TJ 37261, 19 juin 2026, RG 25/03080

MINUTE N° : 26/00283

JUGEMENT
DU 19 Juin 2026

N° RC 25/03080

DÉCISION REPUTEE CONTRADICTOIRE PREMIER RESSORT

S.C.I. ARSLSD

ET :

[A] [U]

Débats à l'audience du 19 Février 2026

Le
- copie exécutoire+copie certifiée conforme+dossier de plaidoirie
à Me BERBIGIER

- copie certifiée conforme
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

- copie certifiée conforme au dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 19 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : L. PENNEL,

DÉBATS :

A l'audience publique du 19 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 19 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, initialement fixée le 17 Avril 2026 et prorogée, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. ARSLSD, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 828 652 214,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS,

D'une Part ;
ET :

Madame [A] [U]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée,

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2020, la SCI ARSLSD a donné à bail à Mme [A] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 850,00 euros payable d'avance.

En raison de l'existence d'une situation d'impayés, le 11 février 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal remis à l'étude à la requête de la SCI ARSLSD à Mme [A] [U]. Il portait sur la somme en principal de 11 269,00 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au mois de février 2025.

Par acte de commissaire de justice remis au dernier domicile connu, conformément à l'article 659 du code de procédure civile le 10 juin 2025, la SCI ARSLSD a fait assigner Mme [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :
- Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 12 avril 2025 ;
- Juger qu'à compter de cette date Mme [A] [U] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5], [Localité 4] ;
- À défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs des preneurs, et juger qu'ils deviendront occupants sans droit ni titre à compter du jour du jugement à intervenir ;
- Ordonner en toutes hypothèses son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir et avec l'aide de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- Condamner Mme [A] [U] à régler à la SCI ARSLSD une somme de 12 969,00 euros au jour du jeu de la clause résolutoire, soit au 12 avril 2025 ; outre au règlement d'une indemnité d'occupation mensuelle révisable d'un montant de 850,00 euros à compter du 1er mai 2025 jusqu'à libération parfaite et effective des lieux ;
- Condamner Mme [A] [U] à régler à la SCI ARSLSD une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; outre à prendre à sa charge exclusive les dépens d'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX (soit 193,01 euros) ;
- Juger que les frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive des débiteurs défaillants, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026.

La SCI ARSLSD, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes en actualisé sa créance à la somme de 21 469,00 euros, incluant l'échéance du mois de février 2026.

Mme [A] [U], bien que régulièrement citée par procès-verbal de remise au dernier domicile connu, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n'a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 17 avril 2026, prorogé au 19 juin 2026.

Conformément à l'autorisation donnée en ce sens à l'audience, la SCI ARSLSD a justifié en cours de délibéré avoir envoyé son assignation à Mme [A] [U] par courrier recommandé, avisé le 2 juillet 2025 mais non réclamé.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il résulte de l'article 473 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Par conséquent, le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 février 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 19 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par ailleurs, selon l'article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat.
La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, l'exemplaire du contrat de bail du 3 octobre 2020 produit ne comporte aucune clause résolutoire, les conditions générales du contrat n'étant pas produites aux débats. Le commandement de payer du 11 février 2025 comporte cependant la reproduction de la clause résolutoire du bail, rédigée de la manière suivante :

« VIII. CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Le présent contrat sera résilié de plein droit :
en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge
en cas de défaut de versement du dépôt de garantie
en cas de défaut d'assurance des risques locatifs par le locataire (sauf si le bailleur a souscrit une assurance pour le locataire)
en cas de trouble de voisinage constaté par une décision de justice »

Il est rappelé que les dispositions de l'article 24 de la loi de 1989 précitées sont d'ordre public, si bien que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail doit les reprendre. Or, la clause de l'espèce excède les prévisions de cet article en appliquant la clause résolutoire à des troubles du voisinage et elle ne fixe aucune modalité particulière pour encadrer son activation, en ne mentionnant notamment pas d'obligation de délivrer un commandement de payer.

Ainsi, faute de justifier d'une clause résolutoire répondant aux critères de l'article précité, la SCI ARSLSD n'est pas fondée à demander que son acquisition soit constatée.

* Sur la résolution judiciaire du contrat de bail

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1227 du code civil précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Il est énoncé à l'article 1229 du code civil que La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Par ailleurs, l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI ARSLSD demande à titre subsidiaire la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle produit un décompte établissant que Mme [A] [U] a manqué au paiement de ses loyers à partir du mois de décembre 2022.

L'obligation de paiement des loyers étant une obligation essentielle du contrat de bail, sa violation constitue un manquement grave à celui-ci, d’autant qu’elle s’est prolongée dans le temps et ce depuis une date déjà ancienne.

Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties en date du 3 octobre 2020, et ce à compter de la date d’assignation soit le 10 juin 2025.

* Sur l'indemnité d'occupation

Le contrat de bail étant résilié au 10 juin 2025, les sommes dues à compter de cette date le seront au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation. Le montant de celle-ci sera égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, soit la somme mensuelle de 850 euros.

* Sur l'expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter de la date d’assignation, il convient d'ordonner l'expulsion de Mme [A] [U] ainsi que toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

* Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SCI ARSLSD verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont l’exécution est réclamée. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 21 469,00 euros.

Mme [A] [U], non comparante, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette.

La dette au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation s'élève donc à 21 469,00 euros au 19 février 2026, date à laquelle le bailleur a actualisé sa demande.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

* Sur les demandes accessoires

Mme [A] [U], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification auprès de la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI ARSLSD, Mme [A] [U] sera condamnée à lui verser la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS