TJ 31555, 15 juill. 2026, RG 26/01469

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/01469 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VBLN

JUGEMENT

N° B

DU : 15 Juillet 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES SERVICE CONTENTIEUX dans les droits du bailleur CDC HABITAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal

C/

[K] [V]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 15 Juillet 2026

à

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 15 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Aurélie BLANC Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 16 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES SERVICE CONTENTIEUX dans les droits du bailleur CDC HABITAT agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître LEVY-ROCHE-SARDA de la SELARL LEVY-ROCHE-SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [K] [V], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 5 juillet 2024 à effet au 11 juillet 2024, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [K] [V] un appartement à usage d'habitation (Porte A32) et un emplacement de stationnement n°24 situés [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 621,31 euros et une provision sur charges mensuelle de 66,19 euros.

Suivant un contrat électronique du 9 juillet 2024, conclu avec le propriétaire du logement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire dans le cadre de la garantie VISALE.

Le 27 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [K] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 janvier 2025.

Par acte d'huissier en date du 30 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 5402,40 euros, représentant les loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 3313,20 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux, sur justificatif de la subrogation,
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 février 2026.

A l’audience du 16 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6226,98 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de février 2026 comprise. La société ACTION LOGEMENT SERVICES confirme que le loyer courant a été réglé, et ne s'oppose pas l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en sus du loyer, ni à la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur [K] [V] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il explique ses difficultés financières par le fait de ne pas perçu de salaire pendant une période, et en raison d'une saisie sur salaire pour une dette d'impôts de 5000 euros. Il indique percevoir actuellement 4100 euros par mois dans le cadre d'un emploi en contrat à durée indéterminée.

Un diagnostic social et financier a été transmis par Monsieur [K] [V] à l'audience, le demandeur confirmant en avoir pris connaissance.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 juin 2026, prorogé au 15 juillet 2026.

Par note en délibéré dûrement autorisée, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte actualisé, qui laisse cependant apparaître un montant inchangé s'agissant de la dette locative, par rapport au décompte initialement versé et daté du 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

a) Sur la qualité à agir de la caution

L’article 2309 du Code civil dispose que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La caution est notamment recevable à agir en résolution du bail contre les locataires de son créancier désintéressé, notamment afin d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et ainsi limiter le montant de la dette cautionnée (cf. Civ. 1ère, 16/07/1998, n°96-17.476).

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie par la production du contrat de garantie et des quittances subrogatives qu’elle a désintéressé la société CDC HABITAT de la dette locative. Elle est ainsi recevable à agir contre Monsieur [K] [V] en résolution du bail.

b) Sur les formalités en matière d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d'application immédiate prévoit que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 5 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article 7- Clause résolutoire)
reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3313,20 euros a été signifié le 27 janvier 2025 par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du propriétaire, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [K] [V] n' a pas réglé cette somme dans un délai de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 mars 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Lorsque la caution a réglé les loyers à la place des locataires, elle est subrogée dans les droits du bailleur et peut réclamer aux locataires le paiement des sommes qu’elle a versé en leur lieu et place, en application de l’article 2309 du code civil.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative du 10 mars 2026 et un décompte du 7 avril 2026 démontrant que Monsieur [K] [V] reste devoir la somme de 6226,98 euros, mensualité de février 2026 comprise.
Monsieur [K] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6226,98 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 3313,20 euros, du 30 janvier 2026 sur la somme de 5402,40 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [K] [V], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 150 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [K] [V], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [K] [V] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [K] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [K] [V] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,