TJ 37261, 19 juin 2026, RG 26/00344

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 19 Juin 2026

N° RC 26/00344

DÉCISION
CONTRADICTOIRE
PREMIER RESSORT et en

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[I] [H] [Q]

Débats à l'audience du 19 Février 2026

Le
- copie exécutoire+copie certifiée conforme+dossier de plaidoirie
à Me BENDJADOR

- copie certifiée conforme
à Mme [H] [Q]

- copie certifiée conforme
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

- copie certifiée conforme au dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 19 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 19 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, initialement fixée le 17 Avril 2026 et prorogée, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

SA TOURAINE LOGEMENT ESH, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 68 B 129,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS,

D'une Part ;
ET :

Madame [I] [H] [Q],
demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

comparante en personne,

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 décembre 2024, la société TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [I] [H] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 5][Localité 5][Adresse 6], comprenant également un jardin situé à la même adresse, pour un loyer mensuel total de 749,30 euros, dont 37,38 euros de provisions sur charges, payables à terme échu.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 23 avril 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à l'étude à la requête de la société TOURAINE LOGEMENT à Mme [I] [H] [Q]. Il portait sur la somme en principal de 5 431,22 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 18 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à tierce personne présente au domicile le 5 août 2025, la société TOURAINE LOGEMENT a fait assigner Mme [I] [H] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
- Voir constater acquise au profit de la société TOURAINE LOGEMENT la clause résolutoire visée dans le commandement du 23 avril 2025 ;
- Voir constater la résiliation du bail en date du 19 décembre 2024 ;
- Subsidiairement et à défaut, voir ordonner la résiliation judiciaire du bail en date du 19 décembre 2024 à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;
En conséquence,
- Voir dire et juger que Mme [I] [H] [Q] est devenue occupante sans droit ni titre ;
- Voir ordonner son expulsion sans délai et de tout occupant de son chef, et ce au besoin de l'assistance de la force publique si besoin est ;
- Voir condamner la défenderesse à payer au principal à la demanderesse les sommes suivantes :
* La somme de 5 431,22 euros telle que visée au commandement de payer ;
* La somme mensuelle de 771,24 euros au titre des loyers dus augmentée des charges justifiées du 23 avril 2025 à la date de résiliation du bail ;
* La somme mensuelle de 771,24 euros au titre de l'indemnité d'occupation augmentée des charges justifiées de la date de la résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ;
* La condamner en outre, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à payer à la société TOURAINE LOGEMENT la somme de 600 euros ;
- Maintenir l'exécution provisoire de plein droit ;
- S'entendre condamner la défenderesse en tous les dépens de la présente instance, y compris les frais de commandement en date du 23 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.

La société TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 8 488,98 euros, le décompte étant arrêté au 31 janvier 2026. Deux règlements de 400 euros sont intervenus en décembre 2025 et janvier 2026.

Mme [I] [H] [Q], comparante, reconnaît le montant de la dette et explique avoir rencontré des difficultés suite à la séparation d’avec le père de ses enfants et au calcul des prestations sociales. Elle indique résider seule avec 3 enfants à charge, respectivement âgés de 14, 21 et 22 ans. Elle a retrouvé une activité professionnelle et déclare un salaire net mensuel de 2 100 euros. Elle souhaite se maintenir dans les lieux.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l'audience indique que Mme [I] [H] [Q] est célibataire et a deux enfants à charge, dont l'un est majeur. Ses ressources mensuelles, comprenant son salaire, le RSA et les aides au logement, s'élèvent à 2 753 euros, tandis que ses charges totales sont de 1 154 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

Mme [I] [H] [Q] a été autorisée à communiquer en cours de délibéré tout justificatif sur ses revenus et sur les prestations sociales qu'elle perçoit, avant le 5 mars 2026. Ces documents sont parvenus au tribunal le 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’ensemble des parties ayant comparu, le présent jugement est contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 18 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2025, pour la somme en principal de 5 431,22 euros, en précisant que la locataire bénéficie d'un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n'ayant effectué aucun versement au cours de cette période et les versements d'aides au logement pour les échéances courants ne venant pas diminuer les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juin 2025.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 24 juin 2025.

* Sur l'indemnité d'occupation

Mme [I] [H] [Q] reste redevable des loyers jusqu’au 23 juin 2025 et à compter du 24 juin 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation.

* Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société TOURAINE LOGEMENT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 31 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 8 488,98 euros.

Mme [I] [H] [Q] ne conteste pas le montant de cette dette.

Le décompte produit n’appelle aucune observation de sorte que Madame [H] [Q] sera donc condamnée à payer cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal compter de la notification du présent jugement.

* Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. [...]
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et des justificatifs produits par la défenderesse que celle-ci a la charge de deux enfants dont un mineur et qu’elle a retrouvé une activité professionnelle depuis la fin de l’année 2025. Par ailleurs, il résulte du relevé de compte produit par le bailleur qu’elle a repris le paiement du loyer et des charges depuis décembre 2025, correspond ainsi à son retour à l’emploi. En effet, elle a procédé à des versements de 400 euros en décembre 2025 et janvier 2026. Or, le loyer résiduel, après déduction des APL, est d’un montant de 323,44 euros.

Compte tenu de ces éléments, Madame [H] [Q] apparaît en capacité de régler sa dette locative en sus du loyer et des charges courants. Elle sera donc autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer et charges courants, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l'absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [Q], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile
sera rejetée.

PAR CES MOTIFS