TJ 67482, 16 juill. 2026, RG 25/05423

N° RG 25/05423 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NVDE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU
[Adresse 1]
[Localité 1]

HAGUENAU Civil
N° RG 25/05423 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NVDE

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes
à Maître FAURE, Me KAPPLER

le

Le Greffier

Me Grégoire FAURE
Me Sophie KAPPLER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 JUILLET 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [P]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Madame [B] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [Z] [Q]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection
Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :
A l'audience publique du 26 Mai 2026

JUGEMENT
contradictoire rendu en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Nathalie SCHMITLIN, Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/05423 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NVDE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2022, à effet au 1er mai 2022, M. [Y] [P] a donné à bail aux époux [Z] et [B] [Q] une maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 980 euros, outre 100 euros de provision sur charges. Un dépôt de garantie d'un montant de 1 080 euros a été versé à l'entrée dans les lieux. Aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé.

Le 25 octobre 2024, le bailleur a fait signifier aux locataires un congé pour reprise pour habiter avec effet au 30 avril 2025. Par courrier du 23 avril 2025, les locataires ont informé le bailleur qu'ils se maintiendraient dans les lieux au-delà de ce terme.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 mai 2025, M. [P] a fait assigner M. et Madame [Q] devant le juge des contentieux de la protection aux fins, notamment, de voir valider le congé, ordonner leur expulsion et fixer une indemnité d'occupation.

Les époux [Q] ont finalement libéré les lieux le 30 juin 2025, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé.

Dans ses dernières conclusions du 22 avril 2026, M. [P] demande au juge de :
- constater que les demandes de validation du congé et d'expulsion sont devenues sans objet ;
- fixer à 243,98 euros le solde des charges locatives ;
- fixer à 5 438,22 euros le montant des dégradations locatives ;
- donner acte de son accord pour restituer le loyer de juillet 2025 versé à tort (1 180 euros) ;
- condamner solidairement les époux [Q] à lui payer la somme de 3 422,20 euros après compensation avec le dépôt de garantie et le loyer de juillet ;
- débouter les défendeurs de l'ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [P] soutient que les locataires restent redevables d'un solde de charges locatives à hauteur de 243,98 euros, justifié par le décompte produit aux débats.

Il sollicite par ailleurs la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 5 438,22 euros au titre des dégradations locatives et du défaut d'entretien. Il rappelle qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, les preneurs sont présumés avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Il s'appuie sur l'état des lieux de sortie contradictoire du 30 juin 2025, de multiples photographies et divers devis et factures pour démontrer l'ampleur des manquements (disparition de la plaque de cuisson, plan de travail détérioré, vitrages cassés, tapisserie inachevée, défaut manifeste de nettoyage des sanitaires et des vitres, dégradation du crépi extérieur).

Enfin, s'il reconnaît que le loyer du mois de juillet 2025 (1 180 euros) a été perçu à tort suite au départ des locataires et accepte de le restituer, il entend opérer la compensation judiciaire entre sa propre créance (dégradations et charges) et les sommes dues aux locataires (dépôt de garantie de 1 080 euros et loyer de juillet), pour aboutir à une condamnation des époux [Q] au paiement d'un solde de 3 422,20 euros.

En défense, dans leurs dernières conclusions du 4 février 2026, M. et Madame [Q] demandent au juge de :
- constater que les demandes initiales de l'assignation sont sans objet ;
- débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes ;
- condamner M. [P] à leur restituer le loyer indûment perçu de juillet 2025 (1 180 euros) sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- condamner M. [P] à restituer le dépôt de garantie de 1 080 euros sous la même astreinte ;
- condamner M. [P] au paiement de la pénalité légale de retard dans la restitution du dépôt de garantie (108 euros par mois de retard à compter du 30 juillet 2025) ;
- condamner M. [P] à leur payer 2 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Monsieur et Madame [Q] s'opposent aux demandes pécuniaires formulées par le bailleur. Ils contestent l'imputabilité et le chiffrage des dégradations locatives alléguées, faisant notamment valoir que le propriétaire s'appuie sur un document dactylographié non signé, annexé unilatéralement à l'état des lieux de sortie, qui ne saurait avoir de valeur contradictoire. Ils soutiennent que certaines dégradations relèvent de la vétusté ou d'un usage normal des lieux, et rejettent le décompte de charges au motif qu'il ne serait pas valablement signé ni justifié.

Reconventionnellement, ils exigent la restitution immédiate du loyer de juillet 2025 indûment perçu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Ils sollicitent également la restitution de leur dépôt de garantie de 1 080 euros sous la même astreinte, assortie de la pénalité légale de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (majoration de 10 % du loyer mensuel, soit 108 euros par mois de retard à compter du 30 juillet 2025), estimant que les retenues effectuées par le bailleur sont abusives et injustifiées.

Enfin, ils sollicitent la condamnation du demandeur au paiement d'une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, arguant du caractère abusif et vexatoire de la procédure engagée à leur encontre.

L’affaire a été mise en délibéré à l’audience du 26 mai 2026, à laquelle les parties étaient représentées par leur avocat, pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur les demandes initiales de validation de congé, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation

Il est constant que les locataires ont volontairement libéré les lieux et restitué les clés le 30 juin 2025. Dès lors, les demandes initiales de M. [P] tendant à la validation du congé, à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation sont devenues sans objet. Il n'y a plus lieu de statuer sur ces demandes.

2. Sur la restitution du loyer du mois de juillet 2025

Aux termes des articles 1302 et 1302-1 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il n'est pas contesté que les locataires, ayant quitté les lieux le 30 juin 2025, ont versé, par le biais d'un virement automatique, la somme de 1 180 euros au titre du mois de juillet 2025.

M. [P] ayant expressément donné son accord dans ses conclusions pour la restitution de cette somme, il convient de constater cette créance au profit des époux [Q]. La demande d'astreinte, inutile en l'état du décompte global à opérer entre les parties, sera rejetée.

3. Sur les charges locatives

L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives sont récupérables sur justification. La liste de ces charges, fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987, est exhaustive et suppose l'engagement de dépenses réelles dûment justifiées.

Monsieur [P] produit un décompte de charges pour la période du 1er janvier 2024 au 30 juin 2025 s'élevant à un total de 2 043,98 euros, sur la base duquel il réclame un solde de 243,98 euros après déduction des provisions versées (1 800 euros). Toutefois, ce décompte intègre une ligne "Entretien extérieur" calculée de manière forfaitaire à hauteur de 50 euros par mois sur 18 mois, soit 900 euros. À défaut de produire la moindre facture émanant d'un professionnel venant justifier la réalité de cette dépense d'entretien, cette somme forfaitaire ne constitue pas une charge récupérable au sens du décret susvisé et doit en être déduite.

Les autres postes (ordures ménagères, eau) seront retenus, et le montant des charges réelles récupérables s'établit donc à la somme de 1 143,98 euros (2 043,98 € - 900 €).

Les époux [Q] ayant réglé la somme de 1 800 euros au titre des provisions, ils sont en droit de prétendre à la restitution du trop-perçu s'élevant à 656,02 euros. Monsieur [P] sera débouté de sa demande de ce chef et sa dette au titre du solde des charges sera intégrée au compte final entre les parties.

4. Sur les dégradations locatives

L'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et à prendre à sa charge l'entretien courant du logement.
Aux termes de l'article 3-2 de la même loi et de l'article 1731 du code civil, à défaut d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été dressé, les locataires sont donc présumés avoir reçu le logement en bon état.

À leur départ, un état des lieux de sortie contradictoire a été établi et signé par les parties le 30 juin 2025. Le bailleur ne peut se fonder, pour réclamer l'indemnisation de dégradations, que sur ce seul document contradictoire, à l'exclusion de tout document dactylographié unilatéralement ajouté ultérieurement.

Il convient donc de se référer aux mentions manuscrites du seul état des lieux contradictoire.

4.1. Sur la table de cuisson 4 feux gaz :

L'état des lieux de sortie mentionne expressément en page 1 : « La plaque de cuisson 4 feux gaz n'est pas en place et a été mise en déchetterie par le locataire ». Les locataires ayant unilatéralement éliminé un équipement appartenant au propriétaire, la demande de remplacement sur la base du devis Castorama est entièrement fondée et retenue pour 169,90 €.

4.2. Sur le plan de travail et l’évier de la cuisine :

L'état des lieux mentionne en page 2 que « l'évier, le plan de travail, le mitigeur et les accessoires sont dans un état très sale et décoloré » et que des « réparations sont nécessaires », le rapport final manuscrit actant des « grosses taches ainsi que des traces de rayures ».

Toutefois, le remplacement complet à neuf demandé selon le devis produit inclut l'évier et d'autres accessoires, ce qui est disproportionné au regard de la décoloration qui relève en partie de la vétusté. Tenant compte de l'usure normale mais retenant la réalité des rayures et taches anormales sur cet élément central, le tribunal alloue une indemnisation juste et forfaitaire de 600,00 €.

4.3. Sur le mitigeur de la cuisine :

Le bailleur sollicite le remplacement du mitigeur pour un coût de 199,90 euros.
Cependant, l'état des lieux n'évoque qu'un état « très sale et décoloré ». Ces défauts relèvent soit de l'entartrage (défaut d'entretien courant traité globalement ci-après), soit d'une usure des matériaux (vétusté), mais aucunement d'une casse ou d'une dégradation caractérisée.

Le bailleur est donc débouté de ce chef.

4.4. Sur le nettoyage complet de toutes les vitres :

L'état des lieux de sortie fait mention, de manière répétée dans presque toutes les pièces de la maison (cuisine, salon, chambres, garage, cave), d'un nettoyage des vitres et des cadres qualifié de « bâclé » ou « très sale ».

Le manquement à l'obligation d'entretien courant est caractérisé. Le devis de l'entreprise HLS d'un montant de 445,20 € est pleinement justifié et alloué.

4.5. Sur le remplacement des abattants des deux WC :

Le demandeur réclame le remplacement à neuf des lunettes et fixations des WC du rez-de-chaussée et du premier étage pour un montant de 182,76 €.

L'état des lieux indique « WC pas propre. La lunette de WC est très sale » et « la fixation est même cassée sur le WC au premier étage ».

Si le défaut de propreté est constant, il justifie une mesure de nettoyage approfondie (allouée au titre du nettoyage général) mais non un remplacement intégral à neuf aux frais des locataires pour convenance du bailleur.

Le demandeur est débouté de ce chef.

4.6. Sur le vitrage cassé :

L'état des lieux de sortie mentionne en page 3 : « Un vitrage du petit vantail de la sur-fenêtre aluminium côté ouest est cassé. À réparer ».

S'agissant d'une réparation locative obligatoire incombant aux preneurs, et au vu de la facture Univer produite aux débats, la somme de 171,73 € est allouée au bailleur.

4.7. Sur le nettoyage de la douche au premier étage

L'état des lieux de sortie constate en page 7 que « la paroi de douche est dans un état dégoûtant, TRÈS SALE plein de calcaire et de crasse ».

Le nettoyage approfondi spécifique s'avérant indispensable avant toute relocation, la facture HLS d'un montant de 100,00 € est retenue.

4.8 Sur la tapisserie de la chambre Sud-Est :

Il est contradictoirement acté en page 8 que « le locataire a commencé par remplacer la tapisserie mais n'a pas fini le travail... il manque jusqu'à 20cm de tapisserie sur tout le pourtour et autour du radiateur ».

L'abandon d'un chantier en cours de bail constitue un manquement manifeste des preneurs.

Néanmoins, le devis Leroy Merlin visant la réfection totale de la pièce par un professionnel est excessif pour combler ce manque résiduel. Le tribunal évalue le préjudice matériel nécessaire à la finalisation des raccords et à la réparation à la somme de 600,00 €.

4.9. Sur le remplacement des joints des parois de douche

L'état des lieux de sortie précise que « les joints verticaux et les deux joints bas de paroi de douche sont à remplacer » en raison de la présence de moisissures liées à un défaut de ventilation et d'entretien régulier des preneurs.

Les factures d'achat de fournitures (Pompac Siehr et Leroy Merlin) étant produites pour un total de 110,90 € (96 € + 14,90 €), cette somme sera retenue.

4.10. Sur le crépi de la façade de la terrasse

L'existence du dommage résultant d'un choc de véhicule lors d'une manœuvre en marche arrière est expressément reconnue par les locataires dans les correspondances. Les retouches effectuées unilatéralement par les preneurs avant leur départ ont été constatées comme non professionnelles et l'arête du mur mal exécutée. Le devis de l'entreprise Weil pour la reprise de l'angle par un professionnel est justifié à hauteur de 440,00 €.

4.11. Sur la réparation du volet roulant du salon

Le bailleur fait figurer ce poste d’un montant de 161,22 € à sa liste de réclamations.

Toutefois, il évalue lui-même la retenue sur caution à « 0 euro » sur sa propre pièce récapitulative (Pièce 6), l'état des lieux confirmant d'ailleurs pour les volets que les difficultés de manœuvre constituaient une « situation existante en début de bail ».

Le demandeur sera débouté de ce chef.

4.12. Sur la poignée de la porte extérieure en bois :

L'état des lieux de sortie indique expressément en page 2, s'agissant des menuiseries extérieures : « La porte en bois avec vitrail est sale... La poignée extérieure a été cassée ».

S'agissant d'une dégradation manifeste survenue en cours de bail, le coût de remplacement de la poignée en fer forgé, justifié par la capture de commande en ligne, est entièrement mis à la charge des locataires pour 83,99 €.

4.13. Sur le nettoyage général de la maison :

L'état des lieux de sortie est parsemé de mentions établissant le défaut caractérisé de ménage courant lors de la restitution des clés (toiles d'araignées en quantité dans tous les angles, hotte de cuisine très sale, façades de meubles grasses, carrelage de la cave taché de rouille, poêle à bois non nettoyé). Un nettoyage global est nécessaire.

Afin d'éviter tout double emploi avec les postes spécifiques déjà alloués (vitres et douche), le tribunal arbitre le coût du nettoyage général du reste de l'habitation à la somme résiduelle de 200,00 €.

4.14. Sur la disparition de trois luminaires :

L'état des lieux de sortie valide de manière contradictoire l'absence des luminaires d'origine qui étaient présents à l'entrée, mentionnant textuellement : « il manque le luminaire avec abat-jour noir » (chambre Nord-Ouest), « il manque donc le luminaire avec abat-jour rose » (chambre Sud-Ouest) et « le luminaire motif à fleurs a disparu » (chambre Sud-Est).

La non-restitution de ces accessoires appartenant au propriétaire est établie. Appliquant un coefficient de vétusté sur ces objets, le tribunal accorde une indemnisation de 100,00 €.

4.15. Sur la disparition de deux jardinières

M. [A] met en compte 30 € pour la disparition de deux jardinières extérieures.

L'état des lieux faisant foi entre les parties fait mention de la disparition de ces éléments extérieurs. Le bailleur justifiant de leur valeur par la production d'une facture d'achat de l'établissement [Etablissement 1], la demande est accueillie pour son montant exact, soit 30,00 €.

Le total des sommes retenues au titre des réparations et dégradations locatives s’établit selon le récapitulatif suivant :
- plaque de cuisson gaz : 169,90 €
- plan de travail (indemnité partielle) : 600,00 €
- nettoyage des vitres (devis HLS) : 445,20 €
- vitrage cassé (facture Univer) : 171,73 €
- nettoyage de la douche (facture HLS) : 100,00 €
- tapisserie chambre Sud-Est (indemnité partielle) : 600,00 €
- remplacement des joints de douche : 110,90 €
- crépi de la terrasse (devis Weil) : 440,00 €
- poignée de la porte en bois : 83,99 €
- nettoyage général de la maison (forfait) : 200,00 €
- jardinières manquantes (facture [Etablissement 1]) : 30,00 €
- luminaires manquants (indemnité) : 100,00 €

Le total des sommes retenues au titre des réparations et dégradations locatives s'élève ainsi à la somme de 3 051,72 €.

5. Sur les comptes entre les parties et la demande de pénalités sur le dépôt de garantie :

En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie de 1 080 euros devait être restitué au plus tard le 30 août 2025, sous déduction des sommes justifiées dues au bailleur.

Les comptes finaux s'établissent comme suit :
- créance de M. [P] : 3 051,72 €(dégradations locatives).
- créance des époux [Q] : 1 080,00 € (dépôt de garantie) + 1 180,00 € (loyer de juillet) + 656,02 € (trop-perçu sur les charges locatives) = 2 916,02 euros

Après compensation judiciaire entre ces créances réciproques, les époux [Q] restent solidairement redevables envers M. [P] de la somme de 135,70 euros.

Dans la mesure où le solde du compte s'établit en faveur du bailleur, les retenues opérées sur le dépôt de garantie étaient légitimement fondées. En conséquence, la demande de M. et Madame [Q] tendant au paiement de la majoration légale de 10 % par mois de retard sera rejetée.

6. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

L'exercice d'une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière.

En l'espèce, au moment de la délivrance de l'assignation (26 mai 2025), les locataires, ayant reçu un congé régulier pour le 30 avril 2025, ont refusé de libérer les lieux, justifiant pleinement la saisine du tribunal par le propriétaire.

Aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre du demandeur, la demande des locataires sera rejetée.

7. Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

8. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

M. et Madame [Q] succombant partiellement et ayant contraint le demandeur à introduire la présente instance par leur refus initial de libérer les lieux aux termes du congé, supporteront in solidum les entiers dépens.

L'équité commande de condamner in solidum M. et Madame [Q] à payer à M. [P] la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :