 euros

Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il appartient à celui qui agit en répétition de l’indu de démontrer non seulement la réalité du paiement, mais également l’absence de dette ayant justifié celui-ci.

Il est constant que la SASU [O] a versé à la SCI [R] la somme de 4 000 euros le 3 février 2025.

La SCI [R] produit quatre factures de 1 000 euros chacune, correspondant à l’occupation alléguée de cinq places de stationnement supplémentaires durant les mois d’octobre, novembre et décembre 2024 et janvier 2025.

Elle produit également un courriel du 1er février 2025 transmettant ces factures à la société preneuse. Le virement de 4 000 euros est intervenu deux jours plus tard et correspond exactement au montant cumulé de ces quatre factures.

La SASU [O] ne produit aucun courrier de protestation contemporain du paiement, aucune demande d’explication ni aucune réserve formulée au moment de son règlement.

Elle se borne à affirmer, plusieurs mois après le paiement, qu’elle n’aurait jamais occupé plus de 10 emplacements et que le versement aurait été effectué par erreur, sans expliquer les circonstances concrètes dans lesquelles une telle erreur serait survenue.

Si les éléments produits par la SCI [R] ne permettraient pas, à eux seuls, d’obtenir le paiement d’une facture contestée, il appartient, dans le cadre de l’action en répétition de l’indu, à la SASU [O] de démontrer que le paiement volontairement effectué ne correspondait à aucune dette.

La concomitance entre la transmission des quatre factures, leur montant cumulé et le virement de 4 000 euros, en l’absence de toute contestation contemporaine, ne permet pas de retenir que la SASU [O] rapporte cette preuve.

Elle sera donc déboutée de sa demande de restitution de la somme de 4 000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SCI [R], qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens.
Elle sera également condamnée à payer à la SASU [O] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS