TJ 34172, 17 juill. 2026, RG 26/00734

N° RG 26/00734 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QN5K

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

DEMANDEUR:

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Alexandra BUTHION RIVIERE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [I] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 11 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 17 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Juillet 2026 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Alexandra BUTHION RIVIERE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [U] est locataire depuis le 15/04/2022, de l'appartement 403 de type T2, d'une superficie de 38.95 m² sis au quatrième étage de l'immeuble [Adresse 4] constituant le lot 1021 outre un emplacement de parking à [Localité 1].

Le bail de location pour un logement vide a été signé le 07/04/2022 aux mérites de l'agence LAFORET immobilier, [Adresse 5].

Le loyer a été fixé alors à la somme de 640 €, outre 80€ de provision pour charges, soit un total mensuel de 720 €.

Le loyer était ensuite porté à la somme de 662.36 € à compter du 01/04/2023 et à 685.54 € à compter du 01/04/2024 au titre de l'IRL. Le bailleur ne procédait pas à la révision du loyer à compter du 01/04/2025, tenant les événements qui vont suivre.

Dès l'entrée dans les lieux, Mme [U] a dû supporter un volet roulant qui ne fonctionnait pas et qui a nécessité sa présence au domicile à de très nombreuses reprises.

De plus, à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêté préfectoral mettant en œuvre l'article 140 de la loi [Localité 2] de 2018, la bailleresse aurait dû mettre en conformité son loyer au terme de la période triennale, ce qui n'a pas été le cas.

Par LRAR du 05/11/2024, reçu le 12, Mme [J] [U] adressait à l'agence LAFORET chargé de la gestion locative de l'appartement une demande de mise en conformité du loyer compte tenu des obligations posées par la Loi [Localité 2] et les arrêtés préfectoraux du Préfet de l'Hérault.

Elle sollicitait alors une réduction de loyer en conséquence par LRAR du 05/11/2024 réceptionné le 14/11/2024.

Un refus lui était signifié, justifiant la saisine de la Commission de conciliation.

Mme [U] saisissait également la Commission pour la perte de jouissance généré par le volet roulant, avec la même fin de non-recevoir à son courrier recommandé avec AR.

La Commission rendait son avis et constatait l'absence de toute conciliation sur l'un ou l'autre des points de sa saisine.
Face à cette situation, Mme [U] n'a d'autre choix que de solliciter condamnation du bailleur.

C'est en l'état qu'il convient de statuer.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2025 signifié article 659 du CPC, Mme [J] [U] demeurant [Adresse 6] à MONTPELLIER a assigné Mme [I] [K] demeurant [Adresse 7] à CASTELNAU LE LEZ devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 11 mai 2026 aux fins de :

Vu l'article 6 de la loi 89-462 du 06/07/1989.
Vu l'article 1724 du Code civil
Vu l'article 140 de la loi [Localité 2] du 23/11/2018
Vu les arrêtés du préfet de l'Hérault des 23/05/2022,13/06/2023 18/06/2024 et 12/06/2025,
Vu la mise en demeure par LRAR,
Vu l'avis rendu par la Commission départementale de conciliation de l'Hérault

Tenant le dysfonctionnement du volet roulant durant 385 jours,

CONDAMNER Mme [I] [K] au paiement de la somme de 385 € à titre de dédommagement compte tenu du dysfonctionnement du volet roulant durant 385 jours.

Tenant la violation de la loi [Localité 2] et des arrêtés préfectoraux relatifs aux loyers de référence,

CONDAMNER Mme [I] [K] à mettre en conformité le loyer de Madame [U] depuis le 01/07/2022

LA CONDAMNER payer à Mme [U] la somme de au titre de la diminution du loyer engendré par la mise en conformité, soit les sommes de:
Au titre de la période du 01/07/2022 au 30/06/2023: 526.58 €
Au titre de la période du 01/07/2023 au 30/06/2024: 983.68 €
Au titre de la période du 01/07/2024 au 30/06/2025: 981.78 €
Au titre de la période du 01/07/2025 au 01/11/2025: 350.65 €

FIXER à la somme de 615.41 € le loyer mensuel hors charges depuis le 01/07/2025,

CONDAMNER Madame [K] à produire les justificatifs des charges dont il est réclamé provision au titre des charges récupérables, aux fins d'apurement des comptes, depuis la date de conclusion du bail et à chaque exercice échu, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé 5 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

Voir l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER MADAME [I] [K] à verser Madame [J] [U] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l'audience du 11 mai 2026, Mme [J] [U], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

À cette audience, Mme [I] [K] n'a pas comparu, ni n’a été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'indemnisation au titre du dysfonctionnement du volet roulant

Dès l'emménagement, au mois de mai 2022, le volet roulant donnant sur la chambre de l'appartement dysfonctionnait, empêchant son ouverture. Ce point a bien été noté dans l'état des lieux d'entrée.

Immédiatement informé le bailleur tardait à faire réparer ledit volet, ou mandatait des entreprises, qui ne parvenaient pas à régler le problème, et réalisaient des réparations de fortune, malgré plusieurs relances compte tenu de la gêne engendrée pour la requérante.

Au total, cinq interventions étaient nécessaires jusqu'au 23/05/2023, date à laquelle le volet était enfin remis en service mais sans fermeture totale (encore à ce jour d'ailleurs), avec un volet défectueux durant 385 jours.

Compte tenu de l'indolence du bailleur, Mme [U] sollicitait un dédommagement d'un euro par jour de dysfonctionnement du volet par LRAR du 09/12/2024, reçue le 12, sur le fondement de l'article 6 de la loi 89-462 du 06/07/1989.

En effet, aux termes de cette loi, le bailleur est tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de ne pas troubler sa jouissance paisible.

L'agence gestionnaire de l'appartement LAFORET immobilier refusait toute indemnisation par courriel du 18/01/2025, tout en reconnaissant la gêne engendrée.

Mme [U] sollicite ainsi la somme de 1€ par jour compte tenu du délai déraisonnable et en toute hypothèse supérieur à 21 jours, délai fixé par l'article 1724 du Code civil pour réparer ledit volet roulant, soit au total la somme de 385,00 euros.

Par conséquent Mme [I] [K] sera condamnée à payer à Mme [J] [U] la somme de 385,00 euros.

Sur la réduction du loyer pour le mettre en conformité avec le plafonnement :

Par arrêté du 23/05/2022 fixant les loyers de références à [Localité 1], pris en application de la loi [Localité 2] du 23/11/2018, l'encadrement des loyers a été mis en place, avec trois niveaux de loyer au m², médian, majoré de 20% et minoré de 30% en fonction de différents critères, comme la localisation, le nombre de pièces, le type de location et l'époque de construction.
L'article 140 de la loi du 23/11/2018 prévoyait alors des mécanismes d'ajustement des loyers durant cette phase expérimentale débutant le 01/07/2022 :

L’article 14 de la loi du 27/11/2018 dite loi [Localité 2] dispose dans son VI. – lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.

Lors du renouvellement du contrat, une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Toutefois, cette action ne peut pas être engagée pour les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Dans les cas prévus aux deux premiers alinéas du présent VI, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins six mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins cinq mois avant le terme du contrat pour le locataire, dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties.

Le nouveau loyer proposé dans le cadre d'une action en réévaluation de loyer est inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Le locataire peut, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l'action en réévaluation de loyer selon la procédure prévue au présent article.

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Lorsque le bailleur fait application du présent VI, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent VI et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation mentionnée à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'article 17-1 de la même loi. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie aux articles 10 et 25-7 de ladite loi, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

Lorsque les parties s'accordent sur une hausse du loyer ou lorsque cette hausse est fixée judiciairement, celle-ci s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10% si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

Lorsque la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement porte sur un contrat de location soumis aux dispositions du titre ler bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, elle s'applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10%, elle s'applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

La révision éventuelle résultant de l'article 17-1 de la même loi s'applique à chaque valeur ainsi définie.

En l'espèce, Mme [U] a loué un appartement comportant 2 pièces en secteur port [Etablissement 1] 1) dans un immeuble construit après 2005 avec un loyer initial de 640 € à compter du 15/04/2022 révisé chaque 01/05.

Elle sollicite que son loyer soit mis en conformité avec les textes et à être remboursée du trop versé, ainsi que de fixer le nouveau loyer qui ne saurait excéder le montant du loyer majoré.
Chaque année, le Préfet de l'Hérault fixe le montant des loyers de référence, qui pour l'appartement loué par Madame [U] est de :

Du 01/07/2022 au 30/06/2023:
15.40 € x 38.95 m² = 599.83 € alors que le loyer perçu a été de 640 € du 01/07/2022 au 30/04/2023 puis de 662.36 € durant deux mois
Soit un trop perçu du 01/07/2022 au 30/06/2023 de (40.17 x 10) + (662.36-599.93) x 2= 401.70 € + 124.86 = 526.58 €

Du 01/07/2023 au 30/06/2024:
15.00 € x 38.95 m² = 584.25 € alors que le loyer perçu a été de 662.36 € jusqu'au 30/04/2024, et de 685.54 € durant deux mois
Soit un trop perçu du 01/07/2023 au 30/06/2024 de (662.36-584.25) x 10 mois +(685.54- 584.25) x 10 mois = 781.1+ 202.58 = 983.68 €

Du 01/07/2024 au 30/06/2025:
15.50 € x 38.95 m² = 603.725 € alors que le loyer perçu a été de 685.54 € (loyer maintenu au 01/05/2025 à ce jour)
Soit un trop perçu du 01/07/2024 au 01/07/2025 de (685.54-603.725) x12 mois 81.815€ x12= 981.78 €

Du 01/07/2025 à ce jour (01/10/2025) et au plus tard au 30/06/2026: 15.80 € x 38.95 m² = 615.41 € alors que le loyer a été maintenu à la somme de 685.54 €
Soit un trop perçu depuis le 01/07/2025 de (685.54 à 615.41) x 4 = 70.13 x 5 = 350.65 € somme arrêtée au 01/11/2025

Par conséquent la défenderesse sera condamnée à payer à Mme [J] [U] la somme totale de 2842,69 euros.

Sur la fixation du loyer :

Mme [U] sollicite également la fixation du loyer au montant du loyer plafonné majoré à compter du 01/07/2025, soit la somme de 38.95 m² x 15.80 € = 615.41 € hors charges.

Par conséquent le loyer de Mme [J] [U] sera fixé à la somme de 615,41 euros.

Sur les charges locatives et les demandes de régularisation :

La relation contractuelle avec la bailleresse, via l'agence immobilière LAFORET laisse encore à désirer au regard de la régularisation des charges, pour lesquelles, Mme [U] n'a jamais obtenu les justificatifs, ni de la taxe sur les ordures ménagères à laquelle le locataire est tenu, ni les charges locatives récupérables.

II appartiendra à Mme [I] [K] de justifier des sommes pour les trois exercices écoulés et ceux à venir, dès lors qu'elle sollicite une provision sur charge à ce titre.

Par conséquent, Mme [I] [K] devra produire les justificatifs de charge dont il est réclamé provision au titre des charges récupérables.
Il y a lieu de débouter Mme [J] [U] de sa demande d’astreinte sous délai.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [I] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamné aux dépens, Mme [I] [K] devra verser à Mme [J] [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS