TJ 34172, 17 juill. 2026, RG 26/00021

N° RG 26/00021 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QG2I

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 17 Juillet 2026

DEMANDEURS:

Société LES BELLES ANNEES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 11 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 17 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Juillet 2026 par
Franck VERMEULEN, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître NGO

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 3 juin 2025, La société LES BELLES ANNÉES a consenti un bail d'habitation meublé à M. [G] [R] portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Cette location a pris effet le 6 juin 2025. Elle a été consentie contre un loyer mensuel de 535,08 euros charges comprises.

Le locataire a souscrit par l'intermédiaire de la société GARANTME, un contrat de garantie de loyers impayés avec l’assureur, la société SEYNA.

Ce cautionnement couvre le risque d'impayé de loyers, charges et indemnités d'occupation directement versé au bailleur qui subroge la caution dans ses droits, actions et sûretés contre le locataire défaillant.

Le locataire règle son loyer de façon partielle et irrégulière de sorte que sa dette locative est croissante.

Par acte d'huissier du 4 septembre 2025 dénoncé à la CCAPEX le 5 septembre 2025, un commandement de payer les loyers a été délivré au locataire pour obtenir le paiement de la somme de 1070,16 euros.

Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2025, signifié à étude, La société LES BELLES ANNÉES sise [Adresse 1] et la société SEYNA sise [Adresse 2] ont assigné M. [G] [R] demeurant [Adresse 3] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 11 mai 2026 aux fins de :

Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,
Vu l'article 1346-1 du code civil,
Vu les pièces versées au débat,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à M. [G] [R] à compter du 4 novembre 2025 ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [G] [R] ;

CONDAMNER M. [G] [R] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu'elle occupe et remettre à La société LES BELLES ANNEES les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

ORDONNER à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de M. [G] [R] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique ;

DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNER M. [G] [R] à payer la somme de 1346,34 euros au titre des loyers et charges dus au terme de novembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, selon la répartition suivante ;

- La somme de 1146,18 euros à La société LES BELLES ANNÉES ;
- La somme de 200,16 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de La société LES BELLES ANNÉES à hauteur de ce montant ;

CONDAMNER M. [G] [R] à payer à La société LES BELLES ANNEES une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;

CONDAMNER M. [G] [R] à payer à la société SEYNA la somme de 1000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 septembre 2025.

À l'audience du 11 mai 2026, La société LES BELLES ANNÉES et la société SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu les termes de leur exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Ils ont mis aux débats un nouveau montant de la dette qui s’élève à la date du 5 avril 2026 à la somme de 2294,97 euros, répartis comme suit :
2094,81 euros pour La société LES BELLES ANNÉES
200,16 euros pour la société SEYNA.

À cette audience, M. [G] [R] n’a comparu pas, ni n’a été représenté.

M. [G] [R] ne s’est pas présenté devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, La société LES BELLES ANNÉES justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 5 septembre 2025 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation le 20 novembre 2025, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Conformément à l’article 1346-1 du code civil, au titre du contrat de garantie en loyers impayés, la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 200,16 euros. La société SEYNA est donc subrogé dans les droits du bailleur assuré à hauteur de la somme de 200,16 euros.

La demande est donc recevable.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 4 septembre 2025, La société LES BELLES ANNÉES a fait commandement au locataire d'avoir à payer la somme principale de 1070,16 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l'article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les 6 semaines et le locataire n'a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2025 date de résiliation dudit bail.

L’expulsion de M. [G] [R], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l'indemnité d'occupation :

À compter de la résiliation du bail, M. [G] [R], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société LES BELLES ANNÉES produit un décompte arrêté au 5 avril 2026, qui indique que la dette de M. [G] [R] s'élève à 2294,97 euros en loyers et charges réparti de la façon suivante :
2094,81 euros à La société LES BELLES ANNÉES
200,16 euros à la société SEYNA subrogé dans les droits de La société LES BELLES ANNÉES.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 novembre 2025.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [G] [R] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, M. [G] [R], devenu occupante sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu'elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation aux personnes expulsées d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [G] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Condamnée aux dépens, M. [G] [R] devra verser à la société SEYNA une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS